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Wie kann ich Vermieterpfandrecht durchsetzen?


| 09.02.2006 10:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Zur etwas verworrenen Vorgeschichte:
Ich habe eine Wohnung an ein Ehepaar vermietet, die nach Ehestreitigkeiten und einigem hin und her über die Kündigungsfrist und die Tatsache, daß nach Mietvertrag beide eine Kündigung unterzeichnen müssen jetzt fristgemäß beide zum 30.4. gekündigt haben.

Keiner der beiden hält sich derzeit noch in der Wohnung auf - sie lebt bei einer Freundin und er in der Psychatrie.

Aus dem Mietverhältnis habe ich rund 700 Euro Außenstände (für mich leider gemein viel Geld) - teils aus vergangenen Mietschulden - teils aus der Nebenkostenabrechnung zum Jahresende. Da die Mietschulden trotz Vereinbarung von Ratenzahlung im August letzten Jahres nicht bezahlt wurden habe ich bereits Anfang Januar schriftlich mein Vermieterpfandrecht auf alle in der Wohnung befindlichen Gegenstände erklärt.

Aktuelle Situation und Fragen:
1. Die Ehefrau räumt derzeit trotzdem die Wohnung - was sie genau entfernt weiß ich natürlich nicht. (Neue Möbel hat sie - als Leistungsempfängerin - beim Arbeitsamt beantragt und wohl auch bewilligt bekommen. Dazu fällt mir ehrlich nix mehr ein)
Mir ist außerdem ein Schreiben ihres Anwalts zugegangen indem mit der Polizei gedroht wird wenn ich die Entfernung der Gegenstände verhindern würde. (Ich habe außer nochmaligem Hinweis und Fotos des Abtransports nichts unternommen - zumeist bemerke ich auch nicht wenn sie da ist)
Frage: Kann ich das unterbinden und die Herausgabe der entfernten Sachen fordern? Wenn ja - wie? Und wie kann ich feststellen lassen was sie überhaupt entfernt hat? Hat das Entfernen der gepfändeten Sachen strafrechtliche Bedeutung?

2. Die Ehefrau hat zum 1.3 eine andere Wohnung gemietet und erklärt, daß nach diesem Zeitpunkt allein ihr Ehemann für die vertraglichen Verpflichtungen zuständig ist und ich mich auch wegen der Hälfte der Schulden an ihn wenden muß.
Muß ich mich tatsächlich auf die internen Streitigkeiten der Eheleute einlassen? Die offenstehenden Forderungen sind ja gemeinsame Schulden.

Mit welchen Kosten müßte ich rechnen um meine Forderungen durchzusetzen? (falls überhaupt was zu holen ist) Im Unterschied zu meinen Mietern hätte ich wohl keinen Anspruch auf Prozeßkostenhilfe.

-- Einsatz geändert am 09.02.2006 11:45:30
Eingrenzung vom Fragesteller
09.02.2006 | 11:23
Eingrenzung vom Fragesteller
09.02.2006 | 11:24
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Zunächst gehe ich davon aus, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt ist, Ihre Außenstände auch begründet sind, die Wohnung noch nicht zurückgegeben ist und Sie schriftlich Ihr Vermieterpfandrecht gegenüber den Mietern geltend gemacht haben.

Grundsätzlich gilt bezüglich der Ausübung des Vermieterpfandrechts:

Nach § 562 BGB steht dem Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu. Als Vermieter haben Sie - solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt - gegen den Mieter nach §§ 1231, 1257 BGB lediglich einen Anspruch auf Herausgabe des Pfandobjekts. Zur Verwirklichung dieses Rechts müssen Sie jedoch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen (z.B. auf Unterlassung der Entfernung oder Rückschaffung der entfernten Gegenstände klagen, §§ 1227 i.V.m. §§ 985, 1004 BGB im Wege der einstweiligen Verfügung). Sie dürfen das Mietobjekt zum Zwecke der Ausübung des Pfandrechts allerdings weder betreten noch dürfen Sie im Wege der Selbsthilfe in den Besitz des Pfandobjekts gelangen.

Eine Ausnahme hierzu stellt lediglich § 562b Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Ist der Mieter ausgezogen, darf der Vermieter die Pfandobjekte in seinen Besitz nehmen. Das Recht zur Selbsthilfe dürfen Sie dann nur dann ausüben, wenn Ihre Mieterin mit der Entfernung der eingebrachten Pfandobjekte beginnt. Beide Voraussetzungen sind in Ihrem Fall aber offensichtlich nicht gegeben, da die Mieter dort zwar nicht mehr wohnen, jedoch noch die Schlüsselgewalt besitzen und den Mietgebrauch somit nicht endgültig aufgegeben haben.

Bitte beachten Sie:

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB setzt immer voraus, dass es sich um Sachen des Mieters handelt, die in das Mietobjekt eingebracht wurden und nicht unpfändbar sind. Sollte es sich um Eigentum eines Dritten oder um unpfändbare Sachen (z.B. nachzulesen in § 811 ZPO) handeln, dann haben Sie kein Vermieterpfandrecht an diesen Sachen erworben.

Bei der Vermietung an Ehepartner erfasst das Vermieterpfandrecht die im Eigentum jedes Ehegatten stehenden eingebrachten Sachen.


Das Entfernen der Pfandobjekte aus der Mietwohnung durch die Mieterin könnte bei einem bestehenden Pfandrecht, das auch geltend gemacht wurde, als Pfandkehr nach § 289 StGB strafbar sein. Sie sollten diesbezüglich erwägen, Strafanzeige gegen Ihre Mieterin zu erstatten.


Soweit beide Eheleute den Mietvertrag gesamtschuldnerisch unterschrieben haben, kann jeder der beiden Ehepartner auf die volle Summe allein in Anspruch genommen werden (§ 421 BGB) und muss sich danach die Hälfte beim anderen Ehepartner wiederholen (§ 426 BGB). Sie können daher wählen, welchen Mieter sie auf Zahlung in Anspruch nehmen.


Wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt, sowohl Kläger als auch Beklagte anwaltlich vertreten (letztere durch einen gemeinsamen Anwalt) sind und das Gericht ein Urteil fällen muss, ohne dass es zu einem Vergleich kommt, belaufen sich die Kosten bei einem Gegenstandswert in Höhe von EUR 700,00 auf ca. EUR 620,00 in der ersten Instanz.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2006 | 12:44

erst einmal herzlichen Dank für die ausführliche Antwort - ich hatte nicht geahnt, daß die Sache so kompliziert ist.

eine Nachfrage hätte ich aber dennoch:
"Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB setzt immer voraus, dass es sich um Sachen des Mieters handelt, die in das Mietobjekt eingebracht wurden und nicht unpfändbar sind. Sollte es sich um Eigentum eines Dritten oder um unpfändbare Sachen (z.B. nachzulesen in § 811 ZPO) handeln, dann haben Sie kein Vermieterpfandrecht an diesen Sachen erworben."

Wer muß das wann prüfen?
Ich hab das Pfandrecht ja zunächst pauschal erklärt, da ich gar nicht weiß und wissen kann was sich in der Wohnung befindet.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2006 | 13:00

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Grundsätzlich obliegt Ihnen der Nachweis, was für Gegenstände im Eigentum des Mieters stehen. Sie berufen sich ja auch auf das Pfandrecht, müssen also im Prozess später den Beweis für Ihre Behauptung, die Sache stehe im Eigentum des Mieters, erbringen. Daher werden Sie sich anderweitig schlau machen müssen, welche Gegenstände im Eigentum Ihrer Mieter stehen (vielleicht andere Nachbarn fragen, die mal in der Wohnung waren).

Diese Antwort mag unbefriedigend sein, sie spiegelt jedoch die tatsächlichen Schwierigkeiten, denen das Vermieterpfandrecht in der Praxis ausgesetzt ist.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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