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Whg Renovierung?

| 11.08.2010 22:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Guten Abend,

in meinem Mietvertrag (Oktober 2006 abgeschlossen) finden sich zum Thema Schönheitsreparaturen folgende Angaben:

+++

§16 Schönheitsreparaturen

1. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Holzwerk, Fußböden, Treppenstufen, Heizkörper einschließlich Heizrohre.
Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine öffentlich geförderte Wohnung, so sind die Innenseiten der Balkone/Loggia von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgenommen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in folgenden Zeitraum erforderlich sein:

in Küche, Bad und Duschen: 3 Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: 5 Jahre;
in anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkon/Loggia): 7 Jahre;

Fußböden, Treppenstufen einschl. Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen: 7 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.

Der Vermieter ist zur Durchführung regelmäßiger Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

3. Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzungen der Ziffer 2. seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind.
Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen gemäß den Voraussetzungen der Ziffer 2. - grob gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er zeitanteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert werden würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die Voraussetzungen der Ziffer 2. seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht gegeben sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer Fachfirma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, indem er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt bzw. durchführen lässt.

4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht durchgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind die alten tapeten zu entfernen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Deckfarben überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist nicht gestattet.

+++

Bin ich, basierend auf diesen Formulierungen (gerade was Schönheitsreparaturen am Balkon angeht), noch zu einer Renovierung verpflichtet oder wird die gesamte Renovierungs-Klausel unwirksam?


MfG
SDS

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte:

Ich halte die von Ihnen zitierten Klauseln des Mietvertrages zunächst grundsätzlich für wirksam, da die Renovierungspflichten nicht an starre Fristen gekoppelt sind, sondern auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache abstellen.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18. Februar 2009 (Az: VIII ZR 210/08) eine Klausel insgesamt für unwirksam erachtet, die dem Mieter aufgab, auch Schönheitsreparaturen an einer Balkontür und der Loggia vorzunehmen, weil diese Arbeiten im Außenbereich grundsätzlich Sache des Vermieters sind.

Die von Ihnen zitierte Klauseln können so ausgelegt werden, dass Sie damit auch zur Renovierung des Balkones (Anstrich der Wände) verpflichtet werden sollten.

Damit dürfte die Klausel aber im Hinblick auf die genannte Rechtsprechung des BGH insgesamt unwirksam sein.

Bitte beachten Sie aber, dass die BGH-Entscheidung nicht 1:1 übertragen werden kann, da in dem dort entschiedenen Fall ausdrücklich auch der Außenanstrich von Türen gefordert war. Gleichwohl halte ich die hier in Rede stehende Klausel aus dem geschilderten Grund für unwirksam. Aus § 16 Ziffer 1 Satz 2 geht ja sogar hervor, dass lediglich bei öffentlich geförderten Wohnungen der Innenanstrich des Balkons nicht geschuldet sein soll - bei preisfreiem Wohnraum ist dies aber ebenfalls unzulässig.

Im Ergebnis halte ich Sie also nicht zur Renovierung verpflichtet und sehe gute Chancen, dass dies im Streitfall auch das zuständige Amtsgericht bestätigt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 13.08.2010 | 10:23

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