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Wertminderung durch Änderung Bebauungsplan ?

| 11.08.2008 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Vor 4 Jahren haben wir ein altes Haus (BJ 1965) gekauft mit großem (816 qm) Grundstück. Der Kaufgrund war nicht das stark renovierungsbedürftige Haus, sondern das Grundstück (GRZ 0,4, WFZ 0,8). Falls wir nicht selbst anbauen würden, wäre das Grundstück für Investoren interessant, die das Haus abreißen und z.B. 4 Doppelhaus-Hälften dort hätten bauen können (so bereits realisiert in unserer Straße, 3 Häuser weiter, vor 3 Jahren).

Jetzt plant die Stadt, die Bebauungsgrenze unmittelbar (2m) hinter das bestehende Haus zu legen, und damit die Bebauung des hinteren Grundstückteils zu verhindern.

Dies würde für uns einen erheblichen Wertverlust bedeuten, da 1. wir selbst nicht erweitern könnten und 2. der spätere Weiterverkauf für private Nuzter weniger interesant und für Bauinvestoren völlig uninteressant wird.
Wir haben einen hohen Preis für das Grundstück bezahlt, das damals zu 100% Bauland war, und jetzt nicht weiter bebaut werden soll.

Kann die Stadt in diesem alten Baugebiet (bisher gab es keinen Bebauungsplan) einfach die baulichen Grundlagen ändern ?
Wenn Nein, macht eine Klage Sinn ?
Haben wir Chancen auf Schadensersatz ?

Wir werden eine Eingabe bei der Stadt machen mit der Bitte, das laufende Änderungsverfahren aufzuheben oder zumindest unser Flurstück auszugrenzen (wir liegen am Rand des betroffenen Wohngebietes). Macht es dabei Sinn, auf die Bebauung mit 4 Doppelhaushälften in unmittelbarer Nachbarschaft zu verweisen ? Macht es Sinn, rechtliche Schritte anzukündigen ?


Vielen Dank für die Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, liegt im Ermessen der Stadt. Gem. § 1 BauGB: Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung III Baugesetzbuch sollen Bebauungspläne jedoch aufgestellt werden, "sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist".
Hier ist insbesondere die schon bestehende Bebauung zu berücksichtigen.

Die Stadt kann somit grundsätzlich auch nachträglich für ein Gebiet einen Bebauungsplan erstellen. Der Bebauungsplan ist hierbei aus dem zuvor bestehenden Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Bei dem Aufstellungsverfahren sind viele Verfahrensschritte einzuhalten. Soll lediglich ein Änderungsverfahren stattfinden, also nur einzelne Regelungen, geändert werden, ändert sich hieran nichts. Das Änderungsverfahren verläuft grundsätzlich genau wie ein Aufstellungsverfahren. Auch hierfür sind alle Verfahrensschritte einzuhalten.

Für Sie ist das Beteiligungsverfahren besonders interessant. Alle an dem Bebbauungsplan Betroffenen müssen hierüber frühzeitig informiert werden. Bei Einwänden gegen den Bebauungsplan können diese schriftlich der zuständigen Stelle mitgeteilt werden oder dort zu Protokoll gegeben werden.
Diese Einwände müssen dann bei der weiteren Bearbeitung und Aufstellung des Bebauungsplans berücksichtigt werden.
Hier können Sie auch vortragen, dass in unmittelbarer Nähe bereits eine Bebauung mit 4 Doppelhaushälften besteht.
Auch können in Bebauungsplänen gewisse Ausnahmen vorgesehen werden. Durch ihre Einwände besteht die Möglichkeit, dass für Ihr Grundstück eine solche Ausnahme gemacht wird.
Dies ist jedoch einzelfallabhängig und muss zu dem Gesamtkonzept des Bebauungsplans passen.

Weiter ist im Verfahren bezüglich der Aufstellung und Änderung eines Bebauungsplans eine Abwägung von Seiten der Stadt vorzunehmen. Hierbei sind im Rahmen der Planung die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Eine nicht korrekte oder gewissenhafte Befolgung dieser Vorgabe kann zur teilweisen oder völligen Ungültigkeit eines Bebauungsplans führen.
Sollte eine solche Abwägung nicht stattfinden, dann könnten sie aufgrund dessen gegen den bebauungsplan vorgehen.
Dies ist aber erst nach der Erstellung des Bebauungsplans möglich.

Ob aufgrund der nun eintretenden Änderung ein Schaden entsteht, kann nicht abschließend beurteilt werden, da hierfür der End-Bebauungsplan maßgeblich ist.
Ein enteignender Eingriff ist in der Erstellung des Bebauungsplans wohl nicht zusehen.
Der enteignende Eingriff betrifft Sachverhalte, in denen das Eigentum auf Grund eines rechtmäßigen Verwaltungshandelns und den Eintritt von Nebenfolgen dieses Verwaltungshandelns derartig stark beeinträchtigt wird, dass es dem betroffenem Eigentümer nicht zumutbar ist, diesen Eingriff entschädigungslos hinzunehmen
Ein solcher Eingriff setzt ein Sonderopfer voraus. Dies ist hier wohl nicht gegeben.

Ich rate Ihnen an sich mit Ihren Einwänden an die zuständige Stelle zu wenden. Sollte der Bebauungsplan bzw. eine Änderung in Kraft treten, könnten Sie darüber nachdenken, die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans überprüfen zu lassen und eventuell gegen diesen vorzugehen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Rückfrage vom Fragesteller 12.08.2008 | 10:51

Hallo. Danke für die Antwort, das hilft schon ´mal. Ist es eigentlich rechtens, dass eine solch gravierende Änderung an meinem Eigentum nur durch öffentlichen Aushang kommuniziert wird ? Wenn die Stadt etwas von mir möchte, schickt sie mir einen Brief. Im vorliegenden Fall habe ich durch puren Zufall von der geplanten Änderung erfahren.
Muss ich wirklich ständig zum Rathaus fahren, um dort die Aushänge zu studieren und ggf. die Folgen für mich ableiten ?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.08.2008 | 11:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Bebauungspläne wie auch andere Allgemeinverfügungen der Gemeinde sind ortsüblich bekannt zu geben. Dies bedeutet, dass diese Verordnungen in der Weise bekannt zu machen sind, wie es auch in der Vergangenheit geschehen ist. Wenn also in der Vergangenheit Allgemeinverfügungen durch Aushang bekannt gemacht worden sind, dann ist dies rechtmäßig. Ein Anspruch auf Zustellung des Bebauungsplan haben Sie nicht. Denn es handelt sich nicht um einen Verwaltungsakt, der nur an Sie gerichtet ist, sondern durch den Bebauungsplan sind alle im entsprechenden Gebiet betroffen. Damit wird auch das Eigentumsrecht anderer im Gebiet des Bebauungsplans Wohnender, in gleicher Weise wie Ihres, eingeschränkt

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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