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Widerspruch Mieterhöhungsverlangen

| 30.06.2014 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


In meinem Mieterhöhungsverlangen wurden in drei Kategorien wohnwertsteigernde Eigenschaften gemäß Berliner Mietspiegel deklariert. Wohnwertmindernde Eigenschaften (kleines Bad<4qm; Bad mit Toilette ohne Fenster; kein Balkon) wurden nicht deklariert. Muss ich dem Erhöhungsverlangen jetzt mit Angabe der Gründe widersprechen?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ob Sie dem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen oder dem Erhöhungsverlangen widersprechen, hängt allein davon ab, ob Sie mit der Mieterhöhung einverstanden sind. Es gibt also keinen irgend wie gearteten Zwang, aufgrund bestimmter Tatsachen dem Erhöhungsverlangen zu widersprechen.

Ein Widerspruch gegen die Zustimmung zur Mieterhöhung kommt also nur in Betracht, wenn Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sind.


2.

Sie sollten zunächst prüfen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt sein kann.

In dem Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter für den Mieter nachvollziehbar darlegen, wie er die neue Miete berechnet. Maßgeblich ist der aktuelle Mietspiegel unter Berücksichtigung des Alters des Hauses, in dem sich Ihre Wohnung befindet (Bezugsfertigkeit). Ferner hängt die Miete von der Wohnungsgröße ab sowie von der Ausstattung. Wohnungen mit besonderer Ausstattung erzielen einen höheren Mietzins als Wohnungen mit normaler Ausstattung, zum Beispiel mit Heizung, Bad/WC.

Darüber hinaus spielt für die Höhe der Miete auch die Lage eine Rolle. Die meisten Wohnungen befinden sich in einer mittleren Wohnlage. Ist die Wohnung dagegen in einer guten Wohnlage befindlich, kann ein höherer Mietzins angesetzt werden.

Der Mietspiegel sieht eine Preisspanne vor, so dass man im Regelfall den Mittelwert ansetzen kann. Die Kappungsgrenze muß berücksichtigt werden.

Ob sich der Vermieter auf eine besondere Ausstattung Ihrer Wohnung berufen kann, lässt sich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht beurteilen. Von besonderer Ausstattung spricht man, wenn die gesamte Anlage von Gruppenstandard abweicht. Dazu gehören beispielsweise Parkett oder Marmorfußboden, eine Einbauküche, ein großer Balkon oder Ähnliches.

Das kleine Bad ohne Fenster muss nicht zwingend als wohnwertmindernd angesehen werden. Das gilt auch für den fehlenden Balkon. Allerdings habe ich Zweifel, ob im Hinblick auf die in der Mieterhöhung angeführten wohnwertsteigernden Eigenschaften diese tatsächlich mieterhöhend berücksichtigt werden können. Um hier aber näheres sagen zu können, müsste ich wissen, welche Punkte wohnwertsteigernd angesehen worden sind.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2014 | 11:20

Danke für ihre schnelle Antwort. Sowohl die wertsteigernden Eigenschaften als auch die m.E. wertmindernden Eigenschaften entsprechen Kriterien des Berliner Mietspiegels (+ Einhebelmischbatterie;überwiegend Isolierverklasungoder Schallschutzfenster, aufwändig gestalztetes Wohnumfeld) Wenn ich die -Eigenschaften zum Ansdatz bringe, fällt die mögliche Mieterhöhung deutlich niedirger aus als inm Verlangen formuliert (0,23 €/m2 gegenüber 0,71€/m2) Das Mieterhöhungsverlangen kann ich nachvollziehen, aber nicht der Höhe nach.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2014 | 11:34

Sehr geehrter Fragesteller,

zu ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ihrer Nachfrage entnehme ich, dass Sie sich mit der rechtlichen Problematik der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auseinander gesetzt haben.

Sie gelangen, im Gegensatz zum Vermieter, zu einer deutlich geringeren Mieterhöhung unter Berücksichtigung der maßgeblichen Kriterien.


2.

Damit haben Sie zwei Möglichkeiten des weiteren Vorgehens:

Sie können der Mieterhöhung generell widersprechen. In diesem Fall müssten Sie damit rechnen, dass der Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhebt. In einem entsprechenden Rechtsstreit wurde das Gericht, kommt eine vergleichsweise Einigung nicht zu Stande, aller Voraussicht nach einen Sachverständigen beauftragen um durch diesen feststellen zu lassen, welche Miete angemessen ist.

Alternativ könnten Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie mit der begehrten Mieterhöhung zwar nicht einverstanden seien, aber sich grundsätzlich darauf verständigen würden, dass die Miete um 0,23 € pro Quadratmeter erhöht wurde.

Die letztgenannte Verfahrensweise hätte den Vorteil, dass gegebenenfalls ein Gerichtsverfahren entbehrlich wäre (aus der Sicht des Vermieters).


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.06.2014 | 11:51

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