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Wie verfahren bei Überschreitung der Kompetenz durch Verwaltung/Beirat?

| 27.10.2008 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


In meiner Wohnanlage wurden bei der kompletten Außenbeleuchtung entgegen des Beschlusses Umbaumaßnahmen durchgefürt.
Beschluss wie folgt:

"Zu TOP 4.1.: Außenbeleuchtung; Information zu den aufgrund des Beschlusses der EV 2006 durchgeführten Untersuchungen; Beschluß
über die zu ergreifenden Maßnahmen (Austausch der Leuchtenköpfe – 3.000 €, Einbau von Blechen/Lochblechen – 1.100 €)
Antrag: Die Leuchtmittel in den Pollerleuchten werden hinsichtlich Ihrer
Leuchtstärke reduziert. Die Beleuchtung wird ferner so umgebaut,
daß nach 24 Uhr nur noch Pollerleuchten an Wegkreuzungspunkten
leuchten. Der Elektriker soll den Dämmerungsschalter unempfindlicher
einstellen, so dass sie erst später eingeschaltet werden."

Es wurden jedoch dann nicht die Leuchtmittel getauscht, sondern die kompletten Pollerköpfe mit den damit verbundenen erhöhten Ausgaben.
Antwort der Verwaltung hierzu:
"im Jahr 2007 wurde der Austausch der Leuchtmittel bzw. die Veränderung der Leuchtmittel beschlossen. Nachdem die Leuchtmittel nicht veränderbar waren/sind, haben wir in Abpsrache mit dem Beirat einstimmig die Leuchtköpfe, und somit das Leuchtmittel ausgetauscht. Im Rahmen des Rechnungsberichtes des Verwalters wurde dies erwähnt."

Die Verwaltung beruft sich also darauf, dass ein Tausch der Pollerköpfe identisch mit dem Tausch der Leuchtmittel sei. Dass dies Unsinn ist, ist mir bewusst. Ebenso wurde bereits durch eine andere Anfrage hier, die Frage geklärt, ob hier entgegen des Beschlusses gehandelt wurde.
Ich frage nun hier speziell:
Was kann nun daraus entstehen? Ich weiß nicht, wie viele innerhalb der Anlage meiner Meinung sind. Die Verwaltung meint weiterhin, dass es modernisierende Instandhaltung gewesen wäre, die ebenfalls abgedeckt ist, da die neuen Pollerköpfe die Leuchtstärke der Poller reduzieren und dies ja die eigentliche Beschwerde gewesen wäre. Daraus ergibt sich nunmehr eine Wohnwertverbesserung, welche dadurch abgedeckt ist. Ein gesonderter Beschluss liegt aber auch hierzu nicht vor.

Kann ich nun als Einzelperson direkt Einspruch gegen diese Maßnahme erheben und wie ist wieter zu verfahren?

1. Die Pollerköpfe sind bereits getauscht, da ich anders nie erfahren hätte, was vor sich geht.
2. Ein Rückbau wäre aus finanzieller Hinsicht nicht tragbar

Noch einmal, was kann ich also sinnvollerweise fordern? Ich persönlich bin komplett gegen diesen Umbau, da er aber nun schon durchgeführt ist, würde ich eine geringe Rückzahlung in die Gemeinschaftskasse und eine schriftliche Erklärung an alle Eigentümer fordern. (Höhe der Rückzahlung zwischn 30 und 50%)

Wie sehen sie dies?

Ich hoffe, der Umstand ist hinreichend erläutert.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Grundsätzlich liegt hier eine Pflichtverletzung des Verwaltungsbeirats sowie der Verwaltung vor. Denn die Verwaltung hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen. Dies wurde aber nicht getan.
Durch diese Pflichtverletzung sind Kosten entstanden, die nicht entstanden wären, wenn der Beschluss ordnungsgemäß umgesetzt worden wäre. Dies stellt einen Schaden dar. Dieser kann gegenüber der Verwaltung bzw. dem Verwaltungsbeirat geltend gemacht werden.
Allerdings setzt nach der Rechtsprechung die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter eine Beschlussfassung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, wenn es sich um gemeinschaftsgebundene Schadensersatzansprüche handelt. Ohne diesen so genannten "Vorschaltbeschluss" ist der einzelne Eigentümer nicht berechtigt, gegen den Verwalter Schadenersatz mit Leistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder anteiligen Schadensersatz an sich selbst zu verlangen.
Somit müssen Sie bei der nächsten Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung über die Frage herbeiführen, ob gegen den Verwaltungsbeirat bzw. die Verwaltung Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2008 | 08:45

Das beduetet, dass es nichts gibt, was man direkt tun kann, wenn derartige Verhaltensweisen auftreten. Die nächste Eigentümerversammlung wird erst im Juni 2009 sein.
Ich muss also versuchen, auf dieser dann eine Mehrheit für eine Forderung zu finden. Wenn ich dies nicht schaffe, kann die Verwaltung mehr oder weniger auch beliebig weiterhin so verfahren, ohne jemals daüfr gerügt zu werden? Das Problem in meiner Wohnanlage ist, dass der Verwaltungsbeirat nebst Verwaltung die Anlage gut im Griff haben. Es traut sich kaum jemand etwas gegen diese Truppe zu sagen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2008 | 09:40

Sehr geehrter Fragesteller,

als Einzelner können Sie nur handeln, wenn lediglich Sie geschädigt wurden. Da aber der Schaden der Eigentümergemeinschaft entstanden ist, ist ein Beschluss zur Geltendmachung des Schadens zwingend notwendig.
Natürlich können Sie auch versuchen, die Verwaltung und den Verwaltungsbeirat bei der Mitgliederversammlung abzuberufen. Auch hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 28.10.2008 | 09:45

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

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"Vielen Dank für Ihre Ausführungen."
FRAGESTELLER 28.10.2008 5/5,0