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Wie Schaden wegen Kostenüberschreitung beim Architekten geltend machen?


19.11.2013 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Wir haben ein etwa vierzig Jahre altes Haus gekauft, und mit einem Architekten eine Kernsanierung mit Umbau geplant und durchgeführt. Da es sich um eine Modernisierung handelt, wurde insbesondere der Rohbau auf Regiebasis vergeben.
Der Architekt wurde mit den Phasen 1 bis 8 beauftragt (9 hatte er abgelehnt), wobei die Phasen 6 und 7 mit gemindertem Prozentsatz vergeben wurden, da wir nicht das klassische Architektenvergabeverfahren genutzt haben, sondern mit ausgewählten Handwerkern zusammen den Leistungsumfang abgestimmt haben.
Zusätzlich zur HOAI haben wir eine Zusatzvereinbarung formuliert, der der Architekt mündlich zugestimmt hat, in der unter anderem als Zielkosten 300k€ und Obergrenze 350k€ festgelegt wurden. Wir hatten das auch vorab immer klar gemacht.
Der Vertrag und auch die Zusatzvereinbarung wurden nie unterschrieben mit Verweis
des Architekten auf Unstimmigkeiten in seinem Büro, abgerechnet wurde aber auf Basis HOAI. Als Kostenansatz wurden die 280k€ verwendet, die als Kostenschätzung in Phase 4 ermittelt wurden. Insgesamt würde ich von einem vertrauensvollen Verhältnis zum Architekten sprechen.
Nach Abschluss der Rohbauarbeiten wurde klar, dass die Kosten weit überschritten würden. Sie liegen jetzt bei 450k€, wobei ich schätze, dass etwa 50k€ durch Zusatzwünsche unsererseits entstanden sind, und etwa 100k€ auf Falscheinschätzung des Architekten zurückgehen. Wir schätzen, dass die Kosten den aktuell erlösbaren Wert der Immobilie nun um etwa 100-150k€ übersteigt.
Architekt und wir sind uns einig, dass die Baufirma gut gearbeitet und abgerechnet hat. Meines Erachtens hat der Architekt bei der Kostenermittlung ungenau gearbeitet und einzelne Posten vergessen zu bewerten, einige wurden unterbewertet. Zudem hat er keine Kostenverfolgung durchgeführt (sondern ich).
Ich habe den Architekten aufgefordert, diesen Haftpflichtfall seiner Versicherung mitzuteilen, die mich nun nach der Schadenshöhe fragt.

Was mich interessiert nun, ist
- welche Chancen habe ich, eine Schadensersatzzahlung zu erreichen ?
- wie würde man den Schaden bestimmen ?
- wie würde man am besten vorgehen, am besten aussergerichtlich ?

Herzlichen Dank für eine kompetente und spezifische Antwort

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Haben die Parteien, wie in Ihrem Fall, vereinbart, dass der Architekt Leistungen nach § 33 HOAI in den Phasen 1 bis 8 zu erbringen hat, so sind diese in der HOAI genannten Kostenermittlungen als Teilerfolge geschuldet (BGH, Urt. v. 11.11.2004 – VII ZR 128/03).

Hat der Architekt diese Kostenermittlungen nicht ordnungsgemäß vorgenommen, ist seine Werkleistung mangelhaft und es bestehen Schadenersatzansprüche des Auftraggebers und zwar ist der Vertrauensschaden zu ersetzen.
Jedoch führt nicht jede Überschreitung der Baukosten zu einer Pflichtverletzung des Architekten, da gewisse Toleranzen wegen unvorhersehbarer Umstände zugestanden werden müssen. Insoweit billigen die Gerichte je nach Einzelfall Toleranzen von 10-20% Abzug zu.

Ist jedoch konkret eine Kostenobergrenze mit dem Architekten vereinbart worden, die allerdings im Streitfall vor Gericht von Ihnen durch Zeugenbeweis bewiesen werden müsste, dann ist kein Abzug vorzunehmen und der Architekt haftet für die Überschreitung der Obergrenze verschuldensunabhängig.

Grundsätzlich liegt der Schaden in der Höhe der über den Kostenrahmen hinausgehenden Baukosten.

Jedoch ist eine Schadensreduzierung durch Vorteilsangleichung vorzunehmen.

Diese liegt vor, wenn der Auftraggeber sich einen Wertzuwachs anrechnen lassen muss.
Wenn also der Mehraufwand zu einer Wertsteigerung der Immobilie geführt hat.

Dieser Fall liegt jedoch nach Ihren Angaben nicht vor, sodass ein Vorteilsausgleich nicht in Betracht kommt.

Insgesamt gesehen ist vorliegend eine Haftung des Architekten für die Kostenüberschreitung auf jeden Fall gegeben.

Im Einzelnen muss die Pflichtverletzung des Architekten und der Ihnen hieraus entstandene Schaden der Haftpflichtversicherung konkret dargelegt werden.

Sie sollten sich insoweit, da die Summe nicht unerheblich ist, der Unterstützung eines Anwaltes bedienen.

Ich würde Ihnen diesbezüglich gerne zur Seite stehen. Die Angelegenheit kann außergerichtlich gelöst werden.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Königsallee 14
40212 Düsseldorf

0211 3559080

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2013 | 11:40

Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Vielleicht könnten Sie mir etwas konkreter zu der Wahrscheinlichkeit einer Schadensersatzzahlung etwas sagen,
vielleicht auf der Basis Ihrer eigenen Fälle.
Welche Chance hat man auf Erfolg, und mit welcher Höhe der Zahlung könnte man bei einer aussergerichtlichen Einigung
rechnen? Mit welchem Aufwand und Zeitdauer müßte man rechnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2013 | 18:50

Sehr geehrter Fragesteller,

um eine konkrete Antwort zu der Frage der Wahrscheinlichkeit einer Zahlung geben zu können, müsste ich sämtliche Unterlagen sichten und auch wissen, was letztlich der Architekt zu der Überschreitung der Bausumme einwendet und warum seine Kostenschätzung nicht realistisch war.

Aus meiner gerichtlichen Praxis kann ich Ihnen berichten, dass derartige Streitigkeiten in langen Beweisaufnahmen enden bzw. ausufern. Gerade bei Umbauten von älteren Häusern, wie in Ihren Fall, wird immer wieder eingewendet, dass die „ Kostenexplosion " nicht voraussehbar war und letztlich auch vielfache Sonderwünsche bzw. Änderungswünsche des Bauherrn hierzu geführt haben. Vor Gericht wird jede Einwendung, warum und weshalb die Kosten bezüglich der einzelnen Gewerke doch höher geworden sind, als bei der Kostenermittlung veranschlagt, geprüft und zwar entweder durch Vernehmung von Zeugen oder durch Heranziehung eines Sachverständigen.

Soweit Sie schildern, dass Sie sich auf eine Kostenobergrenze in einer Zusatzvereinbarung mit dem Architekten geeignet haben, dann ist die Überschreitung dieser Kostenobergrenze bereits als Pflichtverletzung des Architekten anzusehen.

Problematisch ist allerdings, dass der Architekt diese Zusatzvereinbarung nicht unterzeichnet hat und Sie diese Vereinbarung im Streitfall, also dann, wenn der Architekt diese bestreitet, was anzunehmen ist, durch Zeugen beweisen müssen.

Gelingt Ihnen dieser Beweis, dann ist der Architekt verpflichtet, Ihnen den Betrag zu erstatten, der über die vereinbarte Obergrenze von 350.000,00 € hinaus geht.

Jedoch auch nur dann, wenn bei der Vereinbarung der Kostenobergrenze der Leistungsumfang genau festgelegt wurde und es im Verlauf der Arbeiten zu keinen Abänderungen kam. Auch hier gibt es vor Gericht immer Schwierigkeiten.

Sie sehen, dass letztlich eine in etwa konkrete Schätzung des Schadenbetrages nur dann abgegeben werden kann, wenn sämtliche Unterlagen gesichtet werden konnten und insbesondere der Sachverhalts genau aufgearbeitet wurde. Hierfür muss man sich schon Zeit nehmen, denn der Anspruch muss gegenüber der Hatpflichtversicherung genau begründet werden.Schließlich geht es um eine erhebliche Summe.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt



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