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Werbungskosten bei Untervermietung (Wohngemeinschaft)

08.07.2014 09:01 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Hallo Zusammen,

ich bin Hauptmieter und teile mir mit einem Untermieter (Berufspendler) die Wohnung. Jeder von uns hat ein etwa gleich großes Zimmer, alle anderen Räume sind Gemeinschaftsräume. Die monatliche Miete inkl. Nebenkosten beträgt 810 Euro. Der Untermieter zahlt 400 Euro. Telefon, Internet und Strom übernehme ich alleine. Alles wurde in entsprechenden Mietverträgen festgehalten. Im Rahmen meiner Einkommenssteuererklärung habe ich den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Untermiete) die anteilige Miete für das untervermietete Zimmer und die Gemeinschaftsräume als Werbungskosten gegenübergestellt.

Dies wurde so von meinem FA jedoch nicht anerkannt mit dem Hinweis, dass die eigenen Mietzahlungen nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Das verstehe ich nicht. Aus dem Urteil des BUNDESFINANZHOF vom 22.1.2013, IX R 19/11 (http://juris.bundesfinanzhof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bfh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=27656&pos=1&anz=107) schlussfolgere ich genau diese Vorgehensweise. Andernfalls würden m.E. auch keine Wohngemeinschaften im Hauptmieter/Untermieter Modell funktionieren.

Hast das FA hier unrecht? Kann ich mich auf das Urteil des Bundesfinanzhofes beziehen und Einspruch einlegen? Gibt es andere Quellen auf die ich mich berufen kann?


Einsatz editiert am 08.07.2014 12:47:33

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In jedem Fall sollten Sie Einspruch einlegen, da ich die Auffassung des FA ebenfalls nicht teile. Allerdings dürften die eigenen Mietzahlungen, die Sie für Ihren Anteil zahlen keine Werbungskosten darstellen, da Sie diese ja nicht zur Erzielung der Einkünfte leisten. Dann müsste man sich auf den Standpunkt stellen, dass Sie die Wohnung nur zur Vermietung gemietet haben, was ja insofern nicht richtig ist, da Sie ja selbst dort wohnen.

Zu den Kosten, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden können, gehören daher etwa die gezahlte Miete anteilig (komplett nur bei einer kompletten Vermietung - ansonsten nur anteilig der Summe, die Sie für die vermietete Fläche an Miete zahlen, Betriebskosten-Nachzahlungen oder Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten.

Auch für alle anderen Kostenpositionen können Sie nur die anteiligen Kosten als Werbungskosten ansetzen, wenn Sie weiterhin selbst in der Wohnung mit wohnen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2014 | 15:09

Vielen Dank für Ihre Antwort. Das Untermietverhältnis bestand in 2013 für 7 Monate. Da mein eigenes Zimmer und das Zimmer des Untermieters gleich groß sind und der Rest Gemeinschaftsräume sind, habe ich die Gesamtmiete und die Gesamtnebenkosten für die 7 Monate anteilig zu 50% als Werbungskosten deklariert. Wenn ich Sie richtig verstehe also genau so wie Sie es beschrieben haben, richtig? Das FA ist im Rahmen meiner Prüfung jedoch trotzdem zu dem Schluss gekommen, dass "die eigenen Mietzahlungen nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können.

Worauf kann ich mich bei meinem Einspruch beziehen? Gibt es Rechtssprechungen oder Gesetze, dass Bestandteile der eigenen Miete bei Untervermietung sehr wohl als Werbungskosten zu berücksichtigen sind?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Spezifizierung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.07.2014 | 11:21

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die größte Problem bei der Untervermietung ist die Anerkennung als Einkommenserzielung und die Dauerhaftigkeit, Bei 7 Monaten kann man grds. davon ausgehen, wobei es dann aber ggf. auch eine Rolle spielt, ob weiter oder vorher untervermietet worden ist.

Dann können auch die o.g. Werbungskosten abgesetzt werden. Diese sind in § 9 Abs. 1 EStG definiert.

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. 2Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.

Insofern müssen auch von Gesetzes wegen Ihre Mietzahlungen berücksichtigt werden, da diese ja gerade Grundlage für die Untervermietung sind. Würden Sie diese nicht zahlen, würde das Mietverhältnis gekündigt werden und die Einnahmen aus der Untervermietung sind dann auch nicht mehr möglich.

Leider habe ich keine konkreten Urteile bzgl. der eigenen Miete gefunden. Das von Ihnen zitierte BFH-Urteil sollte eigentlich ausreichen. Nach dem Einspruch befasst sich ein anderer Sachbearbeiter mit dem Sachverhalt, insofern gehe ich davon aus, dass er hier eine andere Auffassung hat als der derzeitige Sachbearbeiter.

Viele Grüße

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