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Widerspruch zwischen Maklernachweis und Notar-Kaufvertrag

28.07.2014 12:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.


Folgender Sachverhalt: In einem mittlerweile rechtsgültigen Kaufvertrag über ein Erbbaurecht heißt es: „§10.3 Jede Partei übernimmt die Courtage und sonstige Vergütung für von ihr etwa beauftragte Makler selbst."

Der Makler, der völlig zweifelsfrei die Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer vorgenommen hat, hat sich im Vorfeld von der Haftung für die gemachten Aussagen im Exposé freisprechen lassen mit folgender Formulierung: „Der Anlage entnehmen Sie bitte unser Exposé mit den wichtigsten Daten. Der guten Ordnung halber weisen wir Sie darauf hin, dass wir nur aufgrund der im Exposé beigefügten Geschäftsbedingungen tätig werden. Alle gemachten Angaben erhielten wir von unserem Auftraggeber; Irrtümer und Auslassungen sowie Zwischenvermietung/-Verkauf bleiben vorbehalten." In den Geschäftsbedingungen wird eine Zahlungspflicht nur allgemein, jedoch nicht explizit auf Käufer oder Verkäufer, festgestellt.

Damit meines Erachtens schon mal klar, wer den Makler beauftragt hat.

Allerdings hat sich der Makler im Vorfeld zu der Vermittlung folgende Formulierung (gepaart mit einer Vertraulichkeitserklärung) vom Käufer unterschreiben lassen: „Mit meiner Unterschrift bestätige ich, dass mir dieses Objekt nicht bekannt war und mir von (Anschrift des Maklers) angeboten wurde. Im Falle des Vertragsabschlusses ist vom Unterzeichner die nachstehend näher bezeichnete Provision zu zahlen. Diese beträgt x,xx % des beurkundeten Kaufpreis (incl. 19% Ust.)"´Dann folgen eine Vertraulichkeitserklärung zum Objekt sowie die Bestätigung, im eigenen Namen und nicht für dritte zu handeln.

Hier liegt nach meinem Verständnis ein Widerspruch zwischen Notar-Vertrag und Maklernachweis vor. Welcher Vertrag ist bindend, wer muss die Provision zahlen: Käufer oder Verkäufer?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ohne Einblick in die Verträge selbst kann nur von den vorliegenden Informationen ausgegangen werden. Danach wurde zwischen Makler und Käufer ein Maklervertrag geschlossen und nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist der Anspruch des Maklers gegenüber dem Käufer entstanden. Der notarielle Kaufvertrag ist nur ein Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer aus dem der Makler keinerlei Ansprüche ableiten kann. Es ist daher davon auszugehen, dass der Käufer in der vorliegenden Situation die Maklerprovision schuldet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2014 | 13:55

Sehr geehrter Herr Nadiraschwili,

einen Maklervertrag zwischen Käufer und Verkäufer gibt es nicht, nur die zitierte Passage: „Mit meiner Unterschrift bestätige ich, dass mir dieses Objekt nicht bekannt war und mir von (Anschrift des Maklers) angeboten wurde. Im Falle des Vertragsabschlusses ist vom Unterzeichner die nachstehend näher bezeichnete Provision zu zahlen. Diese beträgt x,xx % des beurkundeten Kaufpreis (incl. 19% Ust.)"

Nicht mehr-nicht weniger gibt es als diesen einen Satz. Ist damit bereits ein Maklervertrag – also eine Beauftragung des Maklers entstanden – ohne dass dieses im Klartext so genannt wird? Das wäre ja schon fast eine bewusste Täuschung, denn irgendetwas wie „Auftrag" sollte über einer Beauftragung schon stehen, insbesondere wenn der Unterzeichner eine Privatperson und nicht ein Jurist ist.

Wenn ich Ihre Argumentation aufnehme, aber davon ausgehe, dass so noch keine Beauftragung des Maklers durch den Käufer entstanden ist, so hat der Makler zwar Provisions-Anspruch gegen den Käufer, allerdings hat dann der Käufer wiederum den Anspruch auf Erstattung eben dieser Provision vom Verkäufer (resultierend aus dem Kaufvertrag, in dem klar geregelt ist, das "Jede Partei übernimmt die Courtage und sonstige Vergütung für von ihr etwa beauftragte Makler selbst."). Dieses müsste insbesondere vor dem Hintergrund, das der Käufer eben ein Privatmann und kein Jurist ist gelten, denn sowohl der Vertragstext als auch die Erläuterung beim Notar (die Maklerprovision übernimmt ja dann die andere Partei) lassen für einen Privatmann keine andere Auslegung zu als diese. Bei der Beurkundung wurde mit einem „vollmachtlosen Vertreter" gearbeitet, der mittlerweile durch den Verkäufer genehmigt worden ist. Ein Wiederspruch gegen die Aussagen des Notars konnte somit vom Verkäufer nicht erhoben werden, da nur der vollmachtlose Vertreter anwesend war, der diese Passage allerdings genau so interpretiert hat wie oben erläutert.

Da beide Dokumente rechtskräftig sind entsteht somit durch die Vertraulichkeitserklärung ein Provisionsanspruch vom Makler an den Käufer, allerdings durch den Kaufvertrag dann ein Anspruch vom Käufer an den Verkäufer, da der Käufer den Makler nicht beauftragt hat. Was ist an dieser Auslegung falsch, oder stimmen Sie dem zu?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2014 | 14:21

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ihre Erläuterungen lassen - vorerst - keine andere Beurteilung des Sachverhalts zu. Durch Unterzeichnung der "Erklärung" die hier dem ersten Anschein nach als Maklervertrag auszulegen wäre, hat sich der Käufer zur Zahlung der vereinbarten Provision gegenüber dem Makler verpflichtet (=Auftrag), dies geht aus der Vereinbarung eindeutig hervor. Aus der Formulierung im Kaufvertrag ist bzgl. einer möglichen Provision kein Zahlungsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu entnehmen. Sie regelt lediglich, dass jeder gegenüber dem Makler selbst verantwortlich ist. Es ist insbesondere nicht klar ob und welche Vereinbarung der Käufer mit dem Makler getroffen hat.

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