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Wertgesicherte Indexklausel im Mietvertrag

| 07.11.2016 12:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Vermieterin und habe einen Laden mit Lebensindexklausel seit 1.4.2004 vermietet.
Wortlaut :

"Die Miete soll wertgesichert sein. Die MIete solljeweils ab 01.Januar, erstmals ab 1.1.2005 an den geänderten Lebenshaltungskostenindex angepasst werden.
Soweit sich der vom statistischen Bundesamt in Wiesbaden jeweils festgesetzte Index der Lebenshaltungskosten gegenüber seinen Stand zum Beginn des Mietverhältnisses oder gegenüber den Stand der letzten Anpassung erhöht oder vermindert, erhöht oder vermindert sich die Höhe des Mietzinses ab Januar des entsprechenden Jahres jeweils im gleichen Verhältnis.
Maßgebend soll der Index aller privaten Haushalte Deutschland mit der Basis 1995 = 100 sein. Sollte die Wertsicherungsklausel nict automatisch wirken, vereinbaren die Parteien, dass diese zumindest als Maßstab für Vereinbarungen einer MIetänderung sein soll und für die Parteien als Richtwert dient."
Der Mietvertrag wurde auf mindestens 5 Jahre geschlossen und ist 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt und verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr.

Ich habe bisher noch nie erhöht.
Soweit ich mich bisher informiert habe kann ich die Erhöhung bis einschließlich 2013 zurück verlangen. Ist das so richtig?

Und muß ich bei der Formulierung des Schreibens Besonderheiten beachten , bestimmte § erwähnen oder einfach ich erhöhe laut MIetvertrag .....
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tatsächlich verjähren Mietzinsansprüche innerhalb von drei Jahren (§ 195 BGB), wobei die Verjährung mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Ansprüche, die eine vor dem Januar 2013 geschuldete erhöhteMiete betreffen, sind daher verjährt.


Die einzuhaltenden Formalien können Sie § 557b Absatz 3 BGB entnehmen:

"Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben."

Da aufgrund des bald ablaufenden Jahres die Gefahr besteht, dass bei Nichteinhaltung aller Formalien die Kündigung unwirksam ist und dies erst nächstes Jahr auffällt und Sie dann Ihr Anspruch für das komplette Jahr 2013 auch verjährt ist, rate ich an, dass Sie sich für die konkrete Erstellung des Mieterhöhungsverlangens Unterstützung bei einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort holen. Der Kollege kann dann auch vorsorglich prüfen, ob aufgrund der langjährigen Nichtgeltendmachung der Mieterhöhung ggf. eine Verwirkung des Anspruchs eingetreten ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2016 | 18:48

Wann tritt denn eine Verwirkung des Anspruches ein?
Was würden Sie für eine Überprüfung aller Formalien verlangen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2016 | 20:02

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Pauschal lässt sich dies nicht beantworten, da die Verwirkung stets einzelfallabhängig geprüft werden muss. Die Rechtsprechung drückt es wie folgt aus: "Zwar unterliegt auch der Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses aufgrund einer Mietpreisklausel, wie jeder Anspruch, der Verwirkung. Indessen verwirkt der Vermieter, der keinen höheren Mietzins verlangt, obwohl die Erhöhungsvoraussetzungen schon vor geraumer Zeit eingetreten sind, allein dadurch nicht seinen Anspruch auf Zahlung des erhöhten Mietzinses. Vielmehr müssen über den Zeitablauf hinaus noch besondere Umstände im Verhalten des Vermieters vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, dass der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend mache." LG Karlsruhe · Urteil vom 22. Mai 2009 · Az. 6 O 240/08

In solchen Mietangelegenheiten halte ich es für sinnvoller, einen Anwalt direkt vor Ort zu beauftragen. Wenn Sie dennoch eine Überprüfung durch meine Kanzlei wünschen, schreiben Sie mir bitte eine E-Mail an info@jan-wilking.de

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 09.11.2016 | 22:21

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