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Wiederherstellungspflicht bei übernommenen Einbauten


20.03.2005 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Bei meinem Einzug in meine Mietwohnung am 01. Mai 1999 habe ich von meinen Vormietern u.a. Laminat, die Einbauküche, Decken- und Wandpaneele, die Markise im Garten, elektrische Rollläden und einige andere Sachen gegen eine Ablösesumme von 1800 DM übernommen. Bei der Begehung vor meinem Einzug war der Vermieter anwesend. Den Ablösebetrag habe ich mit meinen Vormietern vereinbart.
Die Mietwohnung habe ich fristgerecht zum 31.07.2005 gekündigt, in der Kündigung habe ich erwähnt, dass ich möglichst zum 28.02.2005 die Wohnung verlassen möchte. Es hat sich nunmehr ein Nachmieter gefunden, der die Wohnung zum 01.04.05 übernimmt. Mein Nachmieter hat den Mietvertrag bereits unterschrieben.
Nun gibt es Unstimmigkeiten bezüglich der damals von mir übernommenen, oben genannten „Einrichtungsgegenstände“. Ich habe meinen Vermieter gefragt, ob er bereit wäre, mir einen Ablösebetrag für die „Einrichtungsgegenstände“ zu zahlen. Mein Vermieter wollte hierüber nicht mit mir reden und verwies mich an seine Anwältin.
In dem Schreiben, das ich von der Anwältin erhielt, wurde mir mitgeteilt, dass der Vermieter bereit ist, eine Ablösesumme von 150 Euro für das Laminat im Wohn- und Schlafzimmer, das Laminat im Flur, den Spiegelschrank und die Duschabtrennung im Badezimmer zu zahlen. Akzeptiere ich die Ablösesumme nicht, bin ich aufgefordert, alle Einrichtungsgegenstände auf meine Kosten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Wohnräume wiederherzustellen (den ursprünglichen Zustand kenne ich gar nicht, da ich die Wohnung mit Decken- und Wandpaneelen, Laminat im Flur etc. vom Vormieter übernommen habe), zusätzlich soll ich neu tapezieren und die Bodenbeläge (Laminat) ersetzen. Die Anwältin bezieht sich auf den §§ 539, 258 Satz 1 BGB.
Mit dem Ablösebetrag bin ich nicht einverstanden!
Nach Erhalt des Schreibens war ich mit meiner Mutter, die Mitglied im Mieterverein ist, beim Mieterverein, wo uns mitgeteilt wurde, dass der Vermieter von mir verlangen kann, die „Einrichtungsgegenstände“ zu entfernen, aber nicht, dass ich neu tapezieren und die entfernten Bodenbeläge ersetzen muss.
Aufgrund dieser Information verfasste ich ein Schreiben an die Anwältin meines Vermieters, um meinem Vermieter letztmalig die „Einrichtungsgegenstände“ (Laminat, Decken- und Wandpaneele, Elektro-Rollläden, Duschabtrennung im Bad, Schrägenschränke im Flur etc.) zum Kauf anzubieten.
In dem Schreiben wies ich darauf hin, dass bei einem Nichtzustandekommen des „Ablösevertrages“ die Einrichtungsgegenstände ohne Wiederherstellung des alten Zustands entfernt werden.
Nach der daraufhin statt gefundenen Begehung vor Ort in Anwesenheit des Vermieters und seiner Rechtsanwältin ist nun der Stand der Dinge, dass mein Vermieter bereit ist, 300 € zu zahlen oder nach wie vor darauf bestehen wird, dass ich die im Schreiben erwähnten Einbauten zu entfernen und den alten Zustand wiederherzustellen habe, da ich bei meinem Einzug 1999 mit der käuflichen Übernahme der „Gegenstände“ angeblich die Pflicht übernommen hätte, bei Entfernen der „Gegenstände“ den alten Zustand wiederherzustellen.

Mein Nachmieter ist nicht bereit, Decken- und Wandpaneele, Laminat etc. zu übernehmen bzw. mir einen Ablösebetrag zu zahlen, da in seinen Augen sämtliche Einbauten, ausschließlich der Küche, zu der von ihm zum 01.04.2005 gemieteten Wohnung dazugehören und ihm diesbezüglich nichts Gegenteiliges von dem vermittelnden Makler gesagt wurde.

Weiterhin ist in meinem Mietvertrag schriftlich festgehalten: „Die Renovierung beim Einzug übernimmt der Mieter. Im Gegenzug entfällt eine Renovierung der Räume beim Auszug“.

Mich interessiert nun in erster Linie, wie es mit der geforderten „Wiederherstellung des alten Zustandes“ aussieht, da ich mich entschieden habe, sämtliche Einbauten aus der Wohnung zu entfernen, sofern dies nicht mit evtl. Folgekosten für mich verbunden ist.

Wie soll ich den „alten Zustand“ wiederherstellen, wenn ich diesen gar nicht kenne?
Ich weiß nicht, wie die Wände bzw. Decken unter den Paneelen aussehen, ob ich auch noch Löcher zuschmieren, evtl. die Wände verputzen muss usw.

Muss ich tatsächlich, wie gefordert, nach Entfernen der „Einbauten“ neu tapezieren, Teppich o.ä. verlegen, obwohl im Mietvertrag steht, dass ich nicht renovieren muss?

Ungeduldig auf eine Antwort wartend verbleibe ich
Mit sonnigen Sonntagsgrüßen aus Oldenburg!
20.03.2005 | 15:42

Antwort

von


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Nürnberger Strasse 24
63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
Web: www.glatzel-partner.com
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Sehr geehrter Rechtsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Grds sind sie verpflichtet, alle nachträglich in die Mietsache eingefügten Einbauten zu entfernen, auch wenn diese vom Vormieter eingebaut wurden.

Andererseits, gibt es aber auch ein BGH (Bundesgerichtshof) Urteil das besagt, dass der Mieter die Mietsache so zurückzugeben hat, dass sie dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Fehlt es in Ihrem Fall aber an einer solchen Vereinbarung, dann müssen Sie die Mietsache nur in dem Zustand wieder zurückgeben, wie sie übernommen haben.

Normalerweise wird ja bei Mietbeginn ein Protokoll aufgestellt, in dem festgehalten wird, wie der ursprüngliche Zustand der Wohnung war und im Vertrag wird dann festgehalten, dass nach Auszug dieser ursprüngliche Zustand durch den Mieter wieder hergestellt werden muss. Wenn es hieran aber fehlt, dann müssen Sie die Wohnung nur so zurückgeben, wie sie sie vom Vormieter vorgefunden haben. Und wenn Ihnen laut Mietvertrag auch noch die Renovierung bei Auszug erlassen worden ist, müssen Sie nicht einmal diese vornehmen.

Meines Erachtens müssen Sie daher garnichts machen. Vor Gericht müsste der Vermieter auf jeden Fall ersteinmal den ursprünglichen Zustand der Wohnung nachweisen und dann auch noch beweisen, dass Sie sich vertraglich verpflichtet haben, diesen ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Das kann er Ihren Schilderungen zu Folge aber nicht.

Mit freundlichen Grüssen aus dem ebenfalls sonnigen Hanau/Hessen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2005 | 23:47

Sehr geehrter Herr Glatzel,

vielen Dank für Ihre superschnelle Antwort.

Das hört sich ja gut an, was ich hier gerade lesen durfte.
Ich würde Sie nun gerne noch bitten, mir das von Ihnen erwähnte Urteil des BGH hier als Antwort rein zu kopieren (vorausgesetzt Sie haben es in elektronischer Form vorliegen) oder mir die genaue Bezeichnung (Aktenzeichen und Datum) zu nennen, damit ich mir dieses selber einmal durchlesen und mich darauf berufen kann, um meinen Forderungen Nachdruck zu verleihen.

Vielen Dank hierfür schon mal im Voraus und einen Guten Start in die neue Woche!

Wünscht Ihnen
der Rechtsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2005 | 13:21


Sehr geehrter Ratsuchender,

Die Entscheidungen sind in Klammer zitiert:
Grundsätzlich hat ein Mieter bei Vertragsende das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Deshalb hat er aber auch nur die von ihm selbst eingebrachten Sachen/Einrichtungen zu entfernen, von ihm vorgenommene Ein-, Auf- und Umbauten sowie alle baulichen Maßnahmen zu beseitigen und den früheren Zustand wiederherzustellen (BGH WM 1997, 217; AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 814).

Vom vorherigen Mieter zurückgelassene Einrichtungsgegenstände hat der neue Mieter jedoch grundsätzlich nicht zu entfernen (AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 814). Entsprechend Ihrem Sachverhalt haben Sie die Wohnung dergestalt übernommen, dass das Laminat, Decken- und Wandpaneele etc. bereits vorhanden war, als sie die Wohnung von dem Vermieter übernommen haben.Was zur Mietsache gehört, bestimmt sich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag oder späteren ergänzenden Einigungen der Parteien.

Sie haben die Mietsache in einem bestimmten Zustand, gegebenenfalls mit entsprechenden Einbauten übernommen. Dann aber gehören auch sämtliche Gegenstände zur Mietsache und sind dem gemäß auch in der Wohnung bei Räumung selbiger zu belassen. Sie stehen im Eigentum des Vermieters.
Nur dann, wenn bei Vertragsabschluss der Vermieter erklärt, die genau bezeichneten Einrichtungen in den Räumlichkeiten gehören nicht zur Mietsache, sondern stammen vom vorherigen Mieter, kann dementsprechend eine Rückbaupflicht der neuen Mieter bei Räumung der Wohnung begründet werden. Eine derartige Übernahme der eingebrachten Gegenstände muss aber konkret bei Vertragsabschluss vom neuen Mieter erklärt werden. Eine pauschale formularmäßige Übernahme von nicht näher bezeichneten Einrichtungen wäre hingegen nicht zulässig, denn dies würde bedeuten, dass die Vermieterin nachträglich einseitig den Vertragsgegenstand neu bestimmen kann. Aus dem Mietvertrag muss dies entnommen werden, dass die Parteien eine Einigung dergestalt getroffen haben, dass die konkret bezeichneten Gegenstände vom vorherigen Mieter stammen und Mieter übernommen werden sollen (OLG Hamburg WM 1990, 390; AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 814). Nach Ihren Schilderungen war Ihnen jedoch gar nicht klar, wie der ursprüngliche Zustand ausgesehen hat. Der Vermieter muss also beweisen, dass er mit Ihen eine konkrete vertragliche Regelung (s.o.) getroffen hat.

Im Übrigen müssen Sie auch laut Mietvertrag nicht renovieren (Tapezieren...), da eine solche Pflicht vertraglich ausgeschlossen worden ist.

Mit freundlichen Grüßen
Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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