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Werkstatt in Wohnung oder Ferienwohnung umwandeln

| 07.10.2014 11:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Die Umwandlung einer Gewerbeeinheit in eine Wohnung ist rechtlich eher zulässig, als beim umgekehrten Fall, was sowohl aufgrund der nachbarrechtlichen beziehungsweise sonstigen Auswirkungen im Wohnungseigentumsrecht als auch im öffentlichen Recht gilt.

Guten Tag,

wir haben eine Gewerbeobjekt und zwar eine 160qm grosse Werkstatt die im Erdgeschoss eines ca 27 Parteien Wohnhauses ist in einem WOhnviertel in Stuttgart Süd.
Nun haben wir schon Bad Dusche neue Fenster etc eingebaut und gross renoviert und wollten selber einziehen. Wir wollten das ist eine Wohnimmobilie umwandeln nach Abstimmung bei der Eigentümerversammlung. Leider ist der Hausverwalter der dort auch wohnt sehr missgünstig und hat darauf bestanden dass dies ein Gewerbeobjekt bleiben soll und auch nicht mal eine Duldung akzeptiert, dass wir darin wohnen und hat viele Eigentümer mit aufgehetzt so dass das Umschreiben beim Notar absolut nicht möglich ist.
Die Stadt Stuttgart und Baurechtsamt bestätigte uns, dass es kein Problem wäre und sich gut als Wohnimmobilie eigenen würde.
Da es ein Gewerbeobjekt ist und fast auschliesslich nur Wohnungen beinhaltet, dachten wir dies als Ferienwohnung zu führen und somit dort wohnen können.
Meinen Sie das wäre möglich oder könnte es da wieder zu Problemen kommen ?Wie sieht da das Gesetz aus ? Wir möchten einfach nur gerne mit unserem Baby dort einzihen und wohnen.
Baurechtsamt selber wissen nicht mal wie die das ist mit der Nutzung als Ferienwohnung...

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst einmal sind hier zwei getrennte Rechtsbereiche auseinanderzuhalten:
Die zivilrechtliche Nutzbarkeit im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts und die öffentlich-rechtliche Nutzbarkeit im Rahmen der Bauvorschriften.

Letzteres scheint geklärt zu sein, da das Baurechtsamt sich dazu geäußert hat.

Eine Ferienwohnung sollte im Vergleich zu einer normalen Wohnung kein deutlicher Unterschied darstellen, da eine Wohnnutzung fast überall möglich ist.

Letzten Endes würde aber bei einem dauerhaften Wohnen keine Ferienwohnung im Rechtssinne mehr vorliegen.

Am besten wäre es, wenn Sie diese schriftlich vom Baurechtsamt hätten, wobei auch normalerweise wegen der Nutzungsänderung eine Baugenehmigung zu beantragen wäre, was aber auch verfahrensfrei sein kann.

Zum Wohnungseigentumsrecht:
Wichtig ist hier die Wechselwirkung mit dem öffentlichen Recht - Laut Aussage des Baurechtsamts, was Sie sich auch schriftlich einholen können und sollten, ist ja die Wohnnutzung genehmigungsfähig.

§ 13 Wohnungseigentumsgesetzes - Rechte des Wohnungseigentümers - sieht nämlich dazu vor:

"(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen."

Hier ist ja sowieso schon eine Mischnutzung gegeben.

Wenn eine Wohnung in ein Gewerbe umgewandelt werden würde, dann hätte ich das schon rechtliche Bedenken, im umgekehrten Fall jedoch gerade nicht.

Weisen Sie daher die Eigentümer darauf hin.

Für weitere Schritt stehe ich Ihnen gerne bei Bedarf zur Verfügung, unter Anrechnung der hier bezahlten Erstberatung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2014 | 12:06

Guten Tag Herr Hesterberg,

vielen dank für ihre gute Antwort.

Baurechtsamt macht keine Probleme. Leider steht im Grundbuch "nicht zu Wohnzweck geeignet" drin.
Und genau da liegt das Problem. Um im Grundbuch das ändern zu lassen müssen wir ja alle 26 eigentümer zum Notar bekommen dass diese dem zustimmen und das ist leider derzeit unmöglich.
Oder gibt es da eine andere Möglichkeit um dies im Grundbuch zu ändern oder dürften wir trotzdem einziehen weil es unser eigentum ist obwohl es heisst "nicht zu Wohnzweck geeignet" ?

Wie gesagt gab es mal vor Jahrzehnten einen Bauplan in der ein grosser Teil des Grundrisses in WOHNEN eingeteilt war, dies aber nicht der aktuelle ist.

Vielen Dank Herr Hesterberg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2014 | 14:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

In Ordnung, jetzt verstehe ich den Hintergrund, wenn das im Grundbuch so steht.

Letztlich steht aber nur dort "nicht geeignet" und "nicht zulässig" o. ä.

Die Änderung muss natürlich leider in der Tat über alle Eigentümer laufen, aber ich meiner dieses ist kein Sperrvermerk, sondern allenfalls ein Hinweis auf die Eignung, was eine Wohnnutzung nicht hindert - nach meiner ersten, nicht unbedingt abschließenden Einschätzung.

Ich würde dieses jedenfalls vorher unbedingt rechtlich klären (lassen), unter Berücksichtigung (mir nicht aller bekannten) Einzelfallumstände, auch mithilfe des Notars, bevor eine tatsächliche Nutzung stattfindet.

Leider kann dieses im Rahmen einer reinen Erstberatung nicht geleistet werden, vielen Dank für Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.10.2014 | 15:08

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