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Werkvertrag: Schaden durch verspätete Fertigstellung


30.12.2011 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.



Sachverhalt:

Die Fertigstellung meiner Wohnung war zum 1.6.2011 garantiert.
Eine Klausel zu Schadenersatz seitens des Bauunternehmers ist im Werkvertrag enthalten.
Insgesamt gab es vier Verträge für das Gebäude nach dem gleichen Muster, jeweils mit kleinen Änderungen.
Im Vertrag ist standardmäßig ein Aufrechnungsverbot mit den Ratenzahlungen nach Baufortschritt enthalten.

Schäden sind insbesondere:
- zusätzliche Miete
- Architektenhonorar (Beauftragung erfolgte zur Qualitätssicherung, da keinerlei Bauleitung vorhanden - umfangreiche Mängelliste und Sicherheitsmängel!)

Außerdem baut der Unternehmer Sachen in das Bad (Wanne, Waschbecken etc.) ein, obwohl ich noch keinen Voranschlag über die Zusatzkosten habe.


Fragen:

Welche Schäden kann ich ersetzt verlangen? Auch immaterielle?
Berechtigen fehlende Sicherheitsvorkehrungen auf der Baustelle zur Minderung?
Ist das Aufrechnungsverbot wirksam oder kann ich mit den Ratenzahlungen aufrechnen?
Ist es besser, einen Kostenvoranschlag zu verlangen oder erleide ich keinen Nachteil durch eine nachträgliche Rechnungsstellung?
Worauf muss ich sonst achten? Weitere Tipps, Tricks?

Vielen Dank vorab!!!
Eingrenzung vom Fragesteller
04.01.2012 | 09:57

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Sehr geehrter Herr Fragensteller,

Ihre Anfrage beantworte ich unter Berücksichtigung des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts uns Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Umfang des Schadensersatzes

Die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen ist in § 634 BGB neben anderen Rechten des Bestellers geregelt. Besteht der Schadensersatz, weil die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, Fehlschlagen der Nacherfüllung vorliegen, orientiert sich die Höhe des Schadens grundsätzlich an den Mangelbeseitigungskosten.

Soweit zudem Ansprüche wegen Bauzeitverzögerung in Betracht kommen, bestehen erhöhte Darlegungsanforderungen an die Kausalität. So genügt es beispielsweise nicht, "fehlende Abnahmefähigkeit" vorzutragen um alle aus der Verzögerung entstehenden Schäden geltend machen zu können. So ist beispielsweise zum Nachweis der Kausalität zwischen verzögerter Mängelbeseitigung und Mietausfallschaden ein detaillierter Vortrag dahingehend erforderlich, welche Mängel für welche Mietbereiche und für welche Dauer einer Vermietung entgegengestanden haben.

2. Minderungsrecht

Auch hinsichtlich der Minderungsmöglichkeit ist zu differenzieren.

Um die Wertung des § 635 Abs. 3 BGB nicht zu umgehen, ist es nicht zulässig, die Minderung nach den Kosten der Mangelbeseitigung zu berechnen.

Verwendet der Unternehmer im Vergleich zur geschuldeten Ausführung minderwertiges Material, dann ist die Vergütung des Unternehmers um den Vergütungsanteil zu mindern, der der Differenz zwischen der erbrachten und der geschuldeten Ausführung entspricht.

Sie können zusätzlich eine Minderung für einen etwaigen technischen Minderwert verlangen, der durch die vertragswidrige Ausführung im Vergleich zur geschuldeten verursacht worden ist und zwar nach Maßgabe der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit, also des Ertrags- und Veräußerungswertes des Gebäudes.


3. Wirksamkeit des Aufrechnungsverbots

Hinsichtlich der Wirksamkeit des Aufrechnungsverbots verweise ich auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 07.04.2011, Az. VII ZR 209/07

In dieser Entscheidung wurde für einen Architektenvertrag die Unwirksamkeit folgender Klausel bestätigt:

"Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig"

Danach besteht Ihrerseits die Möglichkeit der Aufrechnung z.B. mit Mangelbeseitigungskosten.
Der BGH erklärte das Aufrechnungsverbot für unwirksam, weil es den Bauherrn entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligte. Hintergrund sei, so der BGH, dass der Besteller / Bauherr durch durch das Verbot der Aufrechnung in ein Abrechnungsverhältnis eines Werkvertrags gezwungen werde. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang zu vergüten sei, obwohl Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten bestünden.

Durch das Bestehenlassen des Aufrechnungsverbots werde in unzumutbarer Weise in das durch den Vertrag geschaffene Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eingegriffen. Ferner könne - so der BGH - die durch das Aufrechnungsverbot geschaffene Aufhebung der synallagmatischen Verbundenheit der gegenseitigen Forderungen nicht hingenommen werden.

Entsprechend dieser Entscheidung wäre das von Ihnen angesprochene Aufrechnungsverbot unwirksam, da sich die seitens des BGH für den Architektenvertrag entwickelten Grundsätze auch auf sonstige Werkverträge übertragen lassen, soweit Fertigstellungsmehrkosten oder Mangelbeseitigungskosten von dem Aufrechnungsverbot erfasst werden.

4. Kostenvoranschlag

Ein Kostenvoranschlag, bzw. eine Kostenermittlung im selbständigen Beweisverfahren durch durch einen Sachverständigen ist immer dann sinnvoll, wenn Sie den Mangel selbst, bzw. im Wege der Ersatzvornahme gemäß § 634 Nr. 2 i.V.m. § 637 BGB beseitigen (lassen) möchten. Die Kostenermittlung dient dann insbesondere der Darlegung des Kostenvorschussanspruchs.

5. Weiter Tipps

Sinnvoll ist es immer angemessene Fristen zu setzen und zwar schriftlich. Der Zugang des Schreibens muss beweisbar sein und zwar gerichtsfest. Daher empfiehlt sich eine Zustellung per Einwurf-Einschreiben und eine Versendung - Aufgabe des Briefes zur Post - unter Zeugen.

Soweit Sie die Verzögerte Bauausführung ansprechen ist es zudem erforderlich dazulegen und zu beweisen, welche Behinderung mit welcher Dauer und mit welchem Umfang daraus verursacht wurde. Dieser Beweis wird wohl kaum ohne eine konkrete, zeitnah erstellte Dokumentation möglich sein.

Sehr geehrter Fragensteller. Bitte beachten Sie, dass dies nur ein kleiner Ausschnitt meiner umfassenden Beratungstätigkeit sein kann. Ein Anspruch auf Vollständigkeit kann daher nicht erhoben werden. Detailliertere Infomationen werden mir erst nach eingehender Untersuchung Ihreres Sachverhalts möglich sein. Falls Sie weitere Beratung in diese Richtung wünschen lassen Sie mir doch bitte über die angegebenen Kontaktdaten z.B. www.marko-baurecht.de die notwendigen Dokumente / Verträge etc. zukommen. Gerne bin ich nach eingehender Prüfung der Sach- und Rechtslage in Ihrem Fall dazu bereit Sie umfassender zu beraten und die in Ihrem Fall notwendigen und sinnvollen Schritte zu unternehmen.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.
FRAGESTELLER 06.01.2012 3/5.0
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