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Wertverlust einer vermieteten Immo. anders angekündigte Bebauung des Nachb.grundstück


25.01.2006 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich besitzen eine vermietete Wohnung im Süden Deutschlands. Die Wohnung ist im 3. OG (oberstes Stockwerk) und hatte eine freien Blick von Balkon/ vom Wohnraum über die Stadt und die angrenzenden Wälder.
Zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs sah der gültige Bebauungsplan des Nachbargründstücks ein Objekt vor, welches in der Gesamthöhe niedriger sein sollte als das von uns gekaufte Objekt. Der beeindruckende Ausblick sollte somit nach wie vor gewährleistet sein, was eben nun nicht mehr zutrifft.
Zusätzlich zu dem zu hohen Ausbau, wurde das ganze Gebäude in der Breite ausgedehnt.
Aktuell ist die Wohnung zwar vermietet, ich weiss aber von Anwohnern, die eben aufgrund dieser Tatsache ihre (gleichwertige) Wohnung verkaufen wollen. Nun treten wir ja als Kapitalanleger auf und ein Verkauf kommt nicht in Betracht.
Besteht die Möglichkeit auf den Bauträger zuzugehen und eine Art Schadensersatz zu fordern, weil die Mieteinahmen, die ich in Zukunft (von neuen Mietern) erzielen kann, niedriger sein werden. Begründen würde ich meinen Anspruch auf einen nicht eingehaltenen oder nachträglich abgeänderten Bebauungsplan.

Vielen Dank für die Beantwortung



25.01.2006 | 12:43

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen wie folgt summarisch beantworten.


1.
Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (Vertragsverletzung) scheidet aus. Denn die Anwendung von (den maßgeblichen) §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 3 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Kaufvertrag zu Stande kommt und der Gefahrübergang stattgefunden hat, so dass die §§ 434-442 (Sachmängelgewährleistungsrecht) gelten, weil sie eine abschließende Sonderregelung darstellen soweit es sich um Merkmale der Sache handelt, die einer Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 Satz 1) zugänglich sind (vgl. dazu Palandt, BGB, § 437 Rn. 51a).

Zu dieser Beschaffenheit gehören jedenfalls auch diejenigen tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Bezüge einer Sache, die ihren Grund in tatsächlichen Zustand der Sache selbst haben und ihr auf eine gewisse Dauer anhaften. Dazu gehört auch der Zustand des Nachbargrundstücks (Palandt, BGB, § 434 Rn. 11). Wie der BGH entscheiden hat, gilt dies auch für die Bebaubarkeit eines Nachbargrundstücks.

2.
Demzufolge wird es hier darauf ankommen, ob eine entsprechende Vereinbarung der Beschaffenheit (wie sie in ihrer Sachverhaltsschilderung andeuten) vorliegt oder nicht (vgl. § 434 BGB). Möglicherweise liegt auch eine (zum gleichen Ergebnis führende) Zusicherung im Rahmen des § 276 BGB vor.

Sie werden daher nicht umhinkommen, dem zu Grunde liegenden Vertrag von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens abschließend prüfen zu lassen. Sollten die entsprechenden Erwartungen (bezüglich des Bebauungsplanes) allerdings nur mündlich erörtert worden sein, dürfte die Haftung schwierig werden, da regelmäßig davon auszugehen ist, dass entsprechende Zusatzvereinbarung derselben Form wie das Hauptgeschäft unterliegen. Dies wäre in Ihrem Fall die notarielle Beurkundung gewesen. Sollten die vorstehenden Bedingungen allerdings erfüllt sein, käme tatsächlich eine volle Haftung für die betreffenden Schadenspositionen (insbesondere für den Wertverlust) in Betracht.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Leider kann ich Ihnen an dieser Stelle keine besseren Nachrichten überbringen!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2006 | 13:08

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Nach welchem Gebiet soll ich einen Anwalt suchen, bzw. welches sollte sein Spezialgebeit sein?
Ich schwanke zwischen Baurecht/ Miet- und Eigentumsrecht und Kaufrecht.

Viele Gruesse/ danke
XXX

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2006 | 13:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sollten einen erfahrenen Anwalt im Bereich Immobilienrecht, Vertragsrecht aufsuchen. Wenn Sie eine konkrete Empfehlung benötigen, kann ich Ihnen empfehlen, die Anwaltssuche unter www.123recht.net zu nutzen!

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bereits etwas weiterhelfen und verbleibe mit freundlichem Gruß

Hans-Christoph Hellmann
Rachtsanwalt

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