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Wieviel ist Nießbrauchrecht wert?


05.08.2007 20:58 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Vor einigen Jahren hat meine Mutter ihr Mietshaus auf mich überschrieben mit lebenslangem Niesbrauchrecht für sie hinsichtlich der Mieteinnahmen.Diese belaufen sich auf ca. € 1000,- monatlich. Nun wird das Haus jedoch mit ihrer Zustimmung für € 210000,- verkauft, und das Niesbrauchrecht fällt damit weg. Es stellt sich nun die Frage, wieviel ein solches "Niesbrauchrecht" wert ist; kann ich es ihr zum Ausgleich abkaufen, ohne daß irgendwelche großartigen Steuern (z.B. "Schenkungssteuer" o.ä.) gezahlt werden müssen, und wenn ja, zu welchem Preis bzw. wie kann man das herausfinden?

-- Einsatz geändert am 06.08.2007 08:49:05
Sehr geehrter Fragesteller,
der Wert eines Nießbrauchsrechts als Nutzungsrecht wird nach dem Jahreswert des Rechts ermittelt. Hierzu existiert beim Nießbrauchrecht eine steuerliche Bewertungstabelle-Anlage 9 zu § 14 des Bewertungsgesetztes. Zunächst wird der Jahreswert nach § 15 BewG ermittelt. Nach § 15 Abs. 2 BewG ist dies regelmäßig der jährliche Mietzins mit einer vergleichbaren Wohnung. Dieser Jahreswert wird sodann mit dem sich aus der Anlage 9 ergebenden Wert (abhängig vom Alter des Nießbrauchers) multipliziert. Gemäß § 16 Bewertungsgesetz darf der Jahreswert nicht den nach dem Bewertungsgesetz ermittelten und durch 18,6 geteilten Wert des erworbenen Gegenstandes übersteigen.

Unter http://www.gesetze-im-internet.de/bewg/index.html#BJNR010350934BJNE004404301 können Sie das BewG einsehen und in der Anlage 9 auch die jeweiligen Werte erfahren.

Dies vermag vorerst sicherlich recht kompliziert aussehen, ist nach Eingabe der jeweiligen Daten relativ einfach zu berechnen.
Interessant für Sie könnte jedoch auch die Alternative sein, dass Ihre Mutter, das Nießbrauchsrecht aufgibt und Sie dafür Ihre Mutter mit einer entsprechenden Rente abfinden. Dies dürfte zu einer Wertsteigerung des Hauses führen, da das Nießbrauchsrecht eben den Wert der Immobilie nach der o.g. Berechnung schmälert. Da Ihre Mutter auch Mieterträge erhält, könnte der Wertabzug sogar noch höher ausfallen, wenn das Nießbrauchsrecht aufrechterhalten bleibt.

Bei einem Verzicht auf das Nießbrauchsrecht bzw. einer Rentenzahlung durch Sie wären dann möglicherweise erbschaftssteuerrechtliche Gesichtspunkte zu bedenken.

Durch ein „Abkaufen“ des Nießbrauchs würden Sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf fast genauso schmälern, als wenn das Nießbrauchsrecht noch bestehen würde, es sei, denn es würde unter Wert verkauft werden, was dann der o.g. Konstellation des Verzichts und der Schenkung sehr nahe kommen dürfte.

Ich hoffe, dass ich Ihnen erste Anhaltspunkte vermitteln konnte und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2007 | 14:18

Vielen Dank für Ihre Antwort. Das klingt in der Tat etwas kompliziert, deshalb - um die Sache für mich ein wenig zu vereinfachen, hier noch eine abschließende Frage: Bei welcher der von Ihnen genannten Konstellationen würde aus Ihrer Einschätzung heraus für meine Mutter am meisten "herausspringen", ohne daß irgendwelche Erbschafts-, Schenkungs- und was-weiß-ich noch für Steuern gezahlt werden müssen, und es stellt sich in diesem Zshg. natürlich die Frage, ob das Geld, welches sie von mir dann erhielte ( sei es in Form einer "Rente" oder als einmalige Zahlung) auch einkommensteuerpflichtig wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2007 | 14:49

Sehr geehrter Fragesteller,

Auch das Einkommen aus dem Nießbrauch, also die jeweiligen Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Das gleiche gilt wenn, Sie Zahlungen an Ihre Mutter vornehmen. Dies gilt als Einkommen im Sinne des Einkommensteuergesetzes.

Es kommt lediglich auf die jeweilige Höhe an und wie Sie den Wert der Immobilie erhöhen können.

Ihre Mutter würde durch die Aufgabe des Nießbrauchsrecht möglicherweise einen erbrechtlich relevanten Vorteil Ihnen gegenüber gewähren. Dies dürfte jedoch von den jeweiligen Freibeträgen im Rahmen der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer umfasst sein (derzeit 205.000,00 €). Gleichzeitig würden Sie auch eine Rente oder Einmalzahlung gewähren, die diesen Vorteil wieder mindert.

Ihre Mutter würde sich insgesamt bei der Aufhebung des Nießbrauchsrechts und einer gleichbleibenden Zahlung durch Sie nicht verschlechtern. Was entfällt, sind lediglich die Mieteinnahmen, die durch Dritte bezahlt werden. Diese Mieteinnahmen müssten dann zumindest geringer sein, als der Verkaufspreis, den Sie für die Immobilie erzielen, zuzüglich möglicher Zinsgewinne. Solange dies nicht der Fall ist, würde Ihre Mutter mit den Mieteinnahmen besser fahren, da Sie hier ein festes Einkommen hat, dass nicht aus der Familie stammt.

Zu berücksichtigen wäre ferner auch die voraussichtliche Dauer, das heißt die verbleibende Lebenszeit ihrer Mutter, für die Nutzung des Nießbrauchs.

Ich hoffe, auch Ihrer Nachfrage und Ihrem Wunsch nach einer Einschätzung hilfreich nachgekommen zu sein und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
- Rechtsanwalt-

Www.rechtsbuero24.de

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