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Wie weit darf der Eigentümer einer Grenzwand die Nutzung mit/-bestimmen?

28.02.2011 21:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Der Eigentümer R hat eine Nutzungsänderung beim Landratsamt (Baubehörde) beantragt, indem eine Waschküche in eine Brennerei umgewidmet wurde. Die Nutzungsänderung wurde genehmigt und die Bedenken des M durch die Baubehörde verworfen. Die Waschküche wurde komplett entkernt und saniert, da der Baustandard von (Baujahr 1928) nicht mehr dem heutigen Standard entsprach. Im Bauplan war der Schornstein an einer anderen Stelle eingezeichnet als dieser dann tatsächlich wieder errichtet wurde. Vorher war es ein gemauerter Schornstein.

Der angrenzende Nachbar M hat sofort Beschwerde beim Erbauer R eingereicht und bat um Versetzung des Edelstahlschornsteins, sowie die Befestigung an seiner Grenzwand zu entfernen. Ebenso hat der M eine Anzeige bei der zuständigen Gemeindeverwaltung erhoben. Als nach 3 Wochen der Schornstein immer noch an der gleichen Stelle befestigt war und nicht wie gefordert rückgebaut wurde, sah der Nachbar M keine andere Möglichkeit als die Sache rechtlich von einem Anwalt prüfen zu lassen. Das letzte Telefonat Mitte Dezember 2010, indem der R um eine Treffen vor Ort bat um ggf. eine Einigung zu erzielen, hat der M von vorne herein abgelehnt, da er der Meinung ist, er würde nur hingehalten und die bisher geglaubte Gemeinschaftswand stelle eine Grenzwand dar und der R muss sofort die Befestigungen entfernen.

Der R hat in den 3 Wochen nichts veranlasst, da eine Anzeige beim Landratsamt zwischenzeitlich vorlag und dieser davon ausgegangen ist, dass die Baubehörde den Sachverhalt erneut prüft (Anhörung ggf. Stellungnahme, etc.). Nach Rücksprache bei der Baubehörde bekam der R die Auskunft, das zwar eine Anzeige vorliegt, aber nach den gegeben Umständen die Errichtung des Edelstahlschornsteins genehmigungsfrei ist und lediglich der Bezirksschornsteinfeger darüber zu entscheiden hätte.

Der Bezirksschornsteinfeger wurde vor der Errichtung des E-Schornsteins benachrichtigt und fachgerecht errichtet und abgenommen. Das wurde dem Nachbar M im Telefonat Mitte Dezember 2010 vorab mitgeteilt.

Bei Einreichung der Nutzungsänderung beim Landratsamt ging man von einer Gemeinschaftswand aus. In den Bauplänen und nach den damaligen Informationen der Baubehörde (Gemeindeverwaltung) lagen dazu auch keine anderen Auskünfte vor.

Der Nachbar M wehrt sich jetzt lediglich noch gegen die Befestigung des Schornsteins an seiner Mauer. Nach den örtlichen Gegebenheiten und der Auskünfte beim Vermessungsamt ist davon auszugehen, dass es sich tatsächlich um eine Grenzwand handelt die dem M alleine gehöre.

Die Grenzwand war bis vor der Umwidmung auf der Innenseite der Waschküche des R verputzt. Durch die Nutzungsänderung wurde der Verputz entfernt und mit Wandfliesen versehen, damit kein Wasser in die Wand dringt. In der Brennerei tritt an Brenntagen durch öffnen des Kessels Wasserdampf aus, der sich an den Mauern niederschlägt. Ebenso wird auch mit Wasser in der Brennerei gearbeitet. Die Brennerei ist komplett an allen Wänden und am Boden gefliest.

Bei der Brennerei handelt sich um ein Nebenunternehmen, dass keine Lohnbrennarbeiten durchführt. Im Jahr fallen ungefähr 12 bis 15 Brenntage an.

Die Brennerei befindet sich in Baden-Württemberg im Rhein-Neckar-Kreis.

Der R ist zwischenzeitlich hergegangen, nachdem davon auszugehen ist, dass keine Gemeinschaftswand mehr vorliegt, sondern eine Grenzwand die dem Nachbar M alleine gehöre und hat die ersten Schritte eingeleitet, (Errichtung einer Mauer im Dachstuhl der Brennerei), damit die Befestigungen an der Grenzwand des M entfernt und an der eigenen Wand des R befestigt werden können.

Das Skurrile daran ist ja, dass es aus zivilrechtlicher Sicht eine Grenzwand vorliegt.
Aus baurechtlicher Sicht, darf der M jedoch die Wand nicht abreißen, da in der „Gemeinschaftswand" tragende Teile wie Decke, Stahlträger, Treppeneingang etc. seit 1928 verbaut sind und beide angrenzenden Häuser des R und M trägt. Der M ist sogar verpflichtet bei einem Abriss seines Gebäudes die Außenwand in Schuss zu halten.

Zwischenzeitlich befinden wir uns im Vergleichsverfahren und der Nachbar M fordert die Entfernung der Fliesen an der Grenzwand oder der R übernimmt die angefallenen Rechtsanwaltsgebühren des M.

Darf der Eigentümer einer Grenzwand die seit 85 Jahren verputzt war nach einer Nutzungsänderung (Umwidmung) dem angrenzenden Nachbar auferlegen, wie er die Rückwand zu gestalten hat?
Dürfen die Fliesen an der Grenzwand (in der Brennerei) angebracht werden oder bedarf es der ausdrücklichen Genehmigung des Nachbarn?
Was sieht das Privatrecht (Zivilrecht) in diesem Fall vor?
Kann das als Schikane ausgelegt werden und wie kann sich der R dagegen erfolgreich wehren?
Muss der Nachbar die Fliesen Dulden?
Wer kann mir dazu detaillierte Gesetzesfundstellen, ggf. Rechtsprechungen benennen?


-- Einsatz geändert am 01.03.2011 10:26:25

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Die Grenzwand hat in den meisten Landesnachbargesetzen eine detaillierte Regelung erfahren, die sich mit Gründungen, Unterfangungen und dem Unterhalt beschäftigen, nicht jedoch in Baden-Württemberg, wo nur eine rudimentäre Regelung in § 7d Nachbarrechtsgesetz BW besteht.

Damit kommt weitestgehend allein § 921 BGB in Betracht.
Die Grenzwand befindet sich allerdings vollständig auf dem eigenen Grundstück des Errichtenden, wenn auch unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück. Sie steht damit im Alleineigentum des Grundstückseigentümers und fällt nicht unter § 921 BGB, was der Bundesgerichtshof mehrmals entschieden hat (BGHZ 41, 177, 182 = NJW 1964, 1221; BGHZ 68, 350, 351 f = NJW 1977, 1447; BGH NJW-RR 2001, 1528).

Ein Anbau und auch sonstige Nutzungen der Grenzwand sind ohne Zustimmung des Nachbarn grundsätzlich unzulässig und können nach §§ 862, 1004 BGB vom Nachbar als Eigentümer untersagt werden.

Die Frage, die sich hier stellt, ob nicht damals, vielleicht in Unkenntnis der wahren Eigentumsverhältnisse oder in sonstiger Verkennung der Situation, Ihnen als Nachbar die Anbringung von Fliesen gestattet worden war.

Dann kann Ihnen nach meiner ersten Einschätzung diese Nutzung auch nicht einfach wieder genommen werden, zumal hier gegebenenfalls in baurechtlicher Hinsicht dieses auch sogar angebracht sein kann, um Schäden an der Grenzland zu verhindern (Verhinderung von Wasserschäden durch die Verfliessung, wie Sie selbst geschrieben haben).

2.
Ich verweise auf meine obige Antwort, was die Befugnisse des Eigentümers und Nachbarn von Ihnen anbelangt.

3.
Ich verweise auf meine obige Antwort, was die Befugnisse des Eigentümers und Nachbarn von Ihnen anbelangt.

4. - 6.
Ergänzend führe ich dazu noch folgendes aus:

Gegenstand eines bevorstehenden Vergleichs sollte dann auch die Klarstellung sein, ob es sich um eine Grenzwand handelt, die im alleinigen Eigentum Ihres Nachbarn steht.

Gegebenenfalls sollte hier noch eine genaue Abgrenzung stattfinden.

Leider wird es hier nach meiner ersten Einschätzung nichts bringen, dass man sich auf 85-jährige Nutzung beruft, also auf die damals bestehende Verputzung, wenn man hier Fliesen anbringen lassen möchte. Insofern ist dann das Recht Ihres Nachbarn nach dem Gebot von Treu und Glauben aus § 242 BGB nicht verwirkt, da es sich um eine neue Nutzung handelt.

Ebenfalls sollte aber geprüft werden, wie sich hier eine mangelnde Verfliessung auswirken kann, diese wie gesagt auch in öffentlich-rechtlicher Hinsicht (öffentliches Baurecht) notwendig sein kann.
Für die notwendige Außenisolierung ist nämlich gegebenenfalls zu sorgen (OLG Frankfurt OLGZ 1982, 352 = MDR 1982, 848), dann aber auf ihre Kosten, was ja auch derart geschehen ist.

Ich denke, hier wird man nur in bauordnungsrechtlicher Hinsicht und nicht auf zivilrechtlicher Basis zum Ziel kommen, man sollte dieses also im Hinblick auf die Fliessen mit der Baubehörde und dem Nachbarn absprechen., denn schließlich ist ja in der Tat die Nutzungsänderung baurechtlich genehmigt worden.

Dann muss es auch erlaubt sein, dass Sie die Wand vor Feuchtigkeit schützen können, was meines Erachtens wahrscheinlich eh nur mit der Anbringung von Fliesen funktioniert.
Alternativ kann man auch über eine andere Verputzung/Isolierung nachdenken.

Letztlich dient dieses auch den Interessen Ihres Nachbarn.
Falls sich doch noch die Frage nach dem Schornstein stellt, so kann hier eventuell folgende Regelung einschlägig sein, wenn Ihr Nachbar ein höheres Gebäude als Sie hat:

§ 7 d Nachbarrechtsgesetz BW - Benutzung von Grenzwänden -:

(1) Grenzt ein Gebäude unmittelbar an ein höheres, so hat der Eigentümer des höheren Gebäudes zu dulden, daß die Schornsteine und Lüftungsleitungen des niedrigeren Gebäudes an der Grenzwand seines Gebäudes befestigt werden, wenn dies zumutbar und die Höherführung zur Betriebsfähigkeit erforderlich ist.

(2) In den Fällen des Absatzes 1 hat der Eigentümer des höheren Gebäudes auch zu dulden, daß die Reinigung der Schornsteine und Lüftungsleitungen, soweit erforderlich, von seinem Gebäude aus vorgenommen wird und die hierfür nötigen Einrichtungen in oder an seinem Gebäude hergestellt und unterhalten werden.

(3)[...] Schadensersatzpflicht (möglicherweise)

Aber wahrscheinlich stellt sich die Frage nicht mehr, weil Sie bereits selbst für eine anderweitige Befestigung und die Schaffung einer anderen Wand gesorgt haben.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2011 | 11:35

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

ich danke Ihnen nochmals für die promte Erledigung meiner Anfrage.

Sie schreiben, dass ein Anbau und auch sonstige Nutzungen der Grenzwand sind ohne Zustimmung des Nachbarn grundsätzlich unzulässig und können nach §§... vom Nachbar als Eigentümer untersagt werden.

Der Anbau wurde jedoch bereits im Jahr 1928 vollzogen. Die Grenzwand wurde Ca. 1925 vom Nachbar errichtet. Die früherige Waschküche wurde durch die Baubehörde im Feb. 2010 "Nutzungsänderung zur Brennerei" (Baugenehmigung erteilt) genehmigt.

Ist die Frist von 3 Jahren hier nicht bereits 1931 abgelaufen oder läuft die 3 Jahresfrist im Zuge der Nutzungsänderung erneut an?

Soll bedeuten, kann der Nachbar dennoch die Entfernung der Fliesen verlangen?

Auf Ihre weitere Antwort: Die Frage, die sich hier stellt, ob nicht damals, vielleicht in Unkenntnis der wahren Eigentumsverhältnisse oder in sonstiger Verkennung der Situation, Ihnen als Nachbar die Anbringung von Fliesen gestattet worden war.

Bei der Beantragung der Nutzungsänderung durch den Architekten ist man von einer Gemeinschaftswand (Beantragung 2009) ausgegangen. Das geht klar aus dem Bauplan hervor, sonst hätten wir eine eigenständige Mauer errichtet. Das mit der Grenzwand hat sich dem R erst offenbart, erst nachdem der Errichtung des Schornsteins im Okt./Nov. 2010 nachdem der Nachbar sich dagegen offentsichtlich gewehrt hat.

Im Grundbuch wird zwar auf ein Aktenzeichen VN Nr. .... verwiesen. Dies wurde aber vom Bauamt wie auch bei Einreichung der Baupläne von keiner Seite, also Bauamt, Nachbar oder Antragsteller in irgendeiner Form gewürdigt. Bei dem AZ wird auf einen Grenzregelungsvertrag von 1992 verwiesen, indem nichts geregelt ist, wie die Grenzmauer zu behandeln ist. Der M hat 1992 als Auflage von der Baubehörde bekommen (M hat im Hinterhof sein EFH errichtet) die Grenzen dem aktuellen Verlauf anzunehmen, daher auch der Grenzregelungsvertrag. Sonst hätte M nicht bauen dürfen.

Nach den Angaben des Vermessungsamt ist eher davon auszugehen, dass es sich um eine Grenzwand handelt und nur auf dem Grundstück des M steht. Eine Einmessung durch das Vermessungsamt würde Ca. 1000,- kosten. Vermessungspunkte wurde damals keine gesetzt.

Nach Auskunft der Baubehörde vor ein paar Tagen, wäre der Nachbar grundsätzlich im Recht und könnte von uns die Entfernung der Fliesen verlangen, trotz der Baugenehmigung - Nutzungsänderung, da zwar eine Baugenehmigung vorliegt, jedoch die Grenzwand dem M gehöre und dieser das zivilrechtlich ggf. erstreiten könne, obwohl er davon noch provitiert. Wegen dem austretenden Wasserdampf, arbeiten mit Wasser in der Brennerei.

Kann das sein, gibts sowas?

Ist das Zivilrecht (Privatrecht) wirklich höher angesiedelt als das Baurecht?


Wir gehen daher davon aus, das es sich um eine Grenzwand handelt, da der Nachbar die Grenzwand sowieso nicht abreisen darf, da in der Mauer tragende Teile, wie Decke, Strahlträger, Treppeneingang, etc. von beiden Seiten verbaut sind.

Vor dem Grenzregelungsvertrag lag auch keine Nachbarwand vor, da die Wand nach den Plänen eindeutig auf dem Grund und Boden des M steht. Es ist eher davon auszugehen, das der Großvater von M und R (beide verstorben) sich geeinigt hatten 1925/28 so zu bauen, da der M wegen dem Verlauf der Grenze (nicht im rechten Winkel zur Grundstücksfront, Ca. 70 Grad Winkel) sonst zu einem großes Schmutzeck (Von der Ursprungsgrenze zum erbauten Haus hätte sich eine Lücke ergeben) geführt hätte. Das sind jedoch nur Spekulationen.

Ich danke Ihnen nochmals für den Hinweis mit dem Schornstein im Nachbarschaftsrecht § 7d, da das Gebäude unseren Nachbarn tatsächlich höher ist und unser Anwalt offensichtlich mit der Gegenpartei hier gemeinsame Sache macht, da er uns in dieser Hinsicht nicht aufgeklärt hat.

Hierzu die letzte Frage: Das Nachbargebäude ist Ca. 1 - 1,20 höher als das Unsere. Greift dann auch der § 7d ???.
Gibts dazu Mindesthöhenmasse die erreicht sein müssen?

Er hat es ja nie bestritten, dass sich die Anwälte kennen, aber das wir nicht richtig beraten werden, das ist schon mehr als beschähmend.

Ich hoffe Sie können uns eine ehrliche Einschätzung der oben genannten Situation geben, damit wir dann endlich die Sache endgültig abschließen können.

Mit freundlichen Grüßen

Brenner77

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2011 | 13:20

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte (Vorbemerkung: hier können nur begrenzt und auch nur Verständnisfragen beantwortet werden, da es sich ansonsten nicht mehr um eine Erstberatung handelt; weitere Anfragen sind gesondert kostenpflichtig, aber das Erstberatungshonorar wäre anrechenbar und würde Ihnen gutgeschrieben):

Im Zuge der Nutzungsänderung läuft die Frist erneut an, da eine andere Veränderung eingetreten ist.

Der Nachbar kann die Beseitigung der Fliesen erlangen - rein zivilrechtlich. Das öffentliche Baurecht hat damit nichts zu tun und verhindert jedenfalls hier nicht den zivilrechtlichen Anspruch - da hat das Bauamt Recht.

Bezüglich des verhältnismäßig höheren Nachbargebäudes gibt es nach meiner Einschätzung keine Mindesthöhenabweichung, so dass § 7d eingreifen dürfte.

Alles Weitere wäre gesondert zu prüfen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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