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Wertminderung ETW


25.07.2005 16:34 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Anfang 2005 haben wir eine Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil erworben, KP: TEUR 269. Die Anlage besteht aus vier Drei-Familien-Häusern. Die Gärten der vier Erdgeschosswohnungen stoßen zwischen den beiden Gebäudeteilen der Anlage zusammen. Unter diesen Gartengrundstücken befindet sich die Tiefgarage.
Im Rahmen eines geplanten Zaunbaus wurde nun bekannt, dass die Erdschicht über der Tiefgarage zwischen ca. 75 und 20 cm dick ist. Direkt am Rand unserer Terrasse können wir ca. 20 cm in den Boden gehen, am hinteren Rand unseres Gartens etwa 50 cm. Es wurde uns empfohlen, beim Aufstellen eines Zauns, einer Wäschespinne oder auch beim Pflanzen von Büschen und Blumen (!) vorsichtig zu sein, um die Drainage der Tiefgarage nicht zu beschädigen.
Diese Einschränkung in der Gartennutzung war uns zum Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt. Der Bauträger hat uns gegenüber in einem Telefonat (zögerlich) zugegeben, dass es sich hierbei um ein Versäumnis seinerseits handelt (auch die anderen betroffenen Eigentümer waren nicht informiert). Zwar verwies er zum Schluss des Gesprächs auf vorliegende Zeichnungen, aus denen dies hervorginge. Allerdings sind diese Skizzen (die uns übrigens erst beim KV-Notartermin mit der Teilungserklärung überreicht wurden) speziell für einen Laien nicht in diese Richtung interpretierbar.

Folgende Fragen ergeben sich für uns:
Müssen wir nicht davon ausgehen, dass dieser mit Einschränkungen nutzbare Garten eine Minderung unserer Immobilie darstellt?
Hätte ein evtl. Vorgehen gegen den Bauträger Aussicht auf Erfolg?
(Anfrage aus Hessen)
25.07.2005 | 17:48

Antwort

von


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Nürnberger Strasse 24
63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises steht Ihnen nur dann zu, wenn ein Sachmangel vorliegt und

Der Sachmangel ist in § 434 BGB geregelt. Grundsätzlich ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Für die Beurteilung der Soll-Beschaffenheit sind Parteivereinbarungen ausschlaggebend. Falls keine Vereinbarung getroffen wurde, ist die Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung zu prüfen. Findet sich auch hier keine Antwort, ist nach der gewöhnlichen Verwendung der Sache und der üblichen Beschaffenheit zu fragen.
Wurde also nichts anderes vertraglich vereinbart, liegt ein Mangel vor, wenn der Garten nicht die gewöhnliche Beschaffenheit aufweist, die ein normaler Käufer mit mit durchschnittlicher Erwartungen bzgl des Gartens haben durfte, § 434 Abs.1 Nr.2 BGB.

Ein durchschnittlicher Käufer mit nicht zu hoch gesteckten Erwartungen an den Garten, wird hier zu Lande wohl erwarten dürfen, dass der Garten einzäunbar und bepflanzbar ist.Sollten diese Möglichkeiten nicht gegeben sein, wird man von einem Sachmangel wohl ausgehen müssen. Man benke auch, Sie wollten den Garten verkaufen und müssen den Käufer zuvor darüber aufklären, dass der Garten nicht einzäunbar und bepflanzbar ist. Dies wird wohl kaum Begeisterung auslösen.

Mindern können Sie den Kaufpreis grundsätzlich erst, wenn Sie dem Verkäufer, also dem Bauträger, zuvor eine Nachfrist zur Mangelbehebung gesetzt haben. Ist eine Mangelbehebung allerdings nicht möglich oder verweigert der Bauträger eine Korrektur, dann können Sie den Kaufpreis auch ohne vorherige Nachfristsetzung mindern.

Die Minderung berechnet sich grob wie folgt:

Verkehrswert des Garten im mangelfreien Zustand minus Verkehrswert des Grundstücks mit Mangel. Die Differenz hieraus ist der Minderungsbetrag. Der Verkehrswert des Gartens müsste allerdings zunächst durch einen Sachverständigen ermittelt werden.

Sie durften den Mangel beim Kauf allerdings nicht kennen. Ihren Schilderungen zufolge hatten Sie keine Kenntnis vom Mangel. Des Weiteren darf die fehlende Kenntnis beim Käufer aber auch nicht auf grober Fahrlässigkeit beruhen. Dies wäre der Fall, wenn Sie Ihre Sorgfaltspflicht in besonders schweren Maß vernachlässigt hätten.Hiervon kann meines Erachtens aber nicht die Rede sein. Zwar wurden Ihnen die Bauskizzen zum Notartermin, aber auch erst dann, vorgelegt. Zum anderen sagen Sie, dass Sie die Bauskizzen als Laie nicht nachvollziehen konnten. Auch dies ist durchaus nachvollziehbar. Sogar Richter, die oft Bauprozesse führen, lassen sich Bauskizzen normalerweise von einem Sachverständigen erklären um diese überhaupt zu verstehen. Wenn Sie also nicht zuvor im Baubereich oder in einem Architektenbüro gearbeitet haben, wird man Ihnen wohl kaum zum Vorwurf machen können, dass Sie die Brisanz in den Skizzen in der Kürze der Zeit nicht gleich ersehen konnten.

Des Weiteren trifft den Bauträger meines Erachtens auch noch der Vorwurf des arglistigen Verschweigens. Selbst wenn Sie also grob fahrlässig gehandelt haben sollten, können Sie immer noch mindern, wenn Ihnen der Bauträger Mängel arglistig verschwiegen hat. Ihr Bauträger hatte jedoch die Skizzen, hat sie vielleicht sogar selber erstellt, und hat Sie trozdem nicht darüber aufgeklärt, dass der Garten aufgrund der dünnen Erdschicht nicht bepflanzbar und einzäunbar ist. Hierin liegt meines Erachtens ein arglistiges Verschweigen begründet.

Sollte also der Bauträger eine Nachbesserung verweigern oder sollte diese unmöglich sein, müssten Sie mittels eines Sachverständigen zunächst die eingeschränkte Nutzbarkeit und geminderten Wert des Gartens feststellen lassen. Sie können dies unter anderem in Wege eines sog selbstständigen Beweisverfahrens machen lassen.

Dies ist ein Verfahren, dass einem Prozess vorgeschaltet ist. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ermittelt dann zunächst die Mängel und die Wertminderung. Die Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen sind auch beweiskräftiger als ein von Ihnen bestellter Privatgutachter.
Nach Feststellung haben Sie dann die Möglichkeit gegen den Bauträger zu klagen.

Für eine weiteres Vorgehen in der Sache stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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