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Wie vermeide ich steuerrechtliche Nachteile bei Veräußerung eines Immo-GBR-Anteils?

| 29.12.2020 11:23 |
Preis: 88,00 € |

Steuerrecht


Ich bin neben meinen Brüdern Anteilseigner in einer Immobilien-GBR. In der GBR befindet sich ein Erb-Grundstück, das wegerechtlich nicht erschlossen ist. Es kann theoretisch verkauft werden, allerdings eher unter dem Bodenrichtwert. Eine Wertsteigerung beim Verkauf ist damit nicht zu erwarten.
Gleichzeitig bin ich Eigentümer einer Ferienwohnung. Diese Wohnung befindet sich seit 2018 im Eigentum. Ich möchte diese Wohnung in Kürze mit Gewinn verkaufen. Weitere zwei Immobilien, die in meinem Besitz waren, habe ich in den verg. 5 Jahren mit Gewinn verkauft.
Bei einem etwaigen Verkauf möchte ich (rückwirkend) keinen steuerlichen Schaden verursachen.
Und zwar weder bei einem Verkauf der GBR-Immobilie, noch beim Verkauf der Ferienimmobilie.

Fragen:
Unterfällt das in der GBR befindliche Grundstück überhaupt der steuerlichen 5-Jahressperrfrist? Denn es wurde ja nicht aktiv erworben, sondern (quasi passiv) geerbt? Aufgrund des besagten Mangels kann das GBR-Grundstück nicht „mit Gewinn" verkauft werden, sondern bliebe unter dem Bodenrichtwert. Hebelt das eine eventuelle „Gewinnerzielungsabsicht" aus?
Kann es helfen, meine GBR-Anteile an ein Familienmitglied (Sohn) zu übertragen? Wie hoch ist prozentual die Schenkungssteuer? Wird eine solche Transaktion steuerrechtlich als Umgehungstatbestand gesehen und würde damit somit nicht ins Gewicht fallen? Oder greift hier in erster Linie die vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag?
Was empfehlen Sie mir zu tun?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre steuerrechtliche Frage wie folgt:

Zunächst haben Sie den Sachverhalt mit den Schlagwörtern "Drei-Objekt-Grenze" und "5-Jahreszeitraum" zutreffend umrissen. Demnach liegt ein gewerb­licher Grund­stücks­handel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert werden. In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grund­stück als "gewerblich" verkauft.

Unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze ist ein Verkauf aber möglicherweise auch dann als gewerb­licher Grund­stücks­handel anzusehen, wenn die Verkaufsabsicht bereits bei Errichtung des Objektes bestanden hat oder aber bei Verkäufen durch branchenkundige Immobilienbesitzer.

Um insbesondere das Letztere beurteilen zu können, fehlen mir weitere Informationen.

Feststeht aber, dass das ererbte Grundstück nicht in die "Drei-Objekt-Grenze" einzubeziehen ist. Hier käme ein steuer­pflich­tiges Speku­la­ti­ons­ge­schäft nur dann in Betracht, wenn das Grund­stück vor weniger als zehn Jahren vom Erblasser gekauft wurde oder aber der Erblasser mit den betreffenden Immobilien gewerblich tätig war - dann müssen auch die Nachfolger gewerb­liche Einkünfte deklarieren, und zwar unabhängig von der Besitz­dauer. Auch hier fehlen mir für die abschließende Beurteilung weitere Informationen.

Das Bundesfinanzministeriums (BMF vom 26. März 2004, IV A 6 - S 2240 - 46/04) hat grundsätzlich festgelegt:

"Veräußern Privat­per­sonen Grund­stücke, ist bei der Prüfung, ob ein gewerb­licher Grund­stücks­handel vorliegt, wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor Veräu­ßerung und die Zahl der veräu­ßerten Objekte abzustellen. In Fällen, in denen ein gewerb­licher Grund­stücks­handel zu verneinen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Gewinn aus der Veräu­ßerung nach § 23 EStG zu besteuern ist."

Siehe zum Ganzen hier:

https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/

Das bedeutet, dass Sie im Hinblick auf die 2018 erworbene Ferienwohnung mit einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns rechnen müssen. Der Veräußerungsgewinn ist gewissermaßen das, was übrig bleibt, wenn man den Verkaufspreis wenn man vom erzielten Verkaufspreis die damaligen Anschaffungskosten sowie die jetzigen Veräußerungskosten abzieht. Dieser Veräußerungsgewinn wird sodann im Rahmen Ihrer Einkommensteuerveranlagung mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Dies gilt unabhängig vom gewerblichen Grundstückshandel (Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte gem. § 23 EStG ), es sei denn, diese Ferienwohnung wäre ausschließlich eigengenutzt gewesen.

Zu Ihren Fragen im einzelnen:

"Unterfällt das in der GBR befindliche Grundstück überhaupt der steuerlichen 5-Jahressperrfrist?"

Das ererbte, unbebaute Grundstück wird nicht miteinbezogen ("gezählt").

"Aufgrund des besagten Mangels kann das GBR-Grundstück nicht „mit Gewinn" verkauft werden, sondern bliebe unter dem Bodenrichtwert. Hebelt das eine eventuelle „Gewinnerzielungsabsicht" aus?"

Allgemein gilt, dass nur ein Veräußerungsgewinn besteuert wird. Gibt es keinen Überschuss bei einem Geschäft, so kann dieser nicht besteuert werden. Wenn Sie eine "Gewinnerzielungsabsicht" ansprechen, so würde dies nur dann bedeutsam werden, wenn Sie bzw. die GbR im gewerblichen Grundstückshandel tätig wären. Da aber das ererbte Grundstück ohnehin nicht unter die Drei-Objekt-Grenze fällt, also nicht mitgezählt wird, spielt dieser Punkt keine Rolle.

"Kann es helfen, meine GBR-Anteile an ein Familienmitglied (Sohn) zu übertragen?"

Im Hinblick auf das ererbte Grundstück ist das nicht erforderlich, wie dargestellt.

"Wie hoch ist prozentual die Schenkungssteuer?"

Auf diesen Punkt muss ich daher auch nicht eingehen, es gelten aber allgemein die Besteuerungsgrundsätze der §§ 7 , 15 , 16 ErbStG .

"Wird eine solche Transaktion steuerrechtlich als Umgehungstatbestand gesehen und würde damit somit nicht ins Gewicht fallen?"

Das Finanzamt nimmt grundsätzlich sogenannte Umgehungstatbestände im Sinne des § 88 AO in den Blick. Hier müssen Sie sich aber keine Gedanken machen, da keine weitere Transaktionen erforderlich ist, wie dargestellt.

"Oder greift hier in erster Linie die vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag?"

Auf jeden Fall würde Ihrem Sohn der Freibetrag gem. § 16 ErbStG zustehen.

"Was empfehlen Sie mir zu tun?"

Ich empfehle Ihnen, auf jeden Fall einen Steuerberater zu konsultieren, denn hier ist einiges zu berücksichtigen, was eine detaillierte Prüfung erforderlich macht. Im Rahmen dieser Online-Beratung ist insofern nur eine überschlägige Prüfung möglich. Diese ersetzt eine Steuerberatung insofern leider nicht.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick gegeben zu haben. Wenn noch etwas unklar geblieben oder noch nicht berücksichtigt worden ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 31.12.2020 | 09:44

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superschnelle Beantwortung aller meiner Fragen.
Verständliche Formulierung, kurze Sätze, kein Fachchinesisch

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