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Wie wird der Wert des Niessbrauchs ermittelt?

| 21.03.2010 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ein Grundstück, das mit Niessbrauch belastet ist, soll verkauft werden, weil die Renovierung des so nicht mehr vermietbaren Hauses aus ökologischen, familiären und wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll ist.
Wie wird in einem solchen Fall der Wert des Niessbrauchs ermittelt?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne benatworte ich Ihre Frage wie folgt.

Für die Bewertung des Nießbrauchs ist zunächst ist der Jahreswert des Nutzungsrechts zu ermitteln. Bei einem Wohnrecht in einem Einfamilienhaus ist der Jahreswert zum Beispiel der jährliche mittlere Nettomietzins für eine vergleichbare Wohnung am gleichen Ort (§ 15 Abs. 2 BewG).

Zu dieser ersparten Nettokaltmiete muss allerdings noch ein Aufschlag gemacht werden, da ein Nießbauch – anders als ein bloßer Mietvertrag – einen besseren Schutz für das Wohnrecht gewährt: Kündigungen und Preiserhöhungen sind ausgeschlossen. Ausgehend von den konkreten Umständen vor Ort werden Aufschläge von 15 bis 35 % kalkuliert.

Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass den Nießbrauchsberechtigten im Gegensatz zu einem Mieter regelmäßig auch Kosten und Lasten der Instandhaltung treffen. Die konkreten Lasten ergeben sich aus den vertraglichen Regelungen über den Nießbrauch im Einzelfall.

Der so ermittelte Betrag ist als sogenannte Leibrente zu kapitalisieren. Der Nießbrauch ist an das Leben des Berechtigten gebunden und daher von dem Alter des Berechtigten abhängig. Man greift auf einen sogenannten Leibrentenbarwertfaktor zurück (diese werden vom Statistischen Bundesamt unter www-ec.destatis.de angeboten (Kommutationszahlen und Versicherungsbarwerte für Leibrenten)).

Der anzusetzende Kapitalisierungszinssatz wir abgeleitet von dem Zinssatz für eine langfristige und sichere Kapitalanlage (Schuldverschreibungen, Bundesschatzbriefe) abgeleitet. Langfristig liegt dieser Wert bei ca. 3 %. Der für diesen Zinssatz anzusetzende Barwertfaktor ergibt sich aus der Tabelle. Durch die Multiplikation des Barwertfaktors mit dem Wert des jährlichen Nutzungsrechtes erhält man schließlich den Wert des Nutzungsrechtes

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2010 | 11:59

Wie die Berechnung des Nießbrauchs im allgemeinen berechnet wird war mir klar. Hier geht es um einen Sonderfall, in dem ohne aufwändige Sanierung z.Zt. kein Mietzins erzielt werden kann.

Bislang war Ihre Antwort wertlos

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2010 | 13:02

Es tut mir leid, dass Sie meine Antwort als wertlos erachten.

In meiner Antwort hatte ich darauf hingewiesen, dass der Nutzungsvorteil "der jährliche mittlere Nettomietzins für eine vergleichbare Wohnung am gleichen Ort " ist.

Wenn also vergleichbare Wohnungen aufgrund des Renovierungsstaus nicht oder schlecht vermietbar sind, dann ergibt sich hier ein geringerer bis gar kein Wert mehr. Vergleichbar kann hier die Mietminderung herangezogen werden: wie hoch wäre eine Minderung gerechtfertigt, wenn das Haus vermietet wäre? Wenn der Zustand eine Minderung bis auf 0 rechtfertigt, dann wäre auch das Nutzungsrecht so anzusetzen.

Dies abschließend zu beurteilen ist Sache eines Sachverständigen. Ein Jurist kann Ihnen hier nur die Ermittlungsgrundlagen darlegen, was ich auch getan habe.

Sie sollten daher die Bewertung meiner Antwort überdenken, die Sie im Übrigen schon vor der Beantwortung der Nachfrage vorgenommen haben.

Bewertung des Fragestellers 21.03.2010 | 12:05

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"Meine Frage wurde nicht beantwortet. Es wurde lediglich eine Mitteilung darüber gemacht, wie Nießbrauch im Allgemeinen berechnet wird. Das aber kann man überall nachlesen.
Auf die spezielle Situation wurde mit keinem Wort eingegangen!"
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Bewertung ist nicht nachvollziehbar und nicht gerechtfertigt! Der Fragesteller wurde darauf hingewiesen, dass das Nutzungsvorteil vom Wohnwert abhängt. Wenn dieser wegen eines schlechten Zustandes des Hauses - der nicht näher vom Fragesteller dargestellt worden ist - entsprechend stark reduziert ist, dann reduziert sich natürlich auch der Nutzungswert. Außerdem wurde die Bewertung vor der abschliessenden Beantwortung (mit Nachfrage) - also ohne Kenntnis der Gesamtantwort - abgegeben. DIes ist so nicht nachvollziehbar.
FRAGESTELLER 21.03.2010 2,4/5,0
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