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Wertminderung Neubau nach Kabelbrand

19.05.2009 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


10:15
Guten Tag,
Ausgangspunkt ist in unserem Neubau ein Kabelbrand, verursacht durch den Subunternehmer eines Photovoltaikunternehmens. Diese Kabel waren mangelhaft bzw. nicht isoliert und es kam zu einem Kabelbrand.

Glücklicherweise haben wir eine schnelle Feuerwehr und eine Bauleistungsversicherung mit Feuerschutz, sodass die bisherigen Kosten (ca. 20.000 Euro) übernommen worden sind. In dem „Brandraum“/Technikraum musste der frisch aufgetragene Kalkputz abgeklopft und erneut werden, sämtliche Elektrokabel im gesamten Haus (+TV, Netzwerk), ebenso Wasser-/Heizungsleitungen und für die Elektrokabel mussten in den Wohnräumen Schlitze geklopft werden.

Ungeklärt sind folgende (teils zu beziffernden) Schäden:

Durch das erneute Verputzen der Schlitze sieht man diese „Reparaturen“ auf Dauer im Kalkputz (wir haben keine Tapete, sondern mit ökol. Kalkfarbe gestrichen).

Durch Zeitdruck (der Termin für den Estrich war fix, Bautrockner gemietet sowie Weihnachtsbauferien) mussten in Eigenleistung teils nachts Tätigkeiten verrichtet werden. Z.B. mit Hochdruckreiniger den Ruß entfernen und Müll entsorgen. Ebenso musste die Fußbodenheizung von einer Firma verlegt werden, was ursprünglich in Eigenregie erfolgen sollte Wie hoch kann ich diese Eigenleistungen beziffern?

Bleibende Mängel sind:
*Betonschäden mindestens optischer Natur bzw. angegriffene, korrodierte Armierung durch gebildete Salzsäure.
*Verschmorte Leerrohre, die in (Beton-) Decken bzw. Wänden nicht entfernt und auch nicht versiegelt werden konnten.
*Im Haus ist trotz teilweiser Versiegelung durch eine Brandbeseitigungsfirma noch ein Brandgeruch, insbesondere im Brand-/Technikraum, Büro, Flur und Schlafzimmer.

Uns interessiert wie man eine Wertminderung durch den Brand beziffern könnte (geringerer Wiederverkaufswert eines Neubaus!).

Wir sind in Gesprächen mit dem Photovoltaikunternehmen und nicht an langwierigen Gerichtsverfahren interessiert.
Nach Rücksprache mit unserem Architekten und einem Baubiologen ist hier ein Gutachten nicht unproblematisch und beruht wohl auf einer Schätzung.

Die Herstellungskosten des Hauses betragen rund 400.000 Euro.

Wir suchen Informationen/Berechungsgrundlagen zur Wertminderung – vielleicht hatte jemand schon ähnliche Fälle – und Argumentation für die Verhandlungen mit dem Photovoltaikunternehmen.
Bitte keine zu allgemeine Antworten.
Vielen Dank

19.05.2009 | 18:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


die Sache ist wirklich nicht unproblematisch, da alle Grundlagen auf Schätzungen beruhen werden.


Zunächst der einfache Punkt:

Die von Ihnen erbrachten Eigenleistungen können Sie mit 10,00 EUR pro Stunde ansetzen, werden aber einen Stundennachweis erbringen müssen.

Die höheren Kosten des Einbaus der Fußbodenheizung können Sie geltend machen, müssen aber auch da die (dann ersparten) Eigenleistungen und Material in Abzug bringen. Es wird also auf den Arbeitslohn abzüglich ersparter Eigenleistungen hinauslaufen.


Äußerst problematisch ist der Minderwert:

Hinsichtlich der optischen Beeinträchtigungen wäre ein Kostenvoranschlag einzuholen, in dem aber dann auch die Nebenkosten (Abfahren des Schutts, Staubschutz, Endreinigung) enthalten sein sollten. Auf dieser Basis wäre diese Position zu berechnen.

Auch hinsichtlich der Leerrohre ist ein Kostenvoranschlag einzuholen, da technisch - wenn auch mit erheblichem Aufwand - ein Auswechseln möglich ist.


Nahezu unbezifferbar ist der Wertverlust bei einem Wiederverkauf, sofern es den Brandgeruch betrifft.
Geklärt werden müsste zunächst, ob der Geruch wirklich ständig verbleibt, was aber auch von der örtlichen Gegebenheiten abhängt. Dieses wird nur ein Sachverständiger beurteilen können. Wird dieses bejaht, werden Sie mit einem Wertverlust von 5-10% rechnen können, da neben dem Büro insbesondere das Schlafzimmer betroffen ist und beide Räume so nicht als Nebenräume anzusehen sind. Aber auch hier wird die Gesamtgröße des Hauses einfließen.

Kostengünstig helfen kann ggfs. hier aber auch ein Makler, der anhand der Mietminderung, die bei dieser Beeinträchtigung statthaft wäre, dann die Wertminderung annährend hochrechnen könnte. Auch dabei sind Lage, Ausstattung und Größe dann zu berücksichtigen, so dass sich eine pauschale Bewertung ohne diese Kenntnisse ausschließt.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 20.05.2009 | 10:08

Guten Tag,
zunächst vielen Dank für die Antwort.
Von welcher Berechnungsgrundlage würde der mögliche Wertverlust von 5-10% berechnet werden können? Von den gesamten Herstellungskosten oder anteilig auf die betroffenen Räume?
mfg

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.05.2009 | 10:15

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ausgangsbasis sind die Gesamtherstellungskosten des Hauses (nicht der Außenanlagen), da diese auch bei einem Verkauf zur Debatte stehen. Hier werden Sie also von den 400.000 EUR ausgehend berechnen können.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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