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Werden Pflichten aus Mietverträgen vererbt?


10.12.2009 10:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

eine Bekannte von mir, Frau E. aus Nidderau, hatte eine Tochter R., die vor kurzem verstorben ist. Diese Tochter war zusammen mit ihrem Lebensgefährten P. und ihrer Tochter I. nach Dortmund in eine Mietwohnung gezogen.

Nach dem Tode von R. wollte Frau E. ihre Enkeltochter I. zu sich nehmen. Dies wird von P. auf 2 Arten verhindert: erstens hetzt er I. gegen Frau E. auf. Zweitens behauptet er Folgendes: der Mietvertrag sei von ihm und R. gemeinschaftlich geschlossen, und zwar auf unbestimmte Zeit. Nach dem Tode von R. sei nun I. Erbin des Mietvertrages und könne nicht aus dem Vertrag aussteigen.

I. ist 18 Jahre alt, aber unselbständig (Lernschwäche) und leicht beeinflussbar. Der Verdacht liegt nahe, dass P. bewusst ein Abhängigkeitsverhältnis herstellt. Dass der Fall darüber hinaus weitere, auch sozialpädagogische Aspekte enthält, ist mir klar. Aber zunächst muss die mietrechtliche Frage geklärt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Bertuleit
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nach den allgemeinen erbrechtlichen Bestimmungen der §§ 1922 Abs. 1, 1967 BGB geht ein Mietverhältnis beim Tode des Mieters im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Erben über. Dies gilt grundsätzlich auch für den Anteil an einem Mietverhältnis, wenn der Verstorbene neben anderen Personen Mitmieter war. Nachdem R den Mietvertrag gemeinsam mit P abgeschlossen hatte, wäre der Mietanteil von R hiernach auf die I übergegangen. Demgegenüber ergibt sich aus § 563 a Abs. 1 BGB eine Sonderrechtsnachfolge der überlebenden Personen im Sinne des § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in den Anteil des Verstorbenen, wenn die Personen gemeinschaftlich mit dem Mieter Wohnraum gemietet und darin einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Haben also mehrere dieser Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet – wie R und P in dem von Ihnen geschilderten Fall - und stirbt einer von ihnen, so setzen die überlebenden Mitmieter das Mietverhältnis im Wege der Sonderrechtsnachfolge fort, welche die allgemeine Erbfolge verdrängt. Unter Anwendung des § 563 a BGB kommt es somit ausschließlich zwischen dem Vermieter und P zur einer Vertragsfortsetzung, so dass die Auffassung des P, I sei Erbin des Mietvertrages geworden und könne nicht aus dem Vertrag aussteigen, hierdurch widerlegt wird.

Damit ist die mietvertragliche Prüfung jedoch nicht gelöst. Denn das Problem, dass eine eintrittsberechtigte Person im Sinne von § 563 BGB vorhanden ist, wobei I als Kind, das mit der verstorbenen R in einem gemeinsam Haushalt lebte, berechtigte Person in diesem Sinne ist, die Person im Sinne von § 563 BGB aber kein Mitmieter des verstorbenen Mieters war, wird durch das Gesetz nicht gelöst. Es wird daher nach überwiegender Auffassung angenommen, dass dem Familienangehörigen, der mit dem verstorbenen Mieter zusammen in einem Haushalt lebte, aber nicht Mitmieter war, ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis in analoger Anwendung des § 563 BGB bestehe, um ihm den bisherige Lebensmittelpunkt zu erhalten.

Weiterhin gilt nach § 563 Abs. 3 BGB der Eintritt in das Mietverhältnis dann nicht als erfolgt, wenn die Berechtigten innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem vom Tod des Mieters dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 BGB entsprechend. Da I trotz ihrer Lernschwäche nicht als geschäftsunfähig im Sinne von § 104 Abs. 2 BGB gelten wird, wird von einem Eintritt in das Mietverhältnis auszugehen sein, wenn sie dem Vermieter nicht innerhalb der 1-Monatsfrist erklärt hat, sie wolle das Mietverhältnis nicht fortsetzen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin
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