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Widerruf mündlicher Zusagen vom Vermieter


22.05.2006 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte/r RAIn,

ich bin Besitzerin eines Zweifamilienhauses mit Garten. Bisher hatte Mieter 1 den Garten genutzt. Vor zwei Jahren habe ich Mieter 2 mündlich gestattet, gleichfalls den Garten zu nutzen. Seitdem gab es von beiden Seiten wechselseitige Beschwerden wegen Diskrepanzen bei der Gartenpflege/-nutzung. Ich habe deshalb einen Plan zum Rasenmähen erstellt, sowie eine Zuordnung der Beete vorgenommen. Der Plan ist angeblich von beiden Seiten nicht eingehalten worden. Weitere gegenseitige Beschuldigungen folgten. Ich habe eine Unterteilung des Gartens in zwei separate Einheiten vorgeschlagen. Diese Unterteilung wird von Mieter 2 abgelehnt, wegen bereits vorgenommener Pflanzungen. Da keine Einigung in Sicht ist, nun meine Frage: Gibt es irgendeine Möglichkeit, die vor zwei Jahren erteilte mündliche Erlaubnis zu widerrufen? (Falls nicht, wie soll ich mich bei den Streitigkeiten verhalten?)

MfG
Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst einmal gehe ich aufgrund Ihrer Schilderung davon aus, dass die Gartenbenutzung für Mieter 2 nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt worden ist und auch später nicht schriftlich eine Erweiterung des Mietvertrages stattgefunden hat.

Diese Tatsache der entscheidende Punkt.

Aufgrund der gesonderten mündlichen Nutzungszusage sollten Sie die Teilkündigung der Gartennutzung gegenüber dem Mieter 2 aussprechen. Diese Teilkündigung ist aber nach der Rechtsprechung nur möglich, wenn kein einheitlicher Mietvertrag oder eine vertragliche Nebenabrede besteht.

Haben Sie "nur" mündlich die Nutzung gemeinsam mit Mieter 1 gestattet, sollten Sie sich hier auf den Standpunkt stellen, dass die Gartenbenutzung gesondert neben dem Mietverhältnis vereinbart war und Ihnen deswegen auch das Recht zusteht, dieses gesonderte Vereinbarung zu kündigen.

Im Falle einer streitigen Auseinandersetzung wird es darauf ankommen, dieses auch deutlich machen zu können.

Unter Umständen könnte doch noch ein Regelung gefunden werden, wenn Mieter 2 gestattet werden könnte, seine Pflanzungen auf den dann abgetrennten Teil neu einzupflanzen.

Hat dieses kein Erfolg, sollten Sie ausdrücklich die Teilkündigung aussprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle





Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2006 | 16:33

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

ich bin überrascht (und erfreut!) Ihre Antwort zu lesen.
Mein bisheriger Anwalt hatte mir nämlich gesagt, dass eine einseitige (Teil-)Kündigung meinerseits nicht möglich sei. (...?)

Kann Ihre unterschiedliche Einschätzung daran liegen, dass ich Ihnen nicht mitgeteilt hatte, dass
1.) Mieter 1 der Gartennutzung von Mieter 2 nicht zugestimmt hat (wie Sie angenommen hatten), weil "Mieter" 1 ein Wohnrecht hat, das die Gartennutzung nicht mit einschliesst (Ich habe die Gartennutzung aber gestattet)

2.)Mieter 2 sich bei der Gartennutzung auf eine Erlaubnis des verstorbenen vorherigen Besitzers beruft. Diese bezog sich jedoch lediglich auf ein Beet, das zu Wochentagen genutzt werden kann. Diese Erlaubnis, die tatsächlich bestand, die aber weder ich noch die Gegenseite beweisen können, weil sie auf mündlicher Absprache beruhte, will ich gar nicht einschränken. (Bestünde denn die Möglichkeit, diese seit 20 Jahren bestehende mündliche Regelung auch teilzukündigen?)

Vielen Dank für Ihre schnelle Unterstützung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2006 | 16:47

Die Teilkündigung ist auch - wie ich ausgeführt habe - nur dann möglich, wenn man die Mitbenutzung des gesamten Gartens, wie Sie es eingeräumt haben, als gesonderte Vereinbarung neben dem eigentlichen Mietvertrag versteht. Eine solche Auslegung ist durchaus möglich.

Auf die Zustimmung des Mieters 1 kommt es nicht.

Wenn Sie selber ausführen, dass Sie die Beetbenutzung nicht einschränken sollen, wird es nicht darauf ankommen, wer was beweisen kann. Darüber besteht dann ja Einigkeit.

Offensichtlich gibt es nach Ihren Ausführungen aber keine Vereinbarung - auch in einem alten - von Ihnen übernommenen Mietvertrag über die Benutzung des gesamten Gartens. Demgemäß haben Sie mit Eintritt in ein altes bestehendes Mietverhältnis auch keine vertragliche Verpflichtung übernommen.

Dann aber kann meines Erachtens die vor zwei Jahren erteilte Zustimmung durchaus als gesonderte Vereinbarung gesehen werden, so dass dann die Teilkündigung nur dieser gesonderten Vereinbarung auch möglich ist; wichtig ist nur, dass diese Nutzung nicht Bestandteil des Mietvertrages sein darf.

Ich hoffe, dass Sie mit dem Mietern doch noch eine einvernehmliche Lösung finden können.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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