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Wie verhalten, wenn nur der Schimmel durch Maler, nicht die Ursache beseitigt wird

| 17.03.2009 12:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine hoffentlich einfache Frage.
Zunächst zur Vorgeschichte:
Im November 2008 haben wir in unserer im Okt. 2008 neu bezogenen Wohnung zunächst in einem, später in 2 Zimmern in einer Ecke Schimmel festgestellt, der sich als offener dunkel und hellgrauer Pflaum in einer Größenordnung von ca. 30qcm darstellt. Diesen Befall haben wir sofort unserem Vermieter gemeldet, der darauf hin sich die Sache anschaute, dokumentierte und Abhilfe versprach. Nachdem sich nichts an diesem Zustand geändert hatte, haben wir am 13.2.2009 unserem Vermieter mitgeteilt, wenn bis 28.2.2009 keine Maßnahmen zur Beseitigung des Schimmels und dessen Ursache getroffen werden, wir die Miete für diese beiden Zimmer wie folgt ändern werden:
großes Zimmer (starker Schimmelbefall in der Ecke): 15,9% der Kaltmiete (100% Anteil des Zimmers an der gesamten Wohnfläche wegen starker Beeinträchtigung der Nutzung durch den offenen Schimmel)
Bad (geringer Schimmelbefall hinter den Möbeln, die im Nov. 2008 gekauften Möbel quellen auf): 3,25% der Kaltmiete (50% Anteil des Zimmers an der gesamten Wohnfläche).
Ende Februar wurde uns der Besuch durch ein Baugutachter und die Firma, die das Dach vor 3 Jahren vollsaniert hat angekündigt. Dieser erfolgte am 4.3.2009 mit dem Resultat, dass mit dem Feuchtemessgerät des Bausachverständigen in der Ecke mit dem Schimmel ein 3fach höherer Feuchte-Wert gegenüber den normalen Wänden (klare Aussage des Gutachters "diese Ecke ist richtig nass") festgestellt wurde. Da unklar war, ob eventuell die Dachdeckerfirma mit einer unsauberen Arbeitsweise vor 3 Jahren diese Nässe verursacht hatte, wurde das Dach untersucht und festgestellt, dass kein fehlerhafte Stelle dort zu finden sei. Die Aussage der Dachdecker-Firma im Beisein von uns, des Vermieters und des Gutachter war, dass sie schon damals vor 3 Jahren bei der Vollsanierung alleine des Daches, aber nicht der Außenwände darauf hingewiesen haben, dass es in den Ecken und unter der Dachkante Schwitzwasser-Probleme geben könnte.

Unser Vermieter hat nun angekündigt, dass er zum 16.3.2009 einen Maler beauftragt hat, der die Schimmelflecken im großen Zimmer beseitigt.

Nun die Frage:
Wie sollen wir uns nach erfolgter Malertätigkeit verhalten? Können wir weiterhin einen Teil der Miete für dieses Zimmer (und das des Bades) einbehalten und auf Ursachenbeseitigung drängen oder steht unserem Vermieter bis zum erneuten Auftreten des Schimmels die volle Mietzahlung zunächst wieder zu?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Grundsätzlich ist mit Beseitigung des Schadens die Brauchbarkeit der Wohnung wieder hergestellt. Somit hat der Mieter auch wieder Anspruch auf die volle Miethöhe, wenn die Schäden tatsächlich fachmännisch beseitigt wurden.

Sie sollten jedoch gleich vorab schriftlich dem Vermieter mitteilen, dass bloßes Übermalen von Schimmel generell nicht ausreicht. Gemäß dem Leitfaden zur Schimmelpilzsanierung des Bundesumweltamtes (im Internet zum download erhältlich) ist von einem solchen Übermalen abzusehen. Auch Überstreichen mit Fungiziden ist kritisch zu betrachten, da viele Pilzbekämpfungsmittel Schadstoffe enthalten, die in Wohnräumen noch gefährlicher sein können als der Schimmel selbst. Hierauf sollten Sie den Vermieter und auch den Maler hinweisen. Dem Vermieter sollten Sie zudem mitteilen, dass bei erneutem Auftreten – wovon bei Überstreichen ohne anderweitige Sanierungsmaßnahmen auszugehen ist – sofort erneut die Miete gemindert wird und zudem Folgeschäden (Arztbesuche wegen Asthma, unbrauchbare Möbel…) geltend gemacht werden. Sie sollten den Vermieter also förmlich dazu drängen, die Wohnung entsprechend schimmelsicher zu sanieren.

Zusammengefaßt läßt sich sagen, dass der Vermieter mit der Beauftragung eines geeigneten Malers zunächst genug getan hat, um die Schäden zu beseitigen und somit, bei fachgerechter Ausführung durch den Maler, wieder Anspruch auf die volle Miete hat. Die beschädigten Möbel sollten Sie austauschen lassen und Ihrem Vermieter in Rechnung stellen (eventuell ist hier jedoch ein Gutachten erforderlich, bevor Sie eigenmächtig austauschen, falls sich der Vermieter weigert). Der Vermieter sollte zu einer fachmännischen und gründlichen Ursachenbekämpfung aufgefordert werden, um spätere Schäden leichter geltend machen zu können.


Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2009 | 13:59

Danke schön für die umfangreiche Auskunft. Würde das heißen, dass, da nur im großen Zimmer Malerarbeiten durch geführt werden sollen, wir weiterhin berechtigt sind, für den Schimmel im Bad (für den wir die Kaltmiete um 3,25% gemindert haben) bis zur Ausführung von Arbeiten, die zur Schimmelbeseitigung führen, weiterhin die Kaltmiete um diesen Betrag kürzen können? Das Bad ist voll verfliest, der Schimmel ist nur an einem Möbel und als schwarzer Rückstand auf den Fliesen sichtbar, eine Malermassnahme macht dort wahrscheinlich keinen Sinn.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2009 | 14:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich sind Sie bis zur Beseitigung der Schäden an der Mietwohnung berechtigt, die Miete angemessen zu mindern. Voraussetzung ist aber eben, dass ein Mangel der Mietsache, also der Wohnung selbst vorliegt. Kann der Schimmel im Bad nicht durch den Maler beseitigt werden (bspw. weil er hinter den Fließen sitzt), liegt weiterhin ein Mangel an der Wohnung vor, der Sie zur Minderung der Miete berechtigt.
Zusätzlich können Sie Reinigung bzw. Reparatur/Ersatz des vom Schimmel befallenen Möbelstückes verlangen. Auch hier sollten Sie den Vermieter auf die Schäden hinweisen und ihm deutlich machen, dass auch erneute Möbel eventuell schimmeln könnten und somit wiederum von ihm zu ersetzen wären; er sollte daher im eigenen Interesse an einer Sanierung der Wohnung arbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 17.03.2009 | 14:29

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