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Widersprüchliche Regelung der Lastenübernahme in Grundstückkaufvertrag


18.12.2014 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen den Kauf eines Bau-Grunstücks und haben folgende Zweifel:

Hier die Auszüge aus dem Kaufvertrag welche eine für uns Widersprüchliche Aussage bzgl. der Übernahme von Lasten / Belastungen enthält.



***

Nummer der Urkundenrolle Jahrgang ...

Verhandelt
zu ......


Vor mir, dem unterzeichnenden Notar
.....
mit dem Amtssitz in ...
im Bezirke des Oberlandesgerichts ....



erschienen heute:

1. ....
persönlich bekannt
handelnd nicht im eigenen Namen sondern in seiner Eigenschaft
als einzelvertretungsberechtigter Prokurist mit der Befugnis zum Erwerb,
zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken für die

....

- im Folgenden Verkäuferin genannt -

2. ....
von Person bekannt

3. ....
von Person bekannt


- zu 2. und 3. im Folgenden stets Käufer genannt -
Die Erschienenen baten um die Beurkundung eines

Grundstückskaufvertrages.

Der Notar belehrte über die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Nr. 7 Beurkundungsgesetz. Es wurde festgestellt, dass eine Vorbefassung des Notars oder einer Person, mit der der Notar seinen Beruf gemeinsam ausübt, nicht vorliegt.

Der Notar wies darauf hin, dass er für keine der Vertragsparteien in anderer Angelegenheit anwältlich tätig ist.

Die Erschienenen erklärten zunächst:

Vorbemerkungen

Der Ankauf des nachfolgend näher bezeichneten Grundstücks erfolgt zum Zwecke der Bebauung mit einem Wohngebäude entsprechend den textlichen Festsetzungen und den örtlichen Bauvorschriften des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. ..... Der Käufer erklärt, dass ihm der Bebauungsplan bekannt ist und er die Auflagen des Bebauungsplanes als für sich und seine Rechtsnachfolger verbindlich anerkennt. Insbesondere ist dem Käufer bekannt, dass gemäß Ziffer 7.5 der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans auf dem Grundstück ein standortgerechter, heimischer Laubbaum zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und zu pflegen ist. Hierfür kommen in Frage: ...... Für die Erfüllung dieser Verpflichtung ist der Käufer verantwortlich.

Der Bebauungsplan soll diesem Vertrag nicht als Anlage beigefügt werden.

Die nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan vorgesehene erstmalige Erschließung erfolgt durch und auf Kosten der Verkäuferin.

Die von der Verkäuferin herzustellenden Erschließungsanlagen bleiben bis zur Übernahme der Gemeinde Steinkirchen im Besitz und in der Unterhaltungspflicht der Verkäuferin. Diese übt bis zur Übernahme der Erschließungsanlagen durch die Gemeinde Steinkirchen das Hausrecht an den Erschließungsanlagen aus.

Die Erschienenen baten den Notar sodann um die Beurkundung eines

Kaufvertrages mit Auflassung

und erklärten:

§ 1 Grundstück

Die Verkäuferin ist Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts ..... wie folgt verzeichneten Grundbesitzes:

lfd. Nr..... des Bestandsverzeichnisses,
u.a. Gemarkung ......, Gebäude- und Freifläche, .... Größe .... qm.

Diesen Grundbesitz verkauft die Verkäuferin an den Käufer - bei mehreren zu gleichen ideellen Anteilen ....

Der Kaufgegenstand ist auf der beigefügten Planskizze rot umrandet dargestellt.

Die bisher erfolgte Vermessung ist im Wege der Sonderung durch das Vermessungsbüro .... erfolgt. Die Kosten für diese Sonderung gehen zu Lasten der Verkäuferin. Weitere Vermessungsleistungen (z.B. Einmessen der Gebäude, Abmarkungen in der Örtlichkeit, etc.) gehen zu Lasten des Käufers.

Die Übergabe erfolgt lastenfrei, ---> soweit in diesem Vertrag Belastungen nicht übernommen werden. <----

Dem Notar liegt ein einfacher Grundbuchauszug vor. Demnach ist der Grundbesitz wie folgt belastet:

Abt. II: betreffen nicht den verkauften Grundbesitz
Abt. III lfd. Nrn. 4 und 5: Grundschulden für die ..... ( Bank ).
Abt. III lfd. Nr. 6: Grundschuld für ( Privatperson 1 )
und ( Privatperson 2).

Die Parteien beantragen die Löschung/pfandfreie Abschreibung aller in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen Belastungen.

Die Verkäuferin weist daraufhin, dass es im Rahmen der Fertigstellung der Erschließungsanlagen erforderlich sein kann, Grunddienstbarkeiten (Leitungsführungsrechte) zu bestellen, die dann vom Käufer zu übernehmen sind.

Die Parteien bevollmächtigen insoweit die in § 8 bevollmächtigten Notariatsangestellten, solche Grunddienstbarkeiten zu bestellen und deren Eintragung zu bewilligen und zu beantragen.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese etwa noch zu bestellenden Dienstbarkeiten von dem Käufer ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werden.

Die Verkäuferin erklärt, dass sie Baulasten während der Zeit des Eigentums an dem Grundbesitz nicht bestellt hat. Sollten solche Baulasten aus früherer Zeit bestehen, werden diese von dem Käufer übernommen. Eine Mitarbeiterin des Notars hat auf telefonische Nachfrage beim Landkreis ..., Baulastenverzeichnis, die unverbindliche Auskunft erhalten, dass Baulasten nicht eingetragen sind. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulasten- verzeichnis ggfs. selbst einzusehen.

Ferner werden von dem Käufer mitübernommen im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche Beschränkungen; solche sind der Verkäuferin nicht bekannt.



§ 4 Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt € ...pro qm
(in Worten: Euro .... pro Quadratmeter),
mithin bei einer Größe von insgesamt ... qm: € ....
(in Worten: Euro ....)
zzgl. Kanalbaubeitrag in Höhe von € ....
(in Worten: Euro ....)
mithin insgesamt also € .....
(in Worten: Euro ....)

Der in diesem Vertrag vereinbarte Kaufpreis beinhaltet:


- die Kosten der erstmaligen Grundstücksvermessung ohne Abmarkung und ohne
Gebäudeeinmessung,

- die Kosten der Erschließung gemäß dem von der Gemeinde genehmigten Ausbauplan
(Straßenendausbau, Straßenbeleuchtung, Ausgleichsmaßnahmen, Ableitung des
Regenwassers von den öffentlichen und privaten Flächen),

- den Abwasserbeitrag und den Erstattungsbetrag für den Anschluss an die Abwasseranlage.

Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass im Kaufpreis nicht enthalten sind:

- die Kosten für die Grenzsteinsetzung;

- etwa zukünftig anfallende Beiträge oder Abgaben aufgrund bundes-, landes- oder orts-
rechtlicher Bestimmungen, die nicht durch die erstmalige Herstellung der für die Kauf-
grundstücke beitragspflichtigen Erschließungsanlagen ausgelöst werden, so z.B. die Kosten
des Betriebes, der Unterhaltung oder späteren Erneuerung, Erweiterung oder des Umbaus
von Erschließungsanlagen;

- Erschließungskosten und Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz für Maßnahmen, die
von der Gemeinde nach Abschluss dieses Kaufvertrages beschlossen und durchgeführt
werden, wobei die Verkäuferin jedoch versichert, dass nach ihrer Kenntnis derartige Maß-
nahmen zur Zeit nicht geplant sind;

- alle Anschlussbeiträge und Kosten der Stammleitungen sowie der Grundstücks- und
Hausanschlüsse für die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Strom, Gas, Trinkwasser,
Abwasser und Telekommunikation); diese sind vom Käufer unmittelbar an die zuständigen
Versorgungsträger oder sonstige Berechtigte nach Maßgabe der Versorgungsbedingungen
zu entrichten;

Der endgültige Ausbau der Erschließungsanlagen wird frühestens hergestellt, wenn die Hochbauten zu 90 Prozent errichtet sind. Vor diesem Zeitpunkt hat der Käufer keinen Anspruch auf Endausbau der Erschließungsanlagen.

Der Kaufpreis ist frühestens fällig am ...., sofern der Notar dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass die folgenden Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen:

- Verzichtserklärung der zuständigen Stadt/Gemeinde nach dem Baugesetzbuch;

- Eintragung der Eigentums-/Auflassungsvormerkung im Grundbuch oder Bescheinigung des
Notars, dass der Antrag auf Eintragung dieser Vormerkung gestellt ist und die Vormerkung
an rangbereiter Stelle eingetragen werden wird, sowie dass keine weiteren, die Eigentums-
umschreibung hindernden Anträge vorliegen;

- Vorlage aller zur lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen Urkunden, ---> soweit
Belastungen nicht übernommen werden. <---

Das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ist nicht Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit.

Sollten diese Voraussetzungen bis zum ... nicht vorliegen, wird der Notar dem Käufer schriftlich bekannt geben, wann die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben sein werden. Der Kaufpreis ist dann fällig und zahlbar innerhalb einer Frist von sieben Tagen ab Abfassung des entsprechenden Schreibens des Notars.

Der Kaufpreis ist zu zahlen auf das Konto der Verkäuferin ....

Der Kaufpreis muss bei Fälligkeit auf dem Konto eingegangen sein.

Der Käufer kommt in Verzug, wenn er den Kaufpreis nicht innerhalb von sieben Tagen nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen zahlt. Der Notar hat die Beteiligten auf die Verzugsfolgen hingewiesen, insbesondere darauf, dass der Verzugszinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt und sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres verändern kann.

Der Notar wird beauftragt, die Eigentumsumschreibung erst nach Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung zu beantragen.



§ 6 Auflassung

Die Parteien sind sich darüber einig, dass der in § 1 näher bezeichnete Grundbesitz
von der Verkäuferin auf den Käufer - bei mehreren zu gleichen ideellen Anteilen - zu Eigentum übergeht. Die Parteien bewilligen und beantragen die Eintragung des Käufers als Eigentümer - bei mehreren zu gleichen ideellen Anteilen - auf einem neu anzulegenden Grundbuchblatt.

Die in § 8 Bevollmächtigten sind bevollmächtigt, alle insoweit notwendigen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen.

Der Notar wird angewiesen, die Ausfertigung dieses Vertrages, die die Auflassung enthält, erst dem Grundbuchamt vorzulegen nach Vorlage aller zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Genehmigungen, Nachweis der Kaufpreiszahlung und Sicherstellung der lastenfreien Umschreibung, ---> soweit Belastungen nicht übernommen werden. <----

Die Parteien bewilligen und beantragen die Eintragung des in § 1 näher bezeichneten Grundstückes unter einer neuen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis (....).

****

"soweit Belastungen/ Lasten nicht übernommen werden" ist nach unserer Ansicht eine eingeschrängte Formulierung und muss aus dem Vertrag raus. Leider verweigert der Käufer sowie der Notar die Entfernung, da wir keine Lasten übernehmen werden. Jedoch ist dieses nicht eindeutig durch diesen Nebensatz. Es besteht doch keine Notwendigkeit für eine solche Formulierung wenn nach dem Kaufvertrag ohnehin keine Belastungen ( durch Grundschulden, etc.) übernommen werden sollen. ?

Bitte um Ihre Meinung.

Mfg

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Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Die von Ihnen beanstandete Formulierung

"soweit Belastungen/ Lasten nicht übernommen werden"

ist notwendig, weil nicht sicher feststeht, dass Sie keine Lasten oder Belastungen übernehmen.

Im vorletzten Absatz des § 3 des Vertrages heisst es nämlich:

"Die Verkäuferin erklärt, dass sie Baulasten während der Zeit des Eigentums an dem Grundbesitz nicht bestellt hat. Sollten solche Baulasten aus früherer Zeit bestehen, werden diese von dem Käufer übernommen. Eine Mitarbeiterin des Notars hat auf telefonische Nachfrage beim Landkreis ..., Baulastenverzeichnis, die unverbindliche Auskunft erhalten, dass Baulasten nicht eingetragen sind. "

Sie übernehmen also doch ggf. früher eingetragene Belastungen.

Die telefonisch eingeholte Auskunft ist unverbindlich.

Damit verwendet der Notar die von Ihnen beanstandete Formulierung zu Recht.


Mit freundlichen Grüßen

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