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Werbungskosten bei privaten Veräußerungsgeschäften.

29.05.2015 19:03 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe im Juni 2011 2 voll sanierungsbedürftige Wohnungen in einem 4-Famielien Haus in Berlin beim Amtsgericht ersteigert. Nach einer kompletten Sanierung (Estrich, Putz, Decken, Elektro- , Wasserinstallation, Heizung, Fenster u.s.w., - also außer dem alten Mauerwerk war alles neu gemacht worden) habe ich die Wohnungen im April - Mai 2013 wieder verkauft.
In dieser Zeit zusammen mit den anderen Eigentümern haben wir auch das gesamte Gebäude saniert (Dach, Fasade, Wärmedämmung, Treppenhaus u.s.w.) worauf auch Haushaltskosten und Hausrücklagen verwendet waren, aber auch eine Sonderumlage für diesen Zweck. Selbstverständlich haben diese ganze Maßnahmen der Wert diesen 2 Wohnungen erheblich gesteigert, wobei nach meiner Ausgaben und Einnahmen Rechnung es für mich leider ein Verlustgeschäft zu verzeichnen war – Felleinschätzung.
Nun da ich mein Wohnsitz im Ausland habe, aber in Deutschland beschränkt steuerpflichtig bin, habe ich für dieses private Veräußerungsgeschäft eine Einkommenssteuererklärung bei dem zuständigen FA Neuköln in Berlin am Februar 2014 eingereicht. Nach einer langen Prüfung habe ich heute am 29.05.2015 eine Steuerbescheid von dieser Behörde bekommen.
Anschaffungswert der Wohnungen gesamt -135.500,00 €
Verkaufserlös gesamt - 199.900,00 €
Nach Abzug nur den Materialaufwendungen und Erwerbssteuern hat das FA einen Gewinn von 23.002,74 € festgestellt.
Dabei wurde der größte Anteil meiner Aufwendungen gar nicht berücksichtigt.

Die Erläuterung des FA:
„Zinsen und Wohnungsunterhaltskosten stellen keine Werbungskosten nach §23 EStG dar und bleiben unberücksichtigt, weil sie nicht mit dem Kauf und Verkauf der Wohnungen im unmittelbaren Zusammenhang stehen. Fahrkosten wurden mangels Nachweis auf 2000,00 € gekürzt."

Ich habe an den Wohnungen ca. 1,5 Jahren hart gearbeitet um diese zu sanieren. Diese Wohnungen waren in der Zeit nicht vermietet und nur zum Zwecke des Weiterverkaufs erworben. So sind auch folgende Kosten mit dem Zweck verbunden:

1. In dieser Zeit hat man selbstverständlich auch das Hausgeld weiter zahlen müssen, was auch , wie schon erwähnt, zum Zwecke der Sanierung benutzt wurde, wie auch Gas und Elektro.
Das Hausgeld für die Zeit des Eigentums – 12.096,55 €
Sonderumlage für Hausrenovierung – 8.688,94 €
2. In dieser Zeit hatte ich mein Wohnsitz in Bregenz, Österreich und ich habe jede 2 Woche von zu Hause zu der Baustelle mit einem Anhänger und Werkzeugen fahren müssen.
Unter Berücksichtigung von einer Kostenpauschale von 0,30 €/km habe ich mit meinem eigenem PKW dafür 12.657,00 € aufgebraucht, da es ein privat PKW ist habe ich natürlich keine Belege, aber genug Zeigen, die es belegen können.

3. Leider war ein für die Finanzierung geplante Kredit von der Bausparkasse abgesagt worden,
Daraufhin musste ich meine Aktive aus dem Depot verkaufen und zum großen Teil ein Kredit auf meinen Wertpapierkonto aufnehmen. Die Zinsen für die Zeit bis zum Erlös belaufen sich auf 10.341,47 €

4. Auser dem hat man meine Hotelrechnungen im Wert von 1.741,95 € nicht berücksichtigt.

Alle diese Aufwendungen wurden vom Finanzamt nicht anerkannt. Für mich ist hinter der Vorgehensweise von FA Neuköln keine Logik zu erkennen, diese ganze Aufwendungen sind ausschließlich zum Zweck der Wohnungssanierung entstanden.
Bei meinen früheren Geschäften dieser Art, bei anderen Finanzämtern, hatte ich keine solche Problemen, alle diese aufgeführten Kosten wurden bei mir immer als Werbungskosten akzeptiert.

Wie kann ich bei dem Finanzamt Neuköln doch die Anerkennung von diesen meinen Aufwendungen als Werbekosten verlangen und begründen, oder hat sich in der Rechtsauslegung in den vorigen Jahren etwas geändert?
Danke für die Aufmerksamkeit.
Erich Fuhrmann.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tatsächlich sind die von Ihnen angeführten Posten dem Grunde nach abzugsfähig, insbesondere auch die Schuldzinsen. Weswegen das Finanzamt dies nicht akzeptiert, entzieht sich natürlich meiner Kenntnis. Hier ist Ihnen zu raten, Einspruch einzulegen und die Sache nochmal schriftlich darzulegen. Evtl genügt dieser Schritt ja schon, wird Ihnen damit nicht geholfen, so können Sie schließlich auch Klage erheben. Sehr gerne stehe ich Ihnen für evtl Verfahren zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2015 | 09:05

Sehr geehrte Herr Busch,
leider habe ich es nicht so eindeutig verstanden. Ist die gesetzliche Auslegung des FA bezüglich des §23 EStG nicht richtig? Sollen die von mir erwähnte Kosten als Werbungskosten anerkannt werden? Gibt es zutreffende gesetzliche Schrift oder Erklärung, in der es geregelt ist um auf diese Bezug zu nehmen?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2015 | 12:20

Das Finanzamt vertritt eine fehlerhafte Rechtsauffassung, Ihre Kosten sind abzugsfähig, dies ergibt sich aus unzähligen Urteilen und Kommentierungen zu 23 EStG, die auch ohne Datenbanken im Internet leicht zu recherchieren sind.

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