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Wie kann ich dem Vermieter gegenüber argumentieren, falls ich diese Schönheitsreparaturen nicht ausf

18.03.2011 09:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:29
Hallo,

ich wohne in meiner jetzigen Wohnung knapp 8 Jahre.

Es heißt bei mir im Mietvertrag unter dem Punkt Schönheitsreperaturen:

1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreperaturen (das Tapezieren, das Anstreichen der Wäne und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt:

•alle 2 jahre in Wohnküchen
•alle 3 Jahre in Küchen und Kochnischen
•alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafräumen
•alle 5 Jahre in Bädern, Fluren, WC-Anlagen
•alle 7 Jahre in allen Nebenräumen

Unabhängig von diesem Turnus sind die Innenseiten der Fenster und Wohnungseingangstüren nach Erfordernis zu streichen. Ausgenommen vom anstrich bleiben Naturholz, Aluminium und Kunststoff. Löcher in Wänden, Decken und Holz sind handerksgerecht zu schließen. Dekorationsschäden sind zu beseitigen. Soweit der Zustand es erfordert, sind die Schönheitsreperaturen früher auszuführen.

2. Ohne Rücksicht auf Verschulden ist der Mieter verpflichtet, kleine Instandhaltungen der Mieträume auf eigene Kosten auszuführen. Diese Instandhaltungskosten umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen der Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen, sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Ferner hat der Mieter zerbrochene Innen- und Aussenscheiben in den Mieträumen auf eigene Kosten zu ersetzen.

3. Kommt der Mieter den von ihm übernommenen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung und fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen. Bei drohender Gefahr und unbekannten Aufenthalt des Mieters bedarf es dazu weder einer Mahnung noch einer Fristsetzung. Der Mieter trägt die Kosten der Reperatur der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reperatur 77 Euro und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten enstehende Aufwand 154 Euro, höchstens jedoch 8% der jeweiligen Jahres-Netoomiete, nicht übersteigen.


Nun zieh ich aus und hab seit dem Einzug noch nie die Küche renoviert.

Im Wohnzimmer ist eine Wand hellgrün, das Bad ist blau gestrichen. Die anderen Räume sind weiß gestrichen.

Die Räume wurden vor einem Jahr von mir renoviert, bis auf die Küche.

In der Vorababnahme wurde das Streichen der Wände, Heizungsrohre und reinigen der Lichtschalter angekreuzt. Ich soll auch den Dielenfussboden im Flur abschleifen und neu lackieren lassen.

Das Protokoll wurde von mir unter vorbehalt der Dielen unterschrieben.

Die Wohnung wurde beim Einzug frisch renoviert an mich übergeben.

Bitte teilen Sie mir mit ob ich diese arbeiten ausführen muss? Wenn nein, welche Arbeiten müssen beim Auszug immer ausgeführt werden und muss ich dem Vermieter dies jetzt mitteilen und welche Auswirkung hat das unterschriebene Protokoll der Vorababnahme? Wie kann ich dem Vermieter gegenüber argumentieren, falls ich diese arbeiten nicht ausführen muss?

Vielen Dank.
18.03.2011 | 09:58

Antwort

von


(141)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

1.
Bei den Fristen, die in Ihrem Mietvertrag für die Schönheitsreparaturen genannt sind, handelt es sich um sog. starre Fristen.

Das ergibt sich aus der Formulierung „mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge".

Eine solche Klausel mit starrem Fristenplan ist unwirksam nach der Rechsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a> ; übrigens exakt Ihre Klausel in dem Urteil), sofern es sich um vorformulierte Klauseln handelt (AGB-Recht). Das ist nahezu immer der Fall.

Da es für eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer Vereinbarung im Mietvertrag bedarf (gesetzlich gibt es keine solche), sind Sie zu Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht verpflichtet, auch nicht in der Küche.

2.
Aus dem Abnahmeprotokoll, das Sie unterschrieben haben, kann der Vermieter keine weiteren Rechte bezüglich der Schönheitsreparaturen herleiten, da Sie wohl kaum den Willen hatten, damit rechtlich mehr anzuerkennen, als Sie ohnehin nach dem Mietvertrag machen müssten.

3.
Immer müssen bei Auszug solche Arbeiten gemacht werden, die erforderlich sind, weil der Mieter schuldhaft die Mietsache verändert hat.

Das sind insbesondere vor allem Schäden, die nicht auf reiner Abnutzung, sondern auf Unachtsamkeit beruhen (Abstoßungen an Türen, zerstörte Fenster, Emaille-Sprung in der Badewanne etc.).

Dazu gehören aber auch Veränderungen, die der Mieter an der Wohnung vornahm, um sein Wohngefühl zu verbessern, die aber nicht dem Geschmack der breiten Masse entsprechen. Dazu gehören z.B. farbig gestrichene Wände. Dazu hat der Mieter ein gutes Recht während der Mietzeit.

Sind die Farben allerdings zu ungewöhnlich oder schrill, müssen die Wände bei Auszug in neutraleren Farben gestrichen werden. Dies gilt unabhängig von Schönheitsreparaturen. Je nach Farbton kann dies bei blauen bzw. grünen Wänden der Fall sein.

Ggf. sollten Sie überlegen, ob es nicht zweckmäßig wäre, jedenfalls die farbigen Wände zu streichen.

Ansonsten ist die Wohnung immer geräumt und sauber zu übergeben.

4.
Gegenüber dem Vermieter können Sie sich auf die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH berufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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Rückfrage vom Fragesteller 22.03.2011 | 21:24

Sehr geehrter Herr Belgardt,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich habe gerade in meinem Mietvertrag noch folgende Klausel gefunden die sich auf die Schönheitsreperaturen bezieht. Ich hätte Sie oben mit dazu geschrieben und wollte nachfragen ob diese auch ungültig ist gerade in Bezug auf die Dielen?

Punkt 18.

Unabhängig von den im Punkt Schönheitsreperaturen genannten Fristen hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreperaturen und Instandsetzungsarbeiten auszuführen, damit der Vermieter ohne Verzögerung die Folgevermietung vornehmen kann. Lackierte Holzteile (mit Ausnahme von Naturholz) sind weiß lackiert, nicht tapezierte Decken und Wände sowie Raufasertapeten mit einem deckenden, wisch- und waschfesten weißen Bindeanstrich versehen zurückzugeben. Eine im Wohnungsübergabeprotokoll zwischen dem Vermieter und Mieter getroffene Individualvereinbarung geht vor. Kommt der mieter seinen Verpflichtungen bis zum Tage des Auszuges und trotz anschließender Abmahnung mit Fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter, ohne das es einer Ablehnungsandrohung bedarf, auf Kosten des Mieters die Räume öffnen, reinigen und renovieren sowie neue Schlösser anbringen lassen. Hat der Mieter Auslegeware oder sonstigen Bodenbelag verwendet, so hat er beim Auszug der Wohnung vorhandenen zustand wiederherzustellen. Der Mieter hat alle Schlüssel einschließlich der nachgefertigten bei Rückgabe der rMietsache zurückzugeben.

Vielen Dank und einen schönen Abend.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.03.2011 | 11:29

Es handelt sich hierbei um eine sog. Endrenovierungsklausel. Solche Klauseln sind nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ebenfalls unwirksam.
Wenn die Klausel überhaupt einen eigenen Regelungsgehalt haben soll (also über die Regelung zu den laufenden Schönheitsreparaturen hinaus), würde der Vermieter zu einem Zeitpunkt eine Renovierung bekommen, die er vom Mieter nicht verlangen könnte, bliebe dieser weiter in der Wohnung.

Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Belgardt

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