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Wertminderung lebenslanges Wohnrecht


01.03.2011 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Meine Mutter besitzt ein 2-Familien-Haus, welches Sie mir und meiner Schwester im Sinne eines vorgezogenen Erbes jeweils zur Hälfte schenken möchte. Meine Schwester hat kein Interesse an dem Haus, so dass ich sie entsprechend ausbezahlen möchte (jetzt - nicht erst in ein paar Jahren!). Meine Mutter möchte sich ein lebenslanges Wohnrecht für eine der beiden Wohnungen im Grundbuch eintragen lassen.

Das Haus wurde mit einem angepassten Marktwert von ca. 235.000 € begutachtet, meine Mutter ist 63,1 Jahre alt, die Wohnfläche der Wohnung meiner Mutter beträgt 101 m², die Kaltmiete pro Quadratmeter 4,50 €.

Nun die Fragen: Wie wird das lebenslange Wohnrecht üblicherweise wertmindernd angerechnet? Welche Summe wäre eine fairer Betrag zur Auszahlung meiner Schwester?

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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst ist die monatliche Nettokaltmiete zu errechnen. Sie beläuft sich auf 454,50 € (4,50 € x 101 m²). Pro Jahr sind das 5.454,00 €. Gemäß dem Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen zu § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG ist die Jahresmiete mit dem Faktor 12,935 zu multiplizieren. Diesen Faktor entnehmen Sie der Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung, die Sie hier finden: http://www.bundesfinanzministerium.de/nn_316/DE/BMF__Startseite/Aktuelles/BMF__Schreiben/Veroffentlichungen__zu__Steuerarten/erbschaft__schenkungsteuerrecht/002__a,templateId=raw,property=publicationFile.pdf

Damit hat das Wohnrecht einen Wert von 70.547,49 € (5.454,00 € x 12,935).


2.

Das Wohnrecht mindert den Verkehrswert also um ca. 70.500,00 €, so daß Sie einen Immobilienwert von 164.500,00 € Ihren Verhandlungen zugrunde legen können (235.000,00 € abzüglich 70.500,00 €). Der hälftige Miteigentumsanteil Ihrer Schwester hätte danach einen Verkehrswert von 82.250,00 €.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2011 | 19:39

Sehr geehrter Herr Raab,
vielen Dank für die Ausführungen.

Meine Nachfragen:
Warum wird der Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen genutzt und nicht die tatsächliche Lebenserwartung, also Faktor 21,7 Jahren?
Nach meinem Verständnis wird das Wohnrecht ja eben nicht kapitalisiert sondern genutzt und mindert den Wert des Hauses über fast 22 Jahren.
Kapitalisiert wird hingegen der Auszahlungsbetrag an meine Schwester.
Was spricht gegen die Berechnung Jahresnettokaltmiete mal restliche Lebenserwartung, wie ich ihn in manchen anderen Beiträgen auch gefunden habe?
Würde ein externer Käufer des Hauses auch den von Ihnen errechneten Wert des Hauses bezahlen müssen? Dann würde ich als Käufer direkt von einem Kauf absehen!
Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2011 | 20:44

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Für die Berechnung des Wohnrechts gibt es mehrere Methoden.

So kann man durchaus mit guten Gründen die zu erwartende Lebensdauer nach der Sterbetabelle heranziehen. Allerdings muß man die Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigen.

So macht es einen Unterschied, ob und wie ein fiktiver Erwerber eine Immobilie nutzen könnte, die mit einem Wohnrecht belastet ist.

Handelt es sich z. B. um ein Einfamilienhaus, an dem ein Wohnrecht besteht, kann ein Erwerber im Grunde mit der Immobilie solange nichts anfangen, solange der Wohnberechtigte lebt. Damit reduziert das Wohnrecht den Immobilienwert stärker, als wenn der Erwerber eine Nutzungsmöglichkeit hat. Genau das ist aber hier der Fall, da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt. D. h., ein potentieller Nutzer könnte das Haus trotz des bestehenden Wohnrechts bewohnen. Deshalb halte ich in einen solchen Fall die in meiner Antwort skizzierte Berechnung für sachgerechter als das Abstellen auf die statisch zu erwartende Lebensdauer. Daß letzteres für Sie die günstigere Rechenweise darstellt, steht außerhalb jeden Zweifels.

Wenn Sie sich mit Ihrer Schwester nicht einigen können, wird ohnedies keine andere Möglichkeit bleiben, als den Verkehrswert unter Berücksichtigung des Wohnrechts durch ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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