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Wertverlust durch Änderung Bebauungsplan


| 26.05.2006 15:41 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Ich habe vor zwei Jahren ein Haus ersteigert und vermietet. Jetzt soll auf einem direkt angrenzenden Grundstück, welches bisher von einer Baufirma als Lagerplatz genutzt wurde, ein Einkaufscenter mit Supermarkt entstehen. Durch die erhöhte Lärmbelästigung und den vermehrten Durchgangsverkehr sehe ich eine Wertminderung für das Objekt.
Ein bestehender Bebauungsplan muss für die geplante Bebauung nicht geändert werden. Eine Baugenehmigung ist noch nicht erteilt worden.
Habe ich Anspruch auf Schadenersatz und wie kann ich diese Ansprüche begründen? Welche Möglichkeiten habe ich sonst noch das Bauvorhaben zu verhindern oder ggf. zu behindern?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt summarisch beantworten möchte:
In allen Landesbauordnungen findet sich der Passus, dass die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen einer Baugenehmigung bedürfen. Diese ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen. Die Baugenehmigungsbehörde muss also die Baugenehmigung erteilen, wenn der Bauherr alle erforderlichen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften erfüllt. Die Behörde hat dann kein Ermessen, sondern ist verpflichtet die Baugenehmigung zu erteilen. Dieser Grundsatz ist Ausfluss der verfassungsrechtlich garantierten Baufreiheit aus Art. 14 GG. Schadenersatzansprüche gegen den Bauherrn scheitern schon an diesem verfassungsmäßig geschützten Recht. Auch Amtshaftungsansprüche gegen die Gemeinde lassen sich nicht begründen, wenn diese einem berechtigten Bauvorhaben zustimmt.
In der Überschrift schreiben Sie von einer Änderung des Bebauungsplans, im weiteren Text berichten Sie aber, dass eine solche nicht erforderlich sei. Sollte dem so sein, wird man Ihnen entgegen halten, dass Sie vor dem Erwerb Ihrer Immobilie sich nach der Bauleitplanung bestehend aus Flächennutzungs- und Bebauungsplan hätten erkundigen müssen. Die allermeisten Bebauungen müssen entschädigungslos hingenommen werden.

Das Vorhaben können Sie auf nachfolgend geschilderte Weise wenn nicht ver-, dann zumindest behindern:

Die Baugenehmigung wird vom Bauamt erst ausgefertigt und dem Bauherrn übermittelt, wenn der Bauantrag vollständig ist und der schriftliche Antrag den zu prüfenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Bundeslandes und den bauplanungsrechtlichen Vorschriften des Bundes genügt.

Im Normalfall lässt sich in diesem Zusammenhang der Bauherr durch Unterschrift der Nachbarn auf der Bauvorlage das Einverständnis bestätigen. Liegt die ggf. notwendige Einverständniserklärung eines Nachbarn nicht vor, so erhält er ein Exemplar der Baugenehmigung zugestellt und kann, wenn er seine Rechte durch das Bauvorhaben beeinträchtigt sieht, Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen.

Hier können Sie ansetzen und Widerspruch einlegen: Widerspruch und Klage vor dem Verwaltungsgericht haben aber nur dann eine reelle Chance, wenn Gesetze oder Verordnungen verletzt werden, wie die Bestimmungen über die Abstandsflächen in den Landesbauordnungen. Auch ein genauer Blick auf den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde kann sich lohnen: Wenn dort z.B. eine Fläche als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist, darf die Nutzung gewerblicher Räume nicht ohne weiteres genehmigt werden. Dazu reicht es aber nicht aus, dass die Baugenehmigung öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt. Vielmehr ist es erforderlich, dass die Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt, die gerade darauf abzielen Sie als Nachbarn individuell zu schützen. Allein die Wertminderung Ihrer Immobilie ist leider kein solches Recht.

Zu beachten ist, dass Ihr Widerspruch keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Der Bauherr kann also mit den Bauarbeiten beginnen, sobald er die Baugenehmigung erhalten hat. Wollen Sie den Beginn der Bauarbeiten verhindern, etwa weil Sie der Auffassung sind, die Baugenehmigung sei rechtswidrig, so müssen Sie vor dem zuständigen Verwaltungsgericht einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung stellen. Das Verfahren richtet sich nach den §§ 80, 80a VwGO.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick in Ihrem Problemkreis verschaffen, auch wenn ich Ihnen bedauerlicherweise keine für Sie günstigere Mitteilung machen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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