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Widerruf gegen Bauvorbescheid möglich?

23.06.2013 15:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


08:54
Die Prüfung unserer Bauvoranfrage hat ergeben, dass das Vorhaben öffentlich-rechtl. Vorschriften widerspricht und daher planungsrechtlich unzulässig ist. Ausnahmetatbestände, die geeignet sind, eine planungsrechtl. Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu rechtfertigen, sind nicht gegeben.

Begündung: Lage im Außenbereich: das Grundstück liegt weder im Geltungsbereich eines wirksamen B-Plans noch nach § 34 Abs.1 Satz 1 BauGB</a> innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Splittersiedlung). Es wird befürchtet, dass die Splittersiedlung durch unser Vorhaben und folgende Baugenehmigungen durch andere erweitert wird.

Kann man trotzdem gegen den Bauvorbescheid widersprechen?

Auf dem in diesem Jahr von uns erworbenen Grundstück befand sich bereits ein zulässig errichtetes Wohngebäude, welches noch ein vorhandenes Fundament aufweist. Abriss der Mauern erfolgte wahrscheinlich bereits vor mehr als 7 Jahre. Eine Bewilligung nach
§ 35 BauGB</a> ist meiner Meinung nach ausgeschlossen.

Die Erschließung ist gesichert, da die notwendigen Versorgungsleitungen für Elektrizität und Wasser bereits bestanden und wieder aktiviert werden können. Eine ordnungsgemäße Abwasserentsorgung wird durch eine neue Abwassersammelgrube - wie ortsüblich - gewährleistet.

Zusammenfassend gibt es aus unserer Sicht folgende Ausnahmetatbestände, die geeignet sind, eine planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu rechtfertigen:

1. Ersatzbau von zuvor zulässigerweise errichtetem Gebäude

2. das Vorhaben kann als sonstiges Vorhaben in diesem speziellen Einzelfall zugelassen werden, da die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist (
§ 35 Abs. 2 BauGB</a>)

3. es liegt keine Erweiterung einer Splittersiedlung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich">§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
vor; diese bestand bereits mit dem zuvor zulässig errichteten Wohngebäude

4. der Widerspruch zu den Belangen des Naturschutzes und der Landespflege kann mit geeigneten Maßnahmen ausgeglichen werden, das Orts- und Landschaftsbild wird aufgewertet (<a href="http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich">§ 35 (3) Satz 1 Nr. 5 BauGB )

5. Ansonsten kein Widerspruch zu anderen öffentlichen Belangen vorliegt, der Erholungswert des Ortsteils im Sinne des LPs kann sogar gestärkt werden (<a href="http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich">§ 35 Abs. 3 BauGB ), da das Grundstück momentan mit Müll und Bauschutt verschandelt ist.
23.06.2013 | 16:33

Antwort

von


(2257)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrte Ratsuchende,


gegen einen (hier ablehnenden) Vorbescheid sind die gleichen Rechtsmittel zulässig, wie gegen einen Endbescheid, also Widerspruch und nach möglicher Ablehnung des Widerspruches durch Widerspruschsbescheid dann Klage vor dem Verwaltungsgericht.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung stützen Sie dabei Ihre Argumentation auf die Tatsache, dass ein Altfundament eine ehemals zulässigen Baumaßnahme genutzt werden kann.


Dabei haben Sie aber leider das Problem, dass der von Ihnen angedachte Rechtsanspruch als Ausfluss eines Bestandschutzes nur Reparatur- und Modernisierungsarbeiten umfassen wird die niemals so umfangreich sein dürfen, dass sie eine statische Neuberechnung erforderlich machen, da dann eben von einem Neubau ausgegangen wird, der nicht mehr durch den von Ihnen angedachten Rechtsanspruch gedeckt werden würde.


Von einem Ersatzbau eines zuvor zulässigerweise errichteten Gebäudes oder dem Bestand einer Splittersiedlungbereits aufgrund des zuvor zulässig errichteten Wohngebäude können Sie dann aber nicht mehr ausgehen, wenn dieses Gebäude - auch dem Sie das ja alles ableiten wollen - bereits seit mehr als sieben Jahren nicht mehr existiert und nur noch das Fundament besteht.

Es gibt weder einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Abriss und Neubau i.S.e. Ersatzbaus, noch können Sie aus dem Fundament allein die Folgen einer schon bestehenden Splittersiedlung vorweisen.

Hier liegt vielmehr der besondere Fall vor, dass ein früher rechtmäßiges Gebäude baulich so verändert wurde (nämlich durch Abriss), dass gar keine Identität mehr vorliegen kann, vonder Ihr Vorhaben als sogenanntes „aliud" zu werten ist - einen besondern Schutz genießen Sie dann aber nicht mehr!


Zudem haben Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung das alte (abgerissene) Gebäude gar nicht als Eigentümer bewohnt, so dass es auch deshalb ab Ihrer Vorstellung von "Ersatzwohnraum" fehlen wird.



Dieses bedeutet:

Das Vorhaben zählt nicht zu den privilegierten
nach § 35 Abs. 1 BauGB oder den begünstigten nach § 35 Abs. 4 und 6 BauGB Bauvorhaben, sondern ist ein sogenanntes sonstiges Vorhaben.
Diese sind im Außenbereich grundsätzlich pla-
nungsrechtlich unzulässig.

Im Einzelfall können nach § 35 Abs. 2 BauGB
auch sonstige Vorhaben zugelassen werden,
wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche
Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist - vom Letzteren dürfte auszugehen sein.

Um das notwendige Einvernehmen mit der Gemeinde herzustellen (welches dann noch der Zustimmung der oberen Baubehörde bedarf), hilft dabei dann nur, gemeinsam mit einem Architekten das Gespräch zu suchen, um ggfs. die genauen Verweigerungsgründe zu erfahren und dann ggfs. mit Alternativlösungen die Abhilfe herbeizuführen.

Manchmal ist es nur ein Erker, eine besondere Dachform o.ä., die den Sachbearbeiter in eine ablehnende Haltung versetzen, wobei ein solches Gespräch mit Alternativlösungen dann oft Wunder wirken kann.


Verbleibt es bei der ablehnenden Haltung, werden Sie allerdings allein mit dem Fundament Ihre Argumentationsvorstellung rechtlich nicht durchsetzen können.


Sicherlich nicht die erhoffte Wunschantwort, aber die gesetzliche Situation spricht derzeit gegen Sie und ein fehlerhafte Rat mit Folge einer abweisenden Klage wäre bestimmt die schlechteste Beratung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
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Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
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Rückfrage vom Fragesteller 23.06.2013 | 20:35

Hallo Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort! Den Bauvorbescheid haben wir an die Untere Bauaufsicht gestellt. Die Gemeinde hat eine positive Stellungnahme gegenüber der Unteren Bauaufsicht abgegeben. Genehmigungsbehörde ist aber nunmal die untere Baufsichtsbehörde. In wieweit kann es trotzdem von Relevanz sein, was die Gemeinde sagt?

Kann man auf dem bestehenden Fundament ggf. auch ein Haus z.B. in Modulbauweise mit Punktfundament setzen? Wo kann man lesen, welche Gebäude einer Baugenehmigung bedürfen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.06.2013 | 08:54

Sehr geehrte Ratsuchende,


wenn die Gemeinde Ihrem Objekt zustimmt, kann sich das nur positiv auswirken.

Denn die Gemeinde ist ja die "unmittelbar Betroffene", die die Auswirkungen Ihres Bauvorhabens zu tragen hat - und wenn diese dann keine Einwendungen hat, wird die ausgesprochene Verweigerung weniger Substanz in einem möglichen Gerichtsverfahren haben können.

Halten Sie die Widerspruchsfrist ein, lassen Sie den ablehndenen Bescheid noch ergänzend anwaltlich prüfen, so dass dann eine Widersprüchsbegründung erfolgen kann. Denn diesen Pluspunkt des gemeindlichen Einvernehmens sollten Sie nicht ungenutzt lassen.



Ein Bau ist NUR MIT Genehmigung möglich und darf dann auch nicht von der Baugenehmigung abweichen. Derzeit können Sie also mangels Genehmigung dort keine bauliche Anlage erstellen (Vielleicht sollten Sie den Kaufvertrag prüfen lassen, wenn Ihnen beim Grundstückkauf fälschlicherweise etwas anderes zugesagt worden sein sollte).

Daher dürfen Sie derzeit auch auf dem bestehenden Fundament KEIN Haus z.B. in Modulbauweise mit Punktfundament setzen.

Die genehmigungsfreien Bauten sind in § 55 Hess.BauO geregelt, wobei in der Anlage 2 - Baugenehmigungsfreie Vorhaben nach § 55 aufgeführt worden sind. Ich hoffe, der entsprechende Link lässt sich öffnen:

<a target="_blank" href="http://www.rv.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/zrc/page/bshesprod.psml?doc.hl=1&doc.id=jlr-BauOHE2010rahmen:juris-lr00&documentnumber=1&numberofresults=106&showdoccase=1&doc.part=X¶mfromHL=true" rel="nofollow">http://www.rv.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/zrc/page/bshesprod.psml?doc.hl=1&doc.id=jlr-BauOHE2010rahmen:juris-lr00&documentnumber=1&numberofresults=106&showdoccase=1&doc.part=X¶mfromHL=true</a>


Andere Bauvorhaben bedürfen nach § 54 einer Baugenehmigung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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