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Widerklage auf Herausgabe einer NK-Abrechnung

07.06.2010 12:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:13
Guten Tag!

Ein Vermieter klagt gegen einen Mieter auf Begleichung der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2009. Schon im Laufe des schriftl. Verfahrens wird der Vermieter vom Mieter-RA ohne weitere Begründung aufgefordert, die NK-Abrechnung für 2008(!) vorzulegen. Der Vermieter hält dies für ein Versehen (falsche Jahreszahl) und weist die Gegenseite auch schriftlich darauf hin, händigt aber keine Unterlagen aus.

Nun hat die Mieter-Seite Widerklage auf Aushändigen einer ordnungsgemäßen NK-Abrechnung 2008 erhoben mit der Begründung, der Vermieter hätte eine solche nie vorgelegt sondern lediglich mündlich eine Nachzahlung verlangt. Dies stimmt allerdings nicht (und ist überdies ja auch unglaubwürdig). Der Vermieter hatte die von einem externen Abrechnungsdienstleister erstellte NK-Abrechnung 2008 dem Mieter persönlich übergeben. Allerdings war auch schon die daraus resultierende Nachforderung von dem Mieter nicht beglichen worden, es existiert also kein Zahlungsnachweis o.ä. Vermutlich hat der Mieter die besagte Abrechnung schlicht verlegt - allerdings ist der ganze Vorgang aufgrund der persönlichen Übergabe etc. nicht stichhaltig nachweisbar.

Frage an den Rechtsanwalt / die Rechtsanwältin:

Muss der Vermieter/Kläger/Widerbeklagte die geforderte NK-Abrechnung für das Jahr 2008 angesichts der Vorgeschichte herausgeben? Die ursprüngliche Klage betrifft ja nur das Jahr 2009.

Zu welchem Vorgehen raten Sie in diesem Widerklage-Fall grundsätzlich?

Hinweis: Strategie der Mieter-Seite soll offenbar sein, dem Gericht glaubhaft zu machen, der Vermieter habe die Höhe der zu erwartenden NK wissentlich zu niedrig dargestellt, um den Mieter überhaupt zum Einzug zu bewegen (Einzug war 2008). Daher spielt die NK-Abrechnung 2008 überhaupt eine Rolle, und mit dieser Begründung sollen nun offenbar jegliche Nachforderungen als solche bestritten werden.
07.06.2010 | 12:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich hat jeder Mieter einen Anspruch auf die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Wenn der Mieter also noch gar keine erhalten haben sollte, so hat er auch mit dieser speziellen Vorgeschichte einen Anspruch darauf.

Sie sagen aber, dass der Vermieter dem Mieter bereits eine ausgehängt hat. Ist das der Fall, so wäre dieser Anspruch erloschen und die Widerklage erfolglos.

Hier kommt es aber natürlich darauf an, in wie weit der Vermieter den Zugang der Abrechnung für 2008 beim Mieter beweisen kann.
Dies kann z.B. auch durch Zeugen geschehen. Wenn keine vorhanden sind, dann muss dies im Rahmen einer Parteivernahme geklärt werden.
Der Vermieter befindet sich hierbei in der Beweislast.

Prozessual müssen Sie nunmehr auch beantragen die Widerklage abzuweisen, oder aber Sie reichen die NK-Abrechnung sofort bei Gericht ein und berufen sich auf § 93 ZPO wegen der Kosten, die dem Gegner dann zur Last fallen im Rahmen des sofortigen Anerkenntnisses.
Beide Verfahren birgen gewisse Kostentragungsrisiken:

Bei Abweisung: Dass Sie nicht beweisen können, dass der Mieter die NK-Abrechnung erhalten hat.

Bei Anerkenntnis: Dass Sie eventuell wegen des Nicht-Übersendens der NK-Abrechnung trotz der eindeutigen Aufforderung durch den RA einen Grund zur Klage gegeben haben.

Ich rate Ihnen jedoch die zweite Variante, wenn Sie keine Zeugen für die Übergabe benennen können. Der Mieterschutz wird hier grundsätzlich sehr hoch gewichtet und im Zeifel wird das Gericht Sie dazu verurteilen, die NK-Abrechnung herauszugeben.
Sie sollten hierbei aber darstellen, dass Sie an einen Fehler dachten und der Aufforderung sonst auch sofort nachgekommen wären und deswegen kein Grund zur Widerklage bestand.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte und mache Sie auf die kostenlose Nachfrageoption aufmerksam.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 07.06.2010 | 12:53

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank zunächst für die rasche Beantwortung meiner Fragen. Gerne möchte ich noch einmal nachhaken. Ist es tatsächlich so, dass nun der _Vermieter_ nun die Beweislast für die erfolgte Übergabe zu tragen hat? Hier steht doch Aussage gegen Aussage. Und in diese Richtung weitergedacht: Spricht nicht schon so etwas wie Plausibilität oder allg. Lebenserfahrung dafür, dass der Mieter die Abrechnung erhalten hat? Schließlich hat der Vermieter sie durch einen externen Dienstleister erstellen lassen - warum sollte er die Abrechnung zurückbehalten und seine Forderung lediglich mündlich vortragen? Ein solches Vorgehen hätte doch keinen Sinn.

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.06.2010 | 13:13

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich besteht der Anspruch des Mieters auf Nebenkostenabrechnung der jeweiligen Jahre. Wenn der Vermieter also behauptet, dass er diesen Anspruch bereits erfüllt hat (z.B. durch Übergabe), dann muss er dies beweisen, da er den Anspruch dadurch abwehren möchte. Wenn jedoch wie in Ihrem Fall "Aussage gegen Aussage" besteht, dann wird eben nach diesen Beweislastgrundsätzen entschieden und gefragt: "Hat der Vermieter bewiesen, dass er die NK-Abrechnung bereits übergeben hat?" In diesem Falle "nein", da Aussage gegen Aussage steht. Aus diesem Grund wird er dann den Vermieter in die Pflicht nehmen, die NK-Abrechnung auszuhändigen.
Auch die allgemeine Lebenserfahrung taugt in diesem Falle nicht. Es gibt zahlreiche Fälle, in denen der Vermieter sich weigert oder es vergisst... Eine ordnungsgemäße Übergabe stellt mitnichten (leider) die Regel dar. Auch wird hier das Argument des externen Dienstleisters nicht greifen, da dies auch nicht sicherstellt, dass die konkrete Übergabe stattgefunden hat. Aber genau dies muss bewiesen worden sein.
Sie könnten höchstens im Rahmen der mündlichen Verhandlung Ihre Sichtweise vortragen. Ob jedoch das Gericht davon überzeugt sein wird ohne jegliche Zeugen, wage ich stark zu bezweifeln.

Wenn Sie mögen, können Sie bei allen weiteren Fragen mich im Rahmen der Direktanfrage wieder beauftragen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen damit erst einmal weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
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