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Wie lange darf der Mieter ins Hotel ? Aufrechnung

| 05.03.2016 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Sehr geehrte Anwälte
mich würde nochmal theoretisch interessieren, wie lange der Mieter bei Heizungsausfall in ein Hotel ziehen kann, bevor es treu oder sittenwidrig wird?

Es gibt doch hier den § 242 BGB i.vm mit der in den §§ 275 i.v.m 323 und 326 BGB gesetzte vorausgesetze Zumutbarkeit, damit der Hotelaufenthalt noch in Verhältnis steht, sowie der Vertragserfüllung.
Wäre es theoretisch da nicht möglich, dass die Mieter zum Zwecke ihrer Schadenminderungspflicht den Vertrag kündigen um zukünftige Hotelkosten zu verhüten ?
Bekannt ist mir bisher, dass der Mieter sich erst mal a) nicbt das teuerste Hotel suchen darf und b) er überhaupt erst in ein Hotel gehen darf, wenn zB andere Abhilfe ( Ersatzvornshme, Radiator etc versagt)
Nur wie lange kann er in ein Hotel ziehen wenn es angebracht ist ? Unendlich ?
Es gibt zwar Art 2 GG dieses Grundrecht der Vertragsautonomie ist sber nicht schrankenlos
Ein Mietverhältnis das unzumutbar ist, kann ja auch gekündigt werden
Die Mieter haben die Möglichkeit zur Verhütung von höheren Kosten den Vertrag zu kündigen, kann daraus eine Schadenminderungspflicht entstehen / bestehen ?
Weiterhin hätte ich zu § 536a BGB die Frage, ob dies "unbeschadet" auch in der Hinsicht gilt, dass der Mieter die Miete zB zu 100 Prozent mindern darf UND die Hotelkosten verlangen darf oder er nur den überschießenden Teil verlangen kann/ aufrechnen kann
Sollte der Mieter zudem noch die Miete mindern, müsste er sich das "gesundstossen " anrechnen lassen ?
Erklärung :
-------------
Wenn der Mieter die Miete zu 100 Prozent mindert und in ein Hotel geht, er dann diese Kosten in Form von § 536a Schadenersatz ersetzt haben will und er dann unterm Strich sogar ein Plus hat, muss er dies berücksichtigen?
Nehmen wir an er mindert die Miete für zwei Monate jeweils 500 Euro also 1000 insgesamt
Er geht dann ins Hotel und muss dort 900 Euro für zwei Monate zahlen, kann er dies dann zusätzlich vom Vermieter verlangen ?
Oder muss er aufrechnen ?
Entstehen also zusätzliche Kosten die der Mieter einklagen kann oder kann man ihm auf sein Recht zur Aufrechnung mit der Miete verweisen und könnte er nur den Teil verlangen der höher ist als die Miete
ZB Mietminderung 1000 Euro Hotelkosten 1100
Forderung dann 100 Euro

Ich habe zudem in vielen Foren immer den Begriff der Fahrlässigkeit oder "Vorsatz " in Verbindung mit § 536a BGB gefunden, hat das was zu bedeuten im Hinblick auf eine Rechtsgrundlage für das fordern von Hotelkosten ?
Die Mieter sagten mir, dass die Heizung ausgefallen ist, der Vermieter hat ja eine Verkehrssicherungspflicht u.a
Soweit ich weiß, muss ich beweisen das ich nicht fahrlässig handelte, soweit eine Überprüfung der Betroffenen Therme in meinem Aufgabenbereich fällt ( muss noch dazu sagen, dass ich die Therme immer regelmäßig ordnungsgemäß hab warten lassen)

Fällt also die Pflicht zur Zahlung des Hotels weg wenn ich Nachweise, dass der Ausfall der Heizung nicht meine Schuld ist/war? Oder wie ist das zu verstehen ?
Wenn also die Therme "einfach so ausfällt" und ich habe dies nicht bewirkt, inwieweit wirkt sich dies dann aus ?
Muss ich sofort die Heizung nun fertig machen und trotz meines fehlenden Verschuldens am Ausfall der Heizung die Mieter irgendwann trotzdem Hotelkosten fördern oder setzt § 536a in diesem Fall / Beispiel ein Verschulden voraus

Wie ist hier ihre Einschätzung muss ich zahlen oder nicht ?
Die Mieterin rief also an, nachdem sie von einer Beerdigung zurück war, sie sagte bei ihrer Abreise ging angeblich die Heizung
Sie hat diese nur auf Sternchen ( Frostschutz Thermostat ) gestellt
Nun ist sie wieder da und die Therme macht nur noch das Wasser im Bad heiß nicht aber die Heizkörper

Sehr geehrter Fragenstellerin,

die Heizung ist grundsätzlich vom Vermieter in Stand zu setzen.

Vgl. Sie hierzu bitte auch http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/h1/heizkosten.htm :

" Nicht umlagefähige Kosten:
Erhaltungsaufwendungen: Zu ihnen gehören die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der Heizungsanlage. Der Vermieter hat gemäß § 536 BGB (Mietgesetz) im Rahmen seiner gesetzlichen Erhaltungspflicht für den ordnungsgemäßen Betrieb der Zentralheizung sowie zur Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen. Darunter fallen Erneuerung des Heizkessels, Ölbrenner, Umstellung der Heizung von Öl auf Gas oder umgekehrt, Notreparaturen, Montage einer neuen Pumpe usw). Es ist nicht möglich, Erhaltungsaufwendungen auf die Mieter umzulegen. Eine entsprechende Klausel wäre unwirksam.
Umlagefähig gem § 556 Abs 1 BGB sind nur die in der Verordnung genannten Betriebskosten."

Können Sie aber mittels eines Sachverständigen nachweisen, dass die Mieterin den Mangel an der Heizung zu vertreten hat, muss Sie die Reparaturkosten tragen und auch die anfallenden Hotelkosten.

Dies ist eine tatsächliche Frage, die durch Sie als Vermieterin bewiesen werden muss. Der Vermieter trägt die Beweislast.

Eine Kündigungspflicht der Mieter zwecks Schadensminderung gibt es nicht. Insofern kann ich nur auf die absolut zutreffenden Ausführungen meiner Kollegen verweisen. Insbesondere ist dies keine Frage des Art. 2 GG, sondern allgemeiner zivilrechtlicher Grundsätze des Mietrechts.

In eine Pension oder ein preiswertes Hotel darf der Mieter nur bei Unbewohnbarkeit der Wohnung gehen. In der Regel dürfen die Kosten hierfür die Mietkosten nicht übersteigen!

Zwar gibt es im Schadensrecht ein Bereicherungsverbot, aber bei der Minderung handelt es sich nicht um einen Schadensersatz, sondern ein Gestaltungsrecht, das eine Reaktion auf einen Mangel der Mietsache darstellt. Deswegen wäre auch ein "Gewinn" im Rahmen der Minderung statthaft, solange nur der Minderungsbetrag korrekt gewählt wurde.

Fazit: schalten Sie einen Heizungsmonteuer ein, der Ihnen die Schadensursache schriftlich benennt. Darauf basierend, ob er zum Ergebnis kommt, dass es sich um einen normalen nicht durch die Mieterin verursachten Schaden handelt oder nicht, führen Sie die Reparatur durch oder eben nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -




Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2016 | 17:56

Meine Frage basierte auf die Aufrechnung
Haben die Mieter die Pflicht bevor sie was fordern, dies erst mal von der Miete einzubehalten, bevor sie weitere Kosten durch eine Klage verursachen ?

Weiterhin bitte ich auf meine Frage zu § 275 Abs.2 BGB einzugehen, wäre es also demnach gerechtfertigt, hier unendlich lange Hotelkosten zu produzieren?

Weiterhin verstehe ich sie also richtig, dass ein Mieter Schadenersatz verlangen kann, auch wenn der Vermieter den Mangel an der Heizung nicht zu vertreten hat ?
Siehe Eichhorn : http://www.frag-einen-anwalt.de/Mietwohnung-nach-Wasserschaden-unbewohnbar,-wer-bezahlt-die-Hotelkosten---f240336.html
"Der Vermieter hat den Mangel zu vertreten, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat (§ § 276 BGB).
Nach der Rechtsprechung müssen Sie beweisen, nicht fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt zu haben, da sich die Wasserleitung in Ihrem Einflussbereich befindet (BGH NJW 2009, 142). "

Ist es demnach nicht so, dass der Mieter kein Schadenersatz verlangen kann, wenn die Schuld nicht beim Vermieter liegt und darüberhinaus unklar ist, wieso denn die Heizung ausgefallen ist ?

Bzgl der sog Besserstellung und "Überschießende " Beträge fand ich mehrere Ansichten
Zunik http://www.frag-einen-anwalt.de/Schadenminderungspflicht---f282927.html

http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/102975-wer-bezahlt-die-ausweichwohnung-des-mieters-beim-wasserschaden

Wendr

Bzgl dessen wird zumindest in dem Bereich überall vertreten das der Mieter sich nicht besserstellen darf, auch müsste demnach sich der Mieter aussuchen ob er Mitte mindert und er die Kosten fürs Hotel selber trägt oder eben die Miete weiter zahlt und die Hotelkosten einklägt

In dieser Hinsicht sowie der Frage der Schuld also des § 536a
"wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen..."

hätte ich gern gewusst, was denn der Ausdruck " zu vertreten hat " nun genau bedeutet
Wenn ich also keine Schuld habe, müsste ich nach dieser Vorschrift doch auch keinen Schadenersatz leisten, wie kommen sie darauf, dass dies snders auszulegen ist
Ich bitte zur Verdeutlichung mal um ein Beispiel wann die Vorsxhruft greift und wann eben nicht

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2016 | 18:39

Die Hotelkosten dürfen natürlich nur anfallen, wenn die Wohnung zu 100 % unbenutzbar ist. Innerhalb der Sommermonate dürfte dies z. B. wegen der Heizung nicht der Fall sein.

Im Gegensatz zu der Auffassung meines Kollegens sind Mängel der Mietsache in der Regel keine Schuldfragen.

Hierzu eine kleine Exkursion ins Mietrecht:

Mängel sind nach § 536 BGB geregelt:

"(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam."

Daneben gibt es Schadensersatzansprüche. Bei anfänglichen Mängeln sind diese sogar verschuldensunabhängig, bei nachträglichen verschuldensabhängig, § 536 a BGB:

"(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist."

Wie Sie sehen kann der Mieter den Mangel wahlweise selber beseitigen oder dies dem Vermieter auftragen. Sogar im Bereich des Schadensersatzes, der hier aber gar nicht berührt ist, solange man mindert.

Mindert man nicht - zahlt also die Miete voll weiter - und verlangt Schadensersatz, ist zur Beweislast folgendes mit zu sagen mit Selk, Mietmängel und Mängelrechte
1. Auflage 2015, § 536 a BGB, Rn. 101:

"Allerdings gelten gewisse Beweiserleichterungen. Steht etwa fest, dass die Ursache des Schadens in der Sphäre der vom Vermieter genutzten Räume liegt, spricht eine Vermutung dafür, dass der Schaden vom Vermieter verursacht und verschuldet worden ist. Gelingt dem Vermieter der Entlastungsbeweis nicht, so muss er für den Schaden einstehen. OLG München, NJWE-MietR 1996, 177; Blank/Börstinghaus, § 536 a Rn 46. "

Wenn der Grund für den Ausfall der Heizung unklar bleibt, hat der Vermieter alle anfallende Kosten zu tragen.

Dementsprechend ist es egal, welche Norm man anwendet. Rein theoretisch kann der Mieter also auch nicht mindern, sondern direkt Schadensersatz mit einem gesonderten Anspruch geltend machen ( "unbeschadet der Rechte aus § 536 BGB").

Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs wäre dann ein Bereicherungsverbot diskutabel. Allerdings kann sich ein Mieter bei einer nicht nutzbaren Mietsache nicht bereichern, wenn er eine Ersatzwohnung anmietet. Denn er hat nur die Schadensminderungspflicht bei der Anmietung zu beachten. Was Sie logisch machen ist folgendes: Sie werfen dem Mieter vor, die Schadensminderungspflicht zu beachten, indem er ein günstigere Ersatzwohnung als die erste anmietet. Das ist weder nach logischen noch rechtlichen Standards vertretbar.

Wenn er für 900 € eine Ersatzwohnung anmietet und die Ausgangswohnung 1000 € kostet, hat der Mieter schlicht keinen Schaden, wenn man ihm die 900 € überweist und er 1000 € zahlt. Die zusätzlichen 100 € wären kein Gewinn, sondern eher als Teil des Minderungsrechts nach § 536 BGB zu erachten. Alleine bezgl. dieser 100 € wäre dann - rechtstheoretisch - kein Schadensersatz, sondern eine Minderung notwendig.

Fazit: können Sie als Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter den Mangel der Heizung verursacht hat, müssen Sie die Folgen tragen.

Vielleicht führen Sie sich auch einmal AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.06.2011 - 8 C 228/10 zu Gemüte, um nachzulesen wie schnell ein Amtsrichter in der Regel solche Fälle zu Lasten des Vermieters entscheidet.

Mit freundlichen Grüßen
RA Saeger




Bewertung des Fragestellers 06.04.2016 | 11:52

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"Die Antwort ist sicherlich korrekt, da der Anwalt den konkreten Fall nicht kennt ( s auch Beier : BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – XII ZR 251/02 – BGHReport 2004, 1615, 1616); BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 225/03.)
Allerdings haben wir doch Vertragsfreiheit nach Art 2 GG und der Mietvertrag kann den § 536a als einer der wenigen Mietparagrsphen auch ausschließen, es darf also zum Nachteil vertraglich eine Vereinbarung getroffen werden
Zudem verweise ich auf § 254 dem Schadensminderungspflicht sowie § 275 usw..
Fazit: ich frage mich, ob es nicbt die Pflicht auf Seiten des Mieters gibt, erst mal einen Radiator zu kaufen, bevor er einfach so übers WE ins Hotel gehen will, es gibt daher weniger einschneidende Maßnahnen Zusatz : genau das hatte ich vorhin hier gelesen durch einen Anwalt, daher fällt die Unbewohnbarkeit so doch garnicht erst an! Der Mieter muss sich das also wohl erst selbst kaufen / mieten weiterhin ist eine Therme in der Sphären des Mieters angesiedelt "
Stellungnahme vom Anwalt:
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