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Wie werde ich meinen Mieter los?

17.06.2015 19:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Kündigung wegen Eigenbedarfs eines nach Kauf einer Immobilie übernommenen Mieters

Meine Frau und ich haben uns im Oktober 2014 ein Haus gekauft und haben im Januar Eigenbedarf für unseren Sohn angemeldet. Problem: In dem Haus wohnt seit November 2010 ein ca 55-jähriger Mann (ohne Mietvertrag), der von den Vorbesitzern kostenlos drin wohnen durfte. Im Gegenzug renovierte er das Haus. Jetzt will er von mir 30000,-€ Schadenersatz dafür würde er auch ausziehen. Ich habe den Vorbesitzern aber den vollen Kaufpreis bezahlt. Außerdem habe ich im Kaufvertrag stehen, daß die vor Oktober 2014 anstehenden Kosten er mit den Vorbesitzern abzurechnen hat. Die Umstände mit dem Mieter waren vor Kauf bekannt. Von Vorbesitzerseite hieß es Mietfrei auf unbestimmte Zeit, sprich bis Widerruf (auch im Notarvertrag), Mieter behauptet lebenslang. Im Übrigen bezahlt er auch keine Miete und keine Nebenkosten. Wir haben ihm auch bereits 5000,- € für den Auszug angeboten aber er will nicht ausziehen. Im Gegenteil, aus dem Garten begann er bereits die Beeteinfassungen abzubauen. Wir befürchten das er innen weitermachen könnte. Wie werden wir ihn am schnellsten los?
MfG
17.06.2015 | 20:02

Antwort

von


(1706)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst müsste der "Mieter" seinen Mietvertrag erst einmal beweisen können.

Nichtsdestotrotz ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wie folgt möglich:

Zunächst gilt folgendes:

Nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566</a> Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Kauf bricht nicht Miete - wird bestimmt, dass wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt [der bisherige Mietvertrag also weiterhin Bestand hat].

1.
Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 II Nr. 2 BGB</a> möglich:

Der sog. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BVerfG und des BGH ist dabei ausreichend, wenn der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für die Absicht anführen kann, die Räume selbst zu bewohnen oder durch den privilegierten Personenkreis bewohnen zu lassen; dieses ist bei Ihrem Kauf dann ohne Weiteres gegeben, wenn Sie nachweisen, dass Sie für Ihren Sohn diesen Platz benötigen - ansonsten nicht.

Dieses ist auch dem Beweis zugänglich und muss dann mittels entsprechender Tatsachenvorträge detailliert dargelegt werden.

2.
Fristen der ordentlichen Kündigung:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Da Ihr Mieter schon 10 Jahre, also über acht Jahre dort wohnt, sind es 9 Monate nach aktueller Rechtslage.

3.
§ 573a - Erleichterte Kündigung des Vermieters - kann ggf. ebenfalls einschlägig sein:

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 (Eigenbedarf) bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

4.
Sie sollten daher nochmals am besten über einen Anwalt eine derartige Kündigung aussprechen lassen und danach erforderlichenfalls Räumungsklage erheben.

5.
Das Vorstehende gilt vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Notarvertrag. Wenn es dort aber heißt "mietfrei bis auf Widerruf" geht der notarielle Vertrag auch von einem Mietvertrag aller Voraussicht nach aus.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Ergänzung vom Anwalt 17.06.2015 | 20:06

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Korrektur:

Da Ihr Mieter erst fast 5 Jahre, also NICHT über fünf und acht Jahre dort wohnt, sind es 3 Monate Kündigungsfrist - das hatte ich eben falsch dargestellt und 10 Jahre Mietdauer angenommen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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