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Wie sicher ist freiwillige übereinkunft über Grenzbebauung mit Nachbarn


20.04.2006 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Nachbarschaftsrecht / Einfriedung

Bitte um Rechtsauskunft

Sehr geehrte Damen und Herren,

ca 4,5m vor Vorderfront meines Eigenheimes befindet sich die Grundstücksgrenze zum
gegenwärtig noch kommunalem Grundstück. Ein Bebauungsplan liegt vor. Die Kommune
kann die gem. Brandenburgische Bauordnung zulässige Grenzbebauung mit Nebengebäuden
nicht ausschließen. Der von der Kommune vorgeschlagenen Verlegung der Grenze um max.
5m kann ich nicht folgen, da die Kommune diesen Streifen nur als Bauland verkaufen will..
Die Kommune hat ein Treffen mit dem Kaufwilligen und damit zukünftigen Eigentümer,
organisiert Dieser verzichtet lt. Kommune auf die erlaubte Grenzbebauung.
Die vorhandene Gesetzeslage lässt aus meiner Sicht keine andere Alternative als eine
freiwillige Übereinkunft zwischen den Grundstückseigentümern zu.
Leider kenne ich weder Möglichkeiten noch Grenzen derartiger Übereinkünfte.
Unter welchen Voraussetzungen/Bedingungen ist eine derartige schriftliche Übereinkunft
sicher/unanfechtbar?
Was ist ausreichend sicher und durchsetzbar?
Eine Eintragung im Grundbuch des Nachbarn ist sicher wünschenswert, aber nicht
realistisch,oder?


Ich bedanke mich.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

I. Eine schriftliche Vereinbarung ist nicht unmöglich. Dennoch sollten Sie dabei bedenken, dass diese nur zwischen den Vertragsparteien gilt, nicht aber gegenüber einem Rechtsnachfolger. Sollte also das Grundstück samt Haus in der Zukunft verkauft werden, dann haben Sie von der Vereinbarung nichts mehr.
Zudem sind Sie bei diesen Vereinbarungen auch nicht vor Streitigkeiten über den Vertragsinhalt, die Auslegung, usw. geschützt.

II. Rechtssicherheit bietet nur eine Sicherung im Grundbuch, etwa die Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Die konkrete Regelung bietet dann „Bestandsschutz“ auch gegenüber dem etwaigen Rechtsnachfolger.
Sollte der zukünftige Nachbar also wirklich auf die Ausübung gewisser Rechte oder Handlungen verzichten wollen, so sollte dies grundbuchlich gesichert werden. Eine wirklich sichere Alternative dazu sehe ich so nicht.

III. Ansonsten meine ich, dass Sie Ihre Rechte als Eigentümer nicht leichtfertig beschneiden lassen sollten. Prinzipiell sind Sie erst einmal in der stärkeren Position, soweit man etwas von Ihnen will.
Ich halte es auch für ratsam, dass Sie sich durch einen Kollegen vor Ort beraten lassen, der Sie bei der Wahrung Ihrer Rechte unterstützt. Bedenken Sie dabei, dass auch die Kommune (und ebenfalls wohl der zukünftige Nachbar) im Regelfall juristisch beraten wird.

III. Die genauen Umstände, was die vorgeschlagene Verlegung der Grundstücksgrenze um 5 Meter betrifft, sind mir leider aus Ihren Ausführungen noch nicht ganz klar geworden. Diesbezüglich bitte ich ggf. im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion noch um weitere Ausführungen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Stephan André Schmidt, LL.M.
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2006 | 11:53

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schmidt,


vielen Dank für die Beantwortung meiner Anfrage zu Sicherheiten bei freiwilligen
Übereinkünften zur Grenzbebauung.

Ergänzungen :

1. Ich bin bisher davon ausgegangen das die Rechtslage gem. Brandenburgische Bauordnung
mir keinen Spielraum lässt, da eine Grenzbebauung mit max. 9m langen und 3m hohen Nebengebäuden zulässig ist.
2. Meine Einwände bei der Kommune gegen die mögliche Grenzbebauung durch einen
unbekannten neuen Eigentümer waren (wohl mehr polemisch als rechtlich relevant)
- topographische Lage meines Eigenheimes (ca. 1m unter OK Kommuneland)
- Kommuneland seit ca. 150 Jahren nicht bebaut und als Garten-/Grabeland
durch meine Vorgänger und mich gepachtet
- Ortsüblichkeit (u.a. bisher keine Bebauung in 2.Reihe)
3. Schriftverkehr, Beratung und Vorortbegehungen mit der Kommune mit dem Ergebnis,
dass eine Grenzbebauung durch die Kommune zwar eingeschränkt aber nicht
ausgeschlossen werden kann.
Die Kommune hat mir weiter vorgeschlagen, einen Streifen von max. 5m Breite
(ca. 100m²) zu kaufen und den Grenzabstand auf dann ca. 9,50m zu vergrößern
und die Auswirkungen einer möglichen Grenzbebauung zu minimieren.
Der Bodenrichtwert beträgt 45,00 €/m². Die Kommune besteht darauf.
Ich kann und will diesen Preis nicht zahlen.
4. Danach hat sich die Kommune bei mir gemeldet und einen möglichen Käufer
namentlich genannt. Dieser wäre, wie ich schon in meiner Anfrage geschrieben habe,
bereit, auf eine z.Z. noch nicht konkretisierte Grenzbebauung zu verzichten und dieses schriftlich zu Dokumentieren.

Wie kann ich für mich möglichst rechtsicher diese Dokument gestalten?


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2006 | 11:10

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Zunächst vielen Dank für Ihre weiteren Ausführungen, die den Sachverhalt noch klarer machen.

Ich halte Ihre Ausführungen durchaus für rechtlich relevant. Ob Sie dadurch letztlich einen Verkauf des angrenzenden Grundstücks verhindern können, ist angesichts der deutlich signalisierten Verkaufsabsicht der Gemeinde natürlich fraglich.

Die Gemeinde kann Sie natürlich nicht zwingen, den 5m breiten Streifen zu kaufen. Können und wollen Sie dies also nicht, so sollten Sie sich auf dieses Angebot auch nicht einlassen.

Was die „rechtssichere“ Form der Vereinbarung angeht, so meine ich (wie oben), dass nur eine grundbuchliche Eintragung Rechtssicherheit verspricht. Denn es bleibt ja die „große Frage“, warum Sie einen 5m breiten „Abstandsstreifen“ erwerben sollen, wenn der Nachbar auf eine Grenzbebauung verzichten will.
Insoweit würde ich die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, in der sich der Eigentümer verpflichtet, (bestimmte) Grenzbebauungen zu unterlassen, vorschlagen.
„Schwächere“, nicht grundbuchlich gesicherte Vereinbarungen erscheinen mir hier nicht unbedingt geeignet, da die konkreten Umstände, wie oben beschrieben, die Frage aufwerfen, warum ein Erwerb des 5m breiten Streifens bzw. eine Vereinbarung überhaupt notwendig sein sollen, wenn denn der Eigentümer gar keine Grenzbebauungen vornehmen will.

Weiterhin möchte ich Ihnen nach wie vor empfehlen, sich durch einen Kollegen (vorzugsweise Notar) vor Ort beraten zu lassen, der die „ortsüblichen Umstände“ und die „gemeindlichen Handlungsweisen“ kennt.

Mit freundlichen Grüßen
Stephan André Schmidt, LL.M.
Rechtsanwalt

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