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Wieviel Haushalte im Gewerbegebiet

31.12.2019 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Betriebswohnungen sind in einem Gewerbegebiet nur unter engen Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Über ihre Zulassung entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall nach Ermessen.

Hallo
Mein Vater ist gewerbetreibender und wohnt im Gewerbegebiet . Das Wohnhaus ist an den Betrieb angeschlossen. Somit alles rechtens.

Ich bin bei meinem Vater angestellt, arbeite also auch im Betrieb.

Nun überlege ich, ob ich das Wohnhaus aufstocken soll, um auch dort wohnen zu können.
(Gewerbe ca 600m2, Wohnhaus Vater ca 140m2, mögliche Wohnung zum
Aufstocken ca 140m2). Das Fundament, Wohnbereich und Dach wurden so geplant und gebaut um dies technisch zu ermöglichen.

Die Frage ist, wäre dies überhaupt rechtlich möglich?

Wenn nein, wäre es möglich, wenn ich z.B. den "Status" von angestellt zu z.B. Teilhaberin o.ä. verändere?

Unter welchen Vorausetzungen wäre es möglich?

MfG
Kathrin

31.12.2019 | 16:50

Antwort

von


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Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO) können ausnahmsweise zugelassen werden "Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind". Diese Zulassung ist nur in engen Ausnahmen zulässig und unterliegt auch dann dem Ermessen der Baurechtsbehörde (Pützenbacher, in: Bönker/Bischopink, NK-BauNVO, 2. Auflage 2018, § 8, Rz. 116). Wohnungen für Arbeitnehmer sind wegen ihres Wohncharakters auch nicht ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 16. Februar 2015 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20B%2013.648" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 16.02.2015 - 1 B 13.648: Nutzungsuntersagung gegen Mieter von Räumlichkeiten in ein...">1 B 13.648</a> –, juris, Rz. 25).

Weiter erforderlich ist aber eine auch funktionale Zuordnung solcher Wohnungen zum jeweiligen Betrieb. Diese Zuordnung besteht, soweit es sich um Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal handelt, wenn diese Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen und deswegen das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist. Für Betriebsleiter und Betriebsinhaber können wegen ihrer engen Bindungen an ihren Betrieb Wohnungen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück auch dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert (vgl. dazu z.B. Förster, Komm. zur BauNVO, 3. Aufl., 1978, § 7 Anm. 2 d S. 153 oder Fickert/Fieseler, Komm. zur BauNVO, 4. Aufl., 1979, § 7 Rn. 10 S. 277); aber auch dann muss ihr Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebes aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Das ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn auf dem Betriebsgrundstück bereits Wohnungen vorhanden sind, die von dem Betriebsinhaber oder Betriebsleiter genutzt werden können, oder wenn die Errichtung der Betriebsinhaber- oder Betriebsleiterwohnung nicht mit Rücksicht auf den Betrieb, sondern aus betriebsfremden Gründen erfolgen soll.

(BVerwG, Urteil vom 16. März 1984 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2050/80" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 16.03.1984 - 4 C 50.80: Zulässigkeit von Wohnungen für Betriebsinhaber und -leiter im u...">4 C 50/80</a> –, juris, Rz. 17)

Sofern Sie also ebenfalls Betriebsleiterin werden sollten (durch Teilhaberschaft am Unternehmen und/oder entsprechende Beauftragung), sind die Voraussetzungen zwar nicht so streng wie bei Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, doch muss Ihr Wohnen auf dem Betriebsgrundstück "objektiv sinnvoll" sein. Insoweit wäre der Behörde plausibel zu vermitteln, wieso es aus betrieblichen Gründen entgegen der bisherigen Praxis nicht mehr ausreicht, dass Ihr Vater dort wohnt. Es muss auch vor dem Hintergrund der Art und Größe des Betriebes plausibel sein, wieso dann beide Teilhaber dort wohnen. Die ständige Einsatzbereitschaft muss zwar hier nicht "zwingend" sein, doch muss es einen nachvollziehbaren Grund geben, warum ein Wohnen auf dem Betriebsgrundstück selbst zweckmäßiger ist als ein Wohnen außerhalb des Gewerbegebietes.

Sie müssen sich m.a.W. gute betriebliche Gründe überlegen, warum künftig beide Betriebsinhaber bzw. -leiter vor Ort wohnen sollten, damit die Baurechtsbehörde genügenden Anlass hat, ihr Ermessen zu Ihren Gunsten auszuüben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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