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Widersprüche im Mietvertrag - Kündigungsrecht?

| 10.08.2011 11:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Krause


Sehr geehrte Damen und Herren,
es besteht eine Diskrepanz zwischen der Interpretation des Mietvertrages zwischen Mieter und dem Vermieter.
Konkret möchten wir zum nächst möglichen Zeitpunkt das angemietete Haus verlassen, da aufgrund von Familienzuwachs das Haus zu klein geworden ist. Wir haben Wohneigentum erworben. Aus Sicht des Vermieters müssen wir bis 31.01.2012 Miete bezahlen und müssen spätestens 3 Monate vor Ablauf des Vertrages kündigen . (Siehe Original Vertragstext §2).
Aus Sicht des Mieters kann aber der Mietvertrag zum 01.09. gekündigt werden und Miete muss bis 31.11.2011 bezahlt werden. (Siehe Original Vertragstext § 16.
Welcher Paragraph trifft für die Kündigung zu? § 2 Mietzeit oder §16 Kündigung.
Herzlichen Dank für die Auskunft.
Mit besten Grüßen,

Anhang Auszug Mietvertrag:
$ 2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am: 01.02.2006 und endet am 31.01.2009.
Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Wird der Mietvertrag nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt, verlängert sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr. Auf Wunsch des Mieters kann mit Einverständnis des Vermieters eine abweichende Regelung getroffen werden.
Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe S 7, 16 bis 21 dieses Mietvertrages.)
Nachmieterklausel: Der Mieter, der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will, aber kein Sonderkündigungsrecht hat, kann versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann
ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeil am
Vertrag festgehalten zu werden. Das ist der Fall,
- wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, einen ortswechselvorzunehmen;
- wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird.
Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen, kommt er aus seinem
Mietvertrag aber nur heraus, wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist. Wichtigstes Kriterium hierfür ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter auch in der Lage ist, die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen.
Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist, während der er prüfen und entscheiden kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter in Frage kommt. Die Gerichte billigen ihm eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu. lst der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen. Doch von dem Zeitpunkt an, zu dem dervom Mieter angebotene Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei, muss also auch keine Miete mehr zahlen.
Kein Ausnahmefall, der zur Nachmieterstellung berechtigt, liegt vor, wenn es dem Mieter lediglich darum geht, in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln oder wenn der Mieter sich eigene vier Wände angeschafft hat und nun ins Eigentum ziehen will.

$ 16 Ordentliche Kündigung
1. Der Mieter kann den Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
2. Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder für
Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger
unzureichender Unterbringung benötigt oder ein sonstiges berechtigtes lnteresse im Sinne des
Gesetzes nachweist.
Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach Ablauf von 5 Jahren auf 6 Monate und nach Ablauf von 8 Jahren auf 9 Monate.
Kündigungserklärungen müssen spätestens am 3. Werktag des Monats beim Vertragspartner
eingegangen sein, dabei zählen Samstag und Sonntag sowie gesetzlichen Feiertage nicht mit. Die Vertragspartner können nur schriftlich kündigen, mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Eine Teilkündigung von Nebenräumen ist ausgeschlossen.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:

es handelt sich hier um einen befristeten Mietvertrag der sich automatisch um ein Jahr verlängert, wenn nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Ich gehe davon aus, dass der Mietvertrag vor dem 01.09.2011 geschlossen wurde (sog. Altmietvertrag), denn nach dieser Zeit waren solche Mietverträge nur noch in Ausnahmefällen möglich. Soweit es sich also um einen sog. Altmietvertrag handelt, der vor der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossen wurden, kann dieser grundsätzlich nur zum vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (BGH, Urteil vom 20.06.2007, AZ. VII ZR 257/06) wenn nicht ausdrücklich im Mietvertrag auch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung vereinbart wurde. Leider können die S 7, 16 bis 21 dieses Mietvertrages nicht eingesehen werden (siehe auch § 2 Satz 5 des Mietvertrages), so dass eine Einschätzung nur unter Vorbehalt abgegeben werden kann. Allerdings ist gem. § 16 tatsächlich (auch) die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung dieses Vertrages (und nicht nur für den Fall des Vorliegens eines unbefristeten Vertrages) eingeräumt. Zwar handelt es sich hierbei vermutlich um eine vorgefertigte Klausel und nicht um eine ausgehandelte Vereinbarung. Auch widerspricht § 16 des Mietvertrages eigentlich der Regelung des § 2 des Mietvertrages, durch den ja gerade eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden soll – solche Widersprüche durch Klauseln im Vertrag bzw. Zweifel an der Auslegung gehen jedoch immer zu Lasten des Verwenders, in Ihrem Fall zu Lasten des Vermieter der den Vertrag vermutlich eingebracht hat. Insofern dürfte Ihnen im Zweifel tatsächlich das Recht einer ordentlichen Kündigung zustehen. Dies bedeutet, dass bei Kündigung des Mietvertrages am 01.09.2011 das Mietverhältnis zum 30.11.2011 endet. Sie sollten den Vermieter daher darauf hinweisen, dass gem. § 16 des Mietvertrages auch das Recht zur ordentlichen Kündigung besteht und Sie nunmehr von diesem Recht Gebrach machen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.

Bitte nutzen Sie die Option »Direktanfrage«, wenn Sie Dokumente zur Prüfung vorlegen möchten.

Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung.

Thomas Krause, LL.M.
Rechtsanwalt

www.ra-krause-kiel.de

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2011 | 14:07

Sehr geehrter Herr Krause,
herzlichen Dank für Ihre gute und ausführliche Beratung.
Bezüglich der Definition eines "Altmietvertrages" möchte ich zunächst anmerken, daß der Vertrag 12/2005 unterzeichnet wurde.
Des weiteren habe ich die beiden Paragraphen §7 & §21 zur kurzen Durchsicht eingefügt.
Mit besten Grüßen,



$ 7 Ausbesserungen und bauliche Veränderungen

1. Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die erforderlich sind, um das Gebäude zu erhalten
(lnstandsetzungs- und I nstandhaltungsmaßnahmen).

2. Die Kosten der Schönheitsreparaturen, sofern nicht vom Vermieter veranlasst, trägt der Mieter.
Schönheitsreparataturen bedürfen grundsätzlich der Genehmigung des Vermieters.

3. Während der Mietdauer erforderlich werdende kleine lnstandhaltungen z.B. Elektrizität (Austausch
Schalter), Wasser (Reparatur undichter Wasserhahn), Gas, Heizung (defekter Thermostat),
Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden, etc. trägt der Mieter für einen maximalen Gesamtbetrag
von bis zu 100,00 EURO pro Kalenderjahr.

4. Größere Schäden werden im Rahmen des geltenden Mietrechtes geregelt. Ansonsten wird auf $ 8,
13 und 19 venruiesen.

5. Maßnahmen zur Verbesserung des Hauses oder zur Einsparung von Energie oder Wasser
(Modernisierungen) hat der Mieter zu dulden, soweit die geplanten Maßnahmen oder die zu
erwartende Mieterhöhung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines
Haushaltes nicht zu einer ungerechtfertigten Härte führen würde.

6. Die für obige Aktivitäten notwendigen lnvestitionen führen im zeitlichen Rahmen dieses Vertrages
(siehe $2) nicht zu Mieterhöhungen, außer es treten nicht vorhersehbare Härtefälle ein. Hierüber
würde man sich gegebenenfalls verständigen. Mieterhöhungen sind jedoch nach Beendigung
dieser Zeitspanne nicht ausgeschlossenl Hierüber wird man sich gegebenenfalls verständigen.

7. Aufiruendungen, die der Mieter während eventueller nicht zwingend notwendiger Bauarbeiten hat,
muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters ersetzen.

8. Der Vermieter hat dem Mieter 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten deren Art, Umfang, Beginn
und voraussichtliche Dauer sowie die zu eruartende Erhöhung der Miete schriftlich mitzuteilen. Der
Mieter ist berechtigt, bis zum Ende des auf die Mitteilungen folgenden Monats zum Ablauf des
nächsten Monats zu kündigen. Hat der Mieter gekündigt, ist die Maßnahme bis zum Ablauf der
Mietzeit zu unterlassen. Letzteres gilt nicht bei Maßnahmen, die mit keiner oder nur mit einer
unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden oder als Sicherungsmaßnahmen
dringend erforderlich sind.

$ 21 Sonstige Vereinbarungen

1. Der Mieter verpflichtet sich den grundstücksangrenzenden Gehweg und anteilig die Straße den
gesetzlichen Bestimmungen entsprechend, regelmäßig zu kehren und den Winterdienst
sichezustellen.

2. Mieter und Vermietervereinbaren als Sicherheit eine Mietkaution in Höhe von 2.100,00 Euro.
Der Vermieter verpflichtet sich, die Mietkaution entsprechend einschlägigen gesetzlichen
Bestimmungen anzulegen.
Der Vermieter verpflichtet sich, den Mieter mit einem zeitlichen Vorlauf von 2 Wochen zu
informieren, wenn er die Mietsicherheit in Anspruch nimmt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution schnellstmöglich
zurückzahlen, spätestens nach 3 Monaten.

3. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, bleibt hiervon die
Wirksamkeit der übrigen Vertragsbestimmungen sowie des Vertrages im Ganzen unberührt. Die
Vertragsschließenden sind in diesem Falle verpflichtet, die unwirksame Bestimmung durch eine
wirksame zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen und rechtlich mit dem Vertrag angestrebten
Zweck entspricht bzw. am nächsten kommt. Die vorstehende Regelung gilt sinngemäß auch für
eine Vertragslücke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2011 | 14:33

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

laut § 2 Satz 5 geht es in Bezug um eventuelle Vereinbarungen um die Seiten 7 und 16-21 des Vertrages - eine ebenfalls eher unklare Regelung. Bei einem nach 2001 abgeschlossenen Zeitmietvertrag müssen aber ohnehin besondere Gründe vorliegen, damit ein solcher zulässig ist. Namentlich handelt es sich gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BGB um folgende Gründe:

der Vermieter möchte nach Ablauf der Zeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen,
2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, so dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten

Einer dieser Gründe muss bei Vertragsschluss schriftlich und konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt) und nicht nur schlagwortartig benannt werden. Fehlt es daran, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, so dass ohnehin ganz normal ordentlich gekündigt werden kann, nämlich gem. § 573c BGB bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (in Ihrem Fall also wäre das Vertragsende der 30.11.2011)

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und verbleibe,

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Krause, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.08.2011 | 09:24

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