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Wie kann ich kündigen?

| 06.09.2010 12:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

folgende Situation:

Ich lebe in einem freihstehenden Einfamilienhaus alleine. Erstens habe ich rd. 25.000,- € Schulden und zweitens muss ich mindestens 30000,- € aufbringen, um mein jetziges Heim zu modernisieren bzw. zu renovieren.

Das Problem könnte ich schnell lösen, da ich Eigentümer eines mir gegenüberliegenden weiteren freihstehenden Hauses bin. Allerdings habe ich dieses an eine Familie vermietet.
Das Mietverhältnis lautet auf unbestimmte Dauer und besteht seit ca. 10 Jahren. Die Miete kommt immer pünktlich.

Welche Möglichkeiten habe ich, zu kündigen?
Kann ich mit der Begründung kündigen, verkaufen zu wollen, weil ich finanzielle Mittel benötige?
Ein Haus inkl. Mieter zu verkaufen käme nicht in Betracht.

Abschließend ist es mir wichtig so schnell wie möglich an Geld zu kommen, da ich renovieren und modernisieren muss. Mein Haus ist ca. 42 Jahre alt!

Danke!

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Maßgebliche Kündigungsvorschrift für Ihr Vorhaben ist § 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. Danach können Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und dem Vermieter hierdurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Als wirtschaftliche Verwertung kommt jede Realisierung des wirtschaftlichen Wertes des Mietgegenstands – hier Ihres Grundstückes – in Betracht. Darunter fällt insbesondere der Verkauf.

Eine Hinderung an der Verwertung liegt in Fällen wie Ihren vor, wenn Sie das Grundstück vermietet gar nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnten. Maßgeblich ist hier regelmäßig die Differenz zwischen dem Verkaufpreis, der bei vermietetem bzw. frei stehendem Grundstück zu erzielen wäre. Wie hoch diese Differenz ausfallen muss, ist je nach Einzelfall unterschiedlich. Welcher Preisabschlag als wesentlich bezeichnet werden kann, ist nach den sogleich ausgeführten Kriterien zu entscheiden.

Zudem muss dem Vermieter ein erheblicher Nachteil durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses entstehen.

Im Falle eines Verkaufs reicht es aus, wenn das Haus nur mit einem erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkauft werden könnte. Es ist nicht erforderlich, dass der Eigentümer in Existenznot gerät. Ein Kündigungsgrund ist nicht erst bei Vorliegen von Umständen, die den „Verkauf als zwingend erscheinen lassen", gegeben. Vielmehr reicht es aus, wenn der Verkauf im vermieteten Zustand „wirtschaftlich sinnlos" ist oder wenn die Einbußen des Vermieters einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile des Mieters im Falle des Verlustes der Wohnung weit übersteigt. Wie hoch die zu erwartenden Einbußen ausfallen müssen, kann nicht generell gesagt werden.

In einem ersten Schritt ist deshalb ist die Einbuße im Einzelfall durch einen Vergleich des möglichen Verkaufserlöses im vermieteten und im frei stehenden Zustand zu ermitteln.

In einem Schritt ist dann zu bewerten, ob diese Einbußen nach den Umständen des Einzelfalls erheblich sind. Hierzu gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen, die aufgetretene Einbußen höchst unterschiedlich bewerten. So wurden einerseits Einbußen in Höhe von z. B. 6%, 10 – 15% oder 20% bereits als erheblich angesehen, andererseits gab es Gerichte, die Einbußen von 2,2%, 13,5% oder 15% für unerheblich hielten. Hieran ist für Sie zu erkennen, dass es ganz erhebliche Unterschiede gibt, die grundsätzlich auf die Umstände des Einzelfalls zurückzuführen sind. Diese können im Rahmen dieser Frage leider nicht vollumfänglich erörtert.

Haben Sie das Mietobjekt mit einem bestehenden Mietverhältnis erworben, so gilt eine Besonderheit. Hier ist der Einkaufspreis mit dem Verkaufspreis (jeweils im vermieteten Zustand) zu vergleichen. Ist hiernach einen Gewinn erzielen, so liegt auch dann kein Nachteil vor, wenn Sie für das frei stehende Haus einen weitaus höheren Preis erzielen könnten. Vergleichbares, wenn Sie die Immobilie durch eine Erbschaft erworben haben sollten. Dann wird auf den Wert der vermieteten Immobilie zur Zeit des Erbanfalls abgestellt.

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung geht hervor, dass Sie den Verkaufserlös zur Tilgung von Schulden und zur Renovierung bzw. Modernisierung des von Ihnen selbst bewohnten Hauses benötigen. Beides, vor allem jedoch Letzteres, dürfte bei der Beurteilung Ihres Einzelfalles zu Ihren Gunsten sprechen. Denn die ordnungsgemäße Instandhaltung Ihres selbst genutzten Hauses dient letztlich Ihrer Altersvorsorge und der Versorgung Ihrer Familie. Schließlich scheint es sich bei dem zu verkaufendem Haus um ein Einfamilienhaus zu handeln; diese werden in aller Regel nur zu eigenen Wohnzwecken erworben und nicht als Anlageobjekte. Auch dies legt die Notwendigkeit der frei stehenden Veräußerung eher nahe.

Sollten Sie zu der Entscheidung gelangen, das Mietverhältnis zu kündigen, gibt es zwingende Vorschriften zu berücksichtigen.

Schriftliche Kündigung:

Gem. § 568 BGB bedarf die Kündigung von Wohnraum der schriftlichen Form.

Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist eines Widerspruches gegen die Kündigung §§ 574 bis 574b BGB:

Sie müssen darüber belehren, dass dem Mieter die Möglichkeit des Widerspruches zusteht. Dieser ist Ihnen gegenüber schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Das Zitieren der Gesetzesnormen ist alleine nicht ausreichend. Am sichersten ist der Abdruck des Gesetzestextes. Üblicherweise erfolgt die Belehrung über die Widerspruchsmöglichkeit im Kündigungsschreiben. Sie kann aber auch getrennt erfolgen und ist wirksam, solange noch ein zeitlicher Zusammenhang zur Kündigung besteht.

Die jeweils aktuelle Fassung der Gesetzestexte finden Sie unter www.gesetze-im-internet.de.

Bitte beachten Sie bei schriftlicher Kündigung Folgendes: Im Zweifel werden Sie den Zugang der Kündigung beweisen müssen. Hierzu reicht selbst ein Einschreiben nicht aus, da aus den entsprechenden Belegen nicht ersichtlich ist, welchen Inhalt die zugestellte Sendung hatte. Hier wurde in Prozessen schon erfolgreich behauptet, es sei ein leeres Blatt zugestellt worden. Sie sollten daher die Kündigung

- durch einen Boten zustellen lassen, der den Inhalt kennt und vor Gericht bezeugen würde (Bote gibt Kündigung und ggf. Vollmacht in Briefumschlag und übergibt diesen persönlich) oder
- Sie holen ein Empfangsbekenntnis des Mieters ein (dieses sollte den Inhalt der Kündigung wiederholen und sich ggf. auf die Vollmacht erstrecken) oder
- Sie lassen die Kündigung durch den Gerichtsvollzieher zustellen (kostenpflichtig).

Begründung nach § 573 III BGB:

Die Kündigung muss begründet werden, § 573 III BGB. D. h. Sie müssen die Gründe angeben, aus denen Sie Ihr berechtigtes Interesse ableiten.

Kündigungsfrist nach § 573 c BGB:

Sie müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Grundsätzlich ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Da das Mietverhältnis nach Ihren Angaben seit 10 Jahren besteht, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 6 Monate.

Originalvollmacht bei Vertretung, § 174 BGB:

Soweit Sie die Kündigung durch einen Vertreter (Rechtsanwalt o.ä.) vornehmen lassen, muss eine Originalvollmacht dem Kündigungsschreiben beiliegen, da die Kündigung als einseitige Willenserklärung ohne Originalvollmacht unwirksam ist und zurückgewiesen werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 06.09.2010 | 15:15

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