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Wie formuliere ich ein Kündigungsschreiben?

| 04.02.2009 16:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

mein Mieter zahlte für den Monat Dezember 2008 und Januar 2009 je 6,63 EUR weniger ohne einen Grund zu nennen. Die Miete beträgt 230,- EUR zzgl. 70,- EUR NK.

Für den Monat Februar 2009 wurde gar keine Miete mehr gezahlt.

Der Mieter bezieht Leistungen von der ARGE. Die Miete wird von dort direkt an mich überwiesen. Die ARGE überwies dann auch die reduzierte Miete und im Februar 2009 dann gar nichts mehr.

Wie und wann kann ich nun schnellstmöglich kündigen? Was muss im Schreiben angegeben werden bzw. wie sollte es formuliert werden?

Viele Grüße

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund stellt grundsätzlich die schnellstmögliche Art der Kündigung dar. Ich gehe davon aus, dass es sich um Wohnraum handelt, der durch Sie vermietet wird.

Die gesetzlichen Vorschriften zur außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund von Wohnraum finden sich in § 543 BGB und §§ 568ff BGB .

Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich vor. Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchtstabe a BGB muss der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug (also nach Fälligkeit im Rückstand) sein.

Der Rückstand darf aber grundsätzlich nicht aus einer rückwirkend erhöhten Miete stammen.

Nach Ihren Schilderungen hat Ihr Mieter die für Januar 2009 bereits fällige Miete nicht vollständig und die für Februar 2009 bereits fällige Miete überhaupt nicht bezahlt. Er ist damit bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem nicht unerheblichen Teil der Mietzahlung an Sie als Vermieter in Verzug. In § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB ist geregelt, dass der Rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn dieser Teil die Miete für einen Monat übersteigt. Aufgrund des Januar 2009 nicht gezahlten Mietanteils in Höhe von 6,35 € und des gesamten nicht gezahlten fälligen Januar-Miete ist der Rückstand damit nicht mehr unerheblich.

Die Kündigung von Wohnraum muss gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per Einschreiben mit Rückschein erleichtert den Beweis über den Zugang der Kündigung.

Der Kündigungstext kann beispielsweise wie folgt lauten:

„Da Sie mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Mietzinsraten in Verzug geraten sind, kündige ich hiermit das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die Wohnung XY in XZ fristlos. Sie haben daher diese Mieträume bist spätestens …..2009 geräumt an mich zu übergeben. Der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses bei der Fortsetzung des Gebrauchs der Mieträume nach § 545 BGB widerspreche ich hiermit ausdrücklich.

Datum, / Unterschrift"

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

Rückfrage vom Fragesteller 04.02.2009 | 18:34

Sehr geehrter Herr Greif,
vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort. Sie wird mir sehr helfen.
Allerdings würde mich nur noch interessieren wenn ich jetzt z.B. am 15.02.09 die Kündigung ausspreche. Wann muss der Mieter ausziehen bzw. die Wohnung an mich übergeben?
Gerne würde ich Sie evtl. mit dieser Angelegenheit beauftragen, wie komme ich mit Ihnen bzgl. Kosten usw. in Kontakt?
Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.02.2009 | 09:41

Sehr geehrter Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihnen die Nachfrage wie folgt:

Wenn Sie die Kündigung am 15.02.2009 als außerordentliche Kündigung aussprechen, wird diese mit Zugang beim Mieter sofort wirksam, d. h. das Mietverhältnis ist mit Zugang der Kündigung beendet. Allerdings ist auch bei einer fristlosen Kündigung eine sog. „Ziehfrist“ oder Räumungsfrist einzuhalten. Diese beträgt nach ständiger Rechtsprechung mindestens eine Woche. Vorsorglich sollte bei Versendung der Kündigung per Post (Einschreiben/Rückschein) insoweit noch eine Postlaufzeit von mindestens 2 Werktagen bis zum Zugang der Kündigung berücksichtigt werden.

Bei einer Kündigung am 15.02.2009 wäre daher der Text des Kündigungsschreibens aus meiner ursprünglichen Antwort wie folgt zu ergänzen:

„…Sie haben daher diese Mieträume bis spätestens 24.02.2009 geräumt an mich zu übergeben.“

Vorsorglich möchte ich darauf hinweisen, dass Ihnen während der Räumungsfrist ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber Ihrem Mieter zusteht.

Gern bin ich bereit, Sie in dieser Angelegenheit anwaltlich zu vertreten. Zur Abstimmung des weiteren Vorgehens können Sie mich postalisch, telefonisch, per Fax oder per E-Mail unter den unten angegebenen Kontaktdaten erreichen.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

Bewertung des Fragestellers 04.02.2009 | 18:33

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