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Wie kündige ich meinen Untermietern richtig (Form) und wie ist die Frist u.s.w

01.03.2011 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:41

Sachlage wie folgt: Wir wohnen in einer 4er WG in Frankfurt. Es gibt zwei Hauptmieter und zwei Untermieter.Die beiden Hauptmieter ziehen in neue Wohnungen und die Untermieter möchten in der WG wohnen bleiben. Die beiden Hauptmieter haben den Mietvertrag am 28.2.2011 per Einschreiben gekündigt und überlegen nun den beiden Untermietern zu kündigen mit dem Ziel andere Hauptmieter durch einen Nachtrag zum Mietvertrag zu finden, da der Vermieter bereit ist die WG ohne Renovierung durch einen Nachtrag zum Mietvertrag zu übergeben ohne das es zu einer Wohnungsübergabe kommt. Die Untermieter bestehen jedoch auf eine Wohnungsübergabe,vermutlich mit dem Ziel die Wohnung renoviert zu bekommen.Die Untermieter wohnen jedoch auch schon 3 Jahre in der WG und das sehen wir nicht ein. In unserem Mietvertrag der ca 4 Jahre alt ist steht, dass die Wohnung malerfrisch zu übergeben ist. Muss nach neuem Mietrecht dann durch uns gestrichen werden ? Des weiteren haben wir gelesen, dass bei der Kündigung darauf zu achten ist, dass den Untermietern auch rechtzeitig zu kündigen ist, da diese sonst Schadenersatz verlangen können. Hier stellt sich die Frage in welcher Form. Abschließend die Frage ob die Untermieter bei eine Kündigung durch uns(wie muss der Text dann lauten?)innerhalb von 4 wochen ausziehen müssen oder hier die Frist auch 3 Monate beträgt. Wenn wir die Kündigung an die Untermieter per Einschreiben am 3.3.11 versenden (die Kdg an den Vermieter ist wie o.a. bereits am 28.2. per Einschreiben)ein Untermieter aber noch im Ausland ist und erst am 15.3 zurück ist, kann dieser die kdg ja nicht im Empfang nehmen. Reicht es hier aus, wenn dieser per Email und Telefon informiert wird?Wie ist hier eine Lösung zu erzielen, da es ja theoretisch auch möglich sein muss, jemanden fristgerecht zu kündigen der noch länger im Ausland ist.
MFG
WGTERROR
01.03.2011 | 21:48

Antwort

von


(1207)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Klausel, die Wohnung sei bei Auszug aus der Wohnung "malerfrisch" zu übergeben, ist unwirksam, weil hierbei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht beücksichtigt werden; vgl. BGH WuM 2003, 436 . Allerdings rate ich Ihnen, den gesamten Mietvertrag bezüglich Renovierungsklauseln zu prüfen, da sich unter Berücksichtigung aller Klauseln durchaus eine andere Rechtslage ergeben kann. Das wäre z. B. dann der Fall, wenn im Mietvertrag an anderer Stelle geregelt wäre, wie bei durchgeführten Schönheitsreparaturen zu verfahren sei.


2.

Bezüglich der Kündigungsfristen gilt Folgendes:

Gegenüber den Untermietern sind die Mieter der Wohnung Vermieter. Sind die Räume möbliert an die Untermieter vermietet worden, kann das Mietverhältnis bis zum 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden. D. h. die Hauptmieter könnten den Untermietern bis zum 15.03. zum 31.03.2011 kündigen.

Bei nicht möblierten Räumen, die zum Teil (unter)vermietet sind kann ohne Kündigungsgrund mit verlängerter Kündigungsfrist gekündigt werden. D. h. die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich dann um weitere drei Monate und beträgt folglich sechs Monate.


3.

Im Kündigungsschreiben ist den Untermietern mitzuteilen, daß das Mietverhältnis zum ... (Angabe des Datums) gekündugt werde. Aus Beweisgründen ist es zu empfehlen, das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein abzusenden.


4.

Die Kündigung muß dem Vertragspartner - von der oben genannten Ausnahme abgesehen - spätestens am dritten Werktag zugegangen sein, wenn dieser für den Ablauf der Kündigungsfrist mitzählen soll. Versenden Sie das Kündigungsschreiben dagegen erst am dritten Werktag, verlängert sich die Frist um einen Monat.

Wo sich der Untermieter aufhält, ist ohne Bedeutung. Es reicht aus, wenn der Untermieter am dritten Werktag eines Monats in seinen Briefkasten die postalische Benachrichtigung hat, daß beim zuständigen Postamt ein Poststück zur Abholung bereit liege.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 02.03.2011 | 11:19

Vielen Dank für Ihre Antwort. Es handelt sich um Eine Wohngemeinschaft und die beiden Hauptmieter haben den Untermietern die Zimmer ummöbliert vermietet. Wir verstehen Ihre Antwort hinsichtlich der korrekten Form der Kündigung der Untermietverträge leider nicht. Ich fasse nochmal kurz zusammen. Wir (die Hauptmieter) haben dem Vermieter per Einschreiben schriftlich am 28.02.2011 gekündigt. Dürfte also am 03.03.11 dort eingehen. Unseren Untermietern haben wir noch nicht gekündigt. Welcher Termin wäre der nächste (wann müssten Sie ausziehen?),damit wir andere Nachmieter finden können.wenn wir z.b die Kdg per Einschreiben am 07.03.2011 zum nächstmöglichen Termin (welcher wäre das?)versenden. Wir verstehen Ihre Antwort so, dass sich die Frist um 6 Monate verlängert. Die Untermieter dann erst zum 30.08.2011 ausziehen müssten??? Wieso ist es denn nicht die selbe Kündigungsfrist zum 30.05.2011 oder 30.04.2011, da erst nach 3.3.11 eingeht.Wir haben ja schließlich als Hauptmieter das Mietverhältniss fristgerecht gekündigt. Müsste doch bedeuten,dass wir zum 30.05.2011 raus sind. Wieso beträgt die Kündigungsfrist bei möblierten Untervermieteten Zimmern nur einen Monat. In welcher Form können Sie Schadenersatz von uns fordern.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.03.2011 | 19:41

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Bezüglich der Kündigungsvoraussetzungen müssen Sie zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter unterscheiden.

Als Mieter haben Sie generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Ihre (mieterseitige) Kündigung vom 28.02.2011 gegegenüber dem Vermieter beendet das Mietverhältnis damit zum 31.05.2011.


2.

Gegenüber den Untermietern befinden Sie sich aber in der Vermieterposition, so daß Sie die Voraussetzungen der vermieterseitigen Kündigung eines Wohnraummietvertrags beachten müssen.

Da das Mietverhältnis mit den Untermietern erst seit drei Jahren besteht, beträgt auch hier die Kündigungsfrist drei Monate. Wenn die Kündigung den Untermietern am 03.03.2011 zugeht, endet das Untermietverhältnis wiederum zum 31.05.2011. Geht die Kündigung erst nach dem 03.03.2011 den Untermietern zu, würde die Frist von drei Monaten am 30.06.2011 ablaufen.

Jetzt ist jedoch die Besonderheit der vermieterseitigen Kündigung zu beachten: Als Vermieter benötigen Sie einen Kündigungsgrund. Ein Kündigungsgrund wäre z. B. Eigenbedarf. Dieser Kündigungsgrund steht Ihnen jedoch nicht zur Seite. Auch gibt es aufgrund des Sachverhalts keine Anhaltspunkte, daß sich die Mieter etwas haben zuschulden kommen lassen. Damit haben Sie keinen Kündigungsgrund, so daß eine fristgerechte Kündigung von drei Monaten ausscheidet.

Jetzt greifen zu Ihren Gunsten aber die Regeln bei einer Kündigung bei Einliegerwohnungen. Diese Regeln gelten auch bei Untermietverhältnissen. Danach braucht der Vermieter keinen Kündigungsgrund, jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Das können Sie in § 573 a Abs. 1 BGB nachlesen.

D. h. Sie können die Untermietverhältnisse mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Geht die Kündigung noch bis zum 03.03.2011 den Untermietern zu, endet das Untermietverhältnis am 31.08.2011. Geht die Kündigung erst nach dem 03.03.2011 den Untermietern zu, endet das Untermietverhältnis zum 30.09.2011.


3.

Jetzt haben Sie also den Fall, daß das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet.

Vertragliche Beziehungen bestehen zwischen Ihnen als Hauptmieter und dem Vermieter einerseits sowie zwischen Ihnen und den Untermietern andererseits. Dagegen bestehen keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Vermieter und den Untermietern.

Da das Mietverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter aufgrund der von Ihnen ausgesprochenen Kündigung am 31.05.2011 endet, hat der Vermieter gegen die Untermieter einen Herausgabeanspruch der Wohnung. Das steht jedoch auf einem anderen Blatt.

Ihr Bestreben sollte also wegen dieser nicht ganz einfachen Rechtslage darauf gerichtet sein, mit den Untermietern einen Mietaufhebungsvertrag zum 31.05.2011 zu schließen. Dann würde das Mietverhältnis für alle Beteiligten zum 31.05.2011 sein Ende finden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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