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Widerruf Mietvertrag kurz nach Unterschrift

| 04.07.2012 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Anfang letzter Woche hatte ich eine schöne Wohnung gefunden und Donnerstag einen Mietvertrag in 2-facher Ausfertigung per Post erhalten. Im Anschreiben wurde um Zurücksendung beider Exemplare bis Dienstag dieser Woche gebeten. Viel Zeit hatte ich also nicht. Eine Unterschrift des Vermieters war auf keiner der beiden Ausfertigungen. Am Freitagnachmittag habe ich dann ein Exemplar davon unterschrieben (das zweite habe ich vergessen) und abgeschickt.
Über das Wochenende hat sich dann eine Veränderung im privaten Bereich ergeben, die mich dazu veranlasste Montagmorgen bei der Vermietergesellschaft anzurufen und um Vernichtung des Mietvertrags zu bitten. Dem wurde leider nicht entsprochen und der Vermieter besteht nun auf Zahlung der Miete plus Kaution und Nebenkosten.
Ich habe sofort eine vorsorgliche schriftliche Kündigung verfasst und heute dem Vermieter zukommen lassen. Da der offizielle Mietbeginn schon am 01.08. ist, bin ich nun gezwungen 2 Monate Miete, Nebenkosten und Kaution zu entrichten.
Habe ich irgendeine Chance aus der Nummer wieder heraus zu kommen? Eigentlich war der Mietvertrag zum Zeitpunkt meines Anrufes noch nicht beim Vermieter angekommen und demzufolge von Vermieter noch nicht unterschrieben. Das hatte mir die Mitarbeiterin am Telefon auch bestätigt.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen gern wie folgt beantworte:

Der Rücktritt von einem geschlossenen Mietvertrag ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn ein Rücktrittsrecht ausdrücklich vereinbart wurde. Dies ist in den meisten Fällen aber gerade nicht der Fall, so dass nur eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags bleibt.

Ein Widerrufsrecht gibt es beim Mietvertrag ebenfalls in aller Regel nicht.

Ob die noch fehlende Unterzeichnung des Mietvertrags durch den Vermieter dazu führen würde, dass noch kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist, halte ich für fraglich. Mietverträge können grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden, so dass u. U. mit Ihrer Zusage beim Besichtigungstermin ein mündlicher, bindender Mietvertrag zustande kam, der durch den schriftlichen Mietvertrag nur noch einmal "offiziell" bestätigt wurde.

Darüber hinaus haben Sie mit Ihrer Unterschrift auf dem Mietvertrag das Angebot des Vermieters, den Mietvertrag abzuschließen, angenommen, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt von einem vollzogenen Vertragsschluss ausgegangen werden könnte.

Auch wenn der Vermieter noch nicht unterschrieben hat, spricht nach Ihren Angaben einiges dafür, dass der Mietvertrag geschlossen wurde und damit auch ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung besteht.

Doch selbst wenn man zu dem Ergebnis käme, dass noch kein verbindlicher Vertragsschluss erfolgt wäre, könnten Sie nicht folgenlos dem Vermieter absagen. Der Vermieter hat sich auf den Vertragsschluss mit Ihnen verlassen und ist von der Vermietung zum 01.08.2012 ausgegangen. Dadurch, dass Sie den Vertrag dann doch nicht abschließen wollten, läge Ihrerseits ein sogen. Verschulden bei Vertragsanbahnung nach § 311 Abs. 2 BGB vor, das zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen würde. Dieser Schadensersatzanspruch könnte darin bestehen, dass Sie die Miete inkl. der Nebenkosten bis zum Finden eines neuen Mieters oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu zahlen hätten.

Grundsätzlich ist daher ein Zahlungsanspruch des Vermieters entstanden, so dass er die Zahlung auch von Ihnen fordern kann.

Um aus der "Sache herauszukommen" kann ggf. ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter geschlossen werden, worauf allerdings kein unbedingter Anspruch Ihrerseits besteht. Evtl. ist es möglich, durch Stellen eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, wobei sich aber der Vermieter auch hierauf nicht einlassen muss.

Ich würde Ihnen daher dringend anraten, mit Ihrem Vermieter die Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags durch Stellen eines Nachmieters zu besprechen. Sollte er sich darauf einlassen und würde ein neuer Mieter bis zum 01.08.2012 gefunden, bestände doch noch die Möglichkeit, dass Sie einigermaßen folgenlos aus dem Vertrag herauskommen oder sich nicht schadensersatzpflichtig machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierungshilfe für das weitere Vorgehen geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin











Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2012 | 08:08

Vielen Dank für ihre nette und aufschlussreiche antwort. Im Mietvertag wurde die Zahlung einer Kaution in 3 Monatsraten ab Mietbeginn vereinbart, d. h. es würden auch 2 Monatsmieten Kaution anfallen. Hat der Vermieter das Recht auch diese von mir zu verlangen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2012 | 09:55

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

grundsätzlich kann der Vermieter auch die Zahlung der Kaution ab Mietbeginn verlangen, da Sie ja auch die Wohnung nutzen könnten. Die Kaution würde dann nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder ausgekehrt, soweit keine Gegenansprüche des Vermieters bestehen.

Ggf. können Sie aber im Rahmen eines Aufhebungsvertrags auch vereinbaren, dass die Kaution nicht zu zahlen ist, da Sie die Wohnung nicht nutzen werden.

Wegen der Kündigung des Mietvertrags sollten Sie unbedingt prüfen, ob eine Kündigung vor Beginn des Mietverhältnisses möglich ist. Oftmals wird dies ausgeschlossen, so dass der Mietvertrag erst ab Beginn des Mietverhältnisses unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Das würde bedeuten, dass Sie erst ab dem 01.08.2012 zum 31.10.2012 kündigen könnten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 05.07.2012 | 08:18

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