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Wie wichtig ist ein schriftlicher Mietvertrag?


26.04.2005 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo
Wir haben ein Haus gemietet. Bisher gibt es nur mündliche Abmachungen bzgl. Mietpreis. Dem Eigentümer genügt das, er vertraut uns völlig ("Sie sind ja Pastor von Beruf")
Frage: Gelten auch bei einem mündlichen Vertrag gesetzliche Miet-Regelungen? Wenn ja, welche? Sind wir mit einem mündlichen Mietvertrag genügend abgesichert oder sollten wir auf einen schriftlichen Mietvertrag drängen, auch wenn das der Eigentümer eigentlich nicht möchte?
Sehr geehrte Fragesteller,

Ihre frage möchte ich wie folgt beantworten:

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Sie müssen sich mit dem Vermieter nur über den Mietgegenstand ( Haus ), die Dauer ( unbefristet ) und die Höhe des Mietzinses einig sein.

Es gibt einige Sonderregelungen: Staffel- oder Indexmieten müssen schriftlich vereinbart werden, damit sie wirksam sind. Und bei Mietverträgen für längere Zeit als ein Jahr ist eine schriftliche Vereinbarung zu wählen, sonst gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen ( § 550 BGB ).

Wenn nichts anderes zwischen den Mietparteien vereinbart wurde, gelten die gesetzlichen Regelungen ( §§ 535 BGB, insbesondere auch §§ 549 BGB für Wohnraum ). Diese sind oftmals für den Mieter vorteilhafter als die üblichen Mietvertragsmuster.
Nach dem Gesetz ist der Vermieter z.B. verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen. In den gängigen Mietverträgen wird dies auf die Mieter abgewälzt. Auch die Nebenkosten müssen zusätzlich vereinbart werden.
Das Gesetz regelt auch im Einzelnen, wann ein Mietverhältnis gekündigt werden darf. Der Mieter ist durch die gesetzlichen Vorschriften insgesamt gut geschützt.

Wenn Sie jedoch im Vorfeld mit dem Vermieter einzelne Punkte besprochen und möglicherweise abweichend von der gesetzlichen Regelung eine Vereinbarung getroffen haben, gelten diese mündlichen Absprachen ( soweit sie zulässig sind ).
Hier bitte ich zu beachten, dass unter bestimmten Umständen auch in Nachhinein durch die tatsächliche Handhabung des Vertragsverhältnisses, quasi stillschwiegend, Vereinbarungen getroffen werden können.

Zur Klarstellung und vor allem zu Beweiszwecken
empfiehlt es sich jedoch meist eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. Falls Sie sich mal mit Ihrem Vermieter um einzelene Rechte oder Pflichten aus dem Mietverhältniss streiten, kann ohne schriftlichen Mietvertrag nur schwierig bewiesen werden, was tatsächlich mündlich vereinbart wurde.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Susanne Ziegler
Rechtsanwältin, Witten

Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2005 | 21:31

Nachfragen:
1. Der Mietzins wurde mündlich vereinbart. In der Zwischenzeit hat der Eigentümer(von sich aus) mehr renoviert als bei Vertragsabschluss ausgemacht. Bleibt trotzdem der ursprüngliche Mietzins bindend? Oder kann er jetzt die Miete erhöhen?
2. Sie schreiben: "...bei Mietverträgen für längere Zeit als ein Jahr ist eine schriftliche Vereinbarung zu wählen, sonst gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeite geschlossen" Das verstehe ich nicht.. müsste es nicht heißen ..für kürzere Zeit als ein Jahr???
3. Mündlich vereinbart wurde, dass der Mietzins niedrig ist und wir die Pflege d. Gartens übernehmen. Wäre das eine Abmachung die schriftlich zu fixieren ist? Danke für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2005 | 09:55

Sehr geehrte Fragesteller,

ich Nachfragen beantworte ich wie folgt:

1. Die ursprünglich vereinbarte Miete ist zunächst bindend. Will der Vermieter die Miete ( einseitig ) erhöhen, kann er dies nur nach den gesetzlichen Vorschriften ( §§ 557 BGB ).
Zwar kann eine Mieterhöhung bei Modernisierung ( § 559 BGB )erfolgen. Jedoch liegt nach Ihren Angaben eine solche nicht vor. Schönheitreparaturen oder Renovierungen sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Solche sind nur bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, zum Beispiel: Energiesparmaßnahmen, neuer Aufzug, moderneres Bad.

2. Die von mir genannte gesetzliche Regelung ( § 550 BGB ), wo eine Schriftform des Mietvertrages erwähnt wird, bezieht sich auf besfristete Mietverträge oder auf Mietverträge in denen die Kündigungsmöglichkeiten eingeschränkt werden. Diese müssen länger als ein Jahr andauern, damit die Regelung eingreift. Die Formulierung " für längere Zeit als ein Jahr" ist deshalb zutreffend. Erst bei einer gewissen Dauer des Vertrages erschien der mieter hier dem Gesetzgeber schutzwürdig.

Wenn Sie ein unbefristetes Mietverhältnis, also auf unbestimmte Dauer, vereinbart haben trifft diese Regelung Sie nicht.

3. Eine schriftliche Vereinbarung kann im Streitfall helfen, nachzuweisen, was tatsächlich vereinbart wurde.
Akzeptiert der Vermieter in den nächsten Monaten jedoch die von Ihnen gezahlte Miete, ist ein Kontoauszug, Quittung etc. hierüber ein Hinweis auf die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses. Im Gegenzug wird es für den Vermieter schwierig ( ohne Zeugen ) zu beweisen, dass Sie die Gartenpflege übernehmen wollten.
Eine schriftliche Vereinbarung ist für Sie nicht erforderlich.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit beantwortet zu haben.

Susanne Ziegler
Rechtsanwältin, Witten

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