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Wie genau muss mein Mieter nun renovieren, was kann ich bei weiterer Weigerung der Renovierungspflic


11.09.2007 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Liebes Team,

ich habe seit 1999 eine ETW. Mein Mieter wohnt seit 1996 in der Wohnung, ich habe den Mietvertrag und den Mieter also vom Vorvermieter übernommen. Der Mieter musste keine Kaution hinterlegen. Nun möchte der Mieter zum 01.10.07 ausziehen. Die Kündigung war rechtzeitig, allerdings möchte der Mieter nicht renovieren sondern lediglich die Wohnung besenrein übergeben. Dies mit der Begründung, daß er bereits genug Geld in die Wohnung gesteckt hätte durch Verschönerungen, z.B. Laminatboden verlegt (war allerdings nicht meine Idee als Vermieterin, sondern war der Wunsch des Mieters, alle anderen Verschönerungen ebenso).

Laut handschriftlicher Zusatzvereinbarung im Mietvertrag muss der Mieter die Wohnung besenrein übergeben, Teppichböden sind zu entfernen und die turnusmäßigen Schönheitsreperaturen sind durchzuführen.
Ich habe als Vermieterin aufgrund der standartmäßigen KLauseln im Mietvertrag vom Mieter zusätzlich verlangt, daß die Tapeten abzureißen und durch weiße Rauhfasertapeten ohne Anstrich zu erneuern sind. Heizkörper und Türrahmen müssen gestrichen werden, alles weitere soll ebenfalls laut Mietvertrag durchgeführt werden.

Wie genau muss mein Mieter nun renovieren? Was kann ich bei weiterer Weigerung der Renovierungspflichten tun und wie stehen meine Chancen?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst ist zu berücksichtigen, dass grundsätzlich Instandhaltung und Renovierung der Mieträume Sache des Vermieters ist. Nur wenn diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen wurde, kann von diesem die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt werden.

Zu prüfen wären daher alle Klauseln im Mietvertrag, die hierzu etwas aussagen. Insbesondere bei älteren Mietverträgen finden sich oft Klauseln, die von der Rechtsprechung in der jüngeren Vergangenheit für unwirksam erklärt wurden. Eine solche Unwirksamkeit hätte letztlich zur Folge, dass der Mieter nur für Schäden, die über den normalen Gebrauch hinausgingen, schadensersatzpflichtig wäre.

Sollte die Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sein, gehören hierzu gem. der üblichen Definition das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Fenster, der Innentüren und der Außentüren von innen.

Sie sollten in diesem Fall den Mieter und genauer Bezeichnung der zu erledigenden Arbeiten unter einer angemessenen Fristsetzung (je nach Umfang der durchzuführenden Arbeiten) zur Durchführung auffordern. Sollten diese Arbeiten nicht durchgeführt werden, hätten Sie dann einen Schadensersatzanspruch, den Sie notfalls gerichtlich geltend machen müssten.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben. Eine genaue Prüfung kann allerdings nur in Kenntnis des Mietvertrages erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.09.2007 | 23:48

Sollte die Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sein...
Ist eine handschriftliche Zusatzvereinbarung im Mietvertrag eine wirksame Übertragung und kann der Mieter geltend machen, daß er bereits ausreichend Geld in die Wohnung gesteckt hat, was aber nie von ihm verlangt worden ist?

Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2007 | 10:37

Dass die Zusatzvereinbarung handschriftlich erfolgt ist, sagt zunächst einmal nichts darüber aus, ob es sich um eine (ggf. wirksame) Individualvereinbarung handelt.

In aller Regel ist davon auszugehen, dass diese Vereinbarung nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde, sondern einseitig vom Vermieter in den Mietvertrag aufgenommen wurde (hierfür spricht auch, dass in der Zusatzvereinbarung offenbar nur für den Mieter nachteilige Positionen aufgeführt sind). In aller Regel wird es sich hierbei daher um eine AGB-Klausel halten. Diese wäre dann im Zusammenhang mit den weiteren Klauseln aus dem Mietvertrag über die Schönheitsreparaturen zu sehen, so dass nach wie vor ohne genaue Kenntnis der Klauseln hierzu keine verlässliche Aussage gemacht werden kann. Im Übrigen verhandelt der BGH gerade heute wieder über Schöneheitsreparaturklauseln (http://tinyurl.com/2kgzoe), so dass auch diese Entscheidung über die Verpflichtung des Mieter Aufschluss geben könnte.

Der Mieter kann grundsätzlich von ihm eingebrachte Sachen wie z.B. den Laminatboden bei Auszug wieder wegzunehmen, § 539 Abs. 2 BGB. Wertersatz für gemachte Aufwendungen kann allenfalls gem. § 539 Abs.1 BGB verlangt werden, wenn die Aufwendungen den Interessen oder dem (mutmaßlichen) WIllen des Vermieters entsprachen oder der Vermieter bereichert ist, weil er aufgrund der Verbesserungen einen wesentlich höheren Mietzins verlangen kann etc. Da der Mieter offenbar die Veränderungen aus freien Stücken vorgenommen hat, ist zunächst einmal nicht davon auszugehen, dass ihm deshalb Ansprüche Ihnen gegenüber zustehen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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