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Werbeplakat

10.06.2013 12:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren.

Ein Wohnungsmieter hat ohne mein Einverständnis zwei große (120x50cm) gewerbliche Plakate an der Hauseingangstüre angebracht. Das Gebäude befindet sich in einer 1a-Lage in der Fußgängerzone einer Stadt mit 100000 Einwohnern.

1.) Ich will nun für die Duldung des Werbeplakates € 100.- pro Monat verlangen oder auf die Entfernung des Plakates bestehen.

Bin ich hierzu berechtigt? Kann der Mieter sich auf eine stillschweigende Duldung berufen, wenn er dieses Schild schon seit ein paar Jahren angebracht hat?

2.) Der Mieter hat seine feste Arbeitsstelle gekündigt und lebt nun nur noch von den Provisionen der privaten Krankenversicherungen, welche er vermakelt (diese sind auf dem Werbeplakat aufgeführt). Seit Jahren lehnt der Mieter Mieterhöhung ab und beruft sich auf den örtlichen Mitpreisspiegel. Der 10 Jahre alte Mietvertrag ist ein reiner Wohnungsmietvertrag. Kann ich die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagen bzw. wie hoch darf ich den Zuschlag auf den Mietpreisspiegel ansetzten, wenn die Wohnung zusätzlich offensichtlich gewerblich genutzt wird?

Herzlichen Dank im Voraus für die Antwort.



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"1.) Ich will nun für die Duldung des Werbeplakates € 100.- pro Monat verlangen oder auf die Entfernung des Plakates bestehen.

Bin ich hierzu berechtigt? Kann der Mieter sich auf eine stillschweigende Duldung berufen, wenn er dieses Schild schon seit ein paar Jahren angebracht hat?"

Sie können von dem Mieter die Entfernung des Werbeplakats verlangen, da eine entsprechende Nutzung der Hauseingangstür zu gewerblichen Werbezwecken mietvertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter daher keinen Anspruch darauf hat.

Aus jahrelanger Duldung könnte sich im Einzelfall ein Anspruch ergeben, wenn aus der Duldung durch den Vermieter trotz seiner Kenntnis von der Nutzung auf eine konkludente Zustimmung geschlossen werden kann. Allerdings könnte diese Zustimmung, sofern sie überhaupt bejaht werden kann, auch wieder widerrufen werden, sofern dies gegenüber dem Mieter nicht treuwidrig ist. Hierfür würde ich im vorliegenden Fall jedoch keine Anhaltspunkte sehen, zumal die Nutzung nicht zu Wohnzwecken sondern zu gewerblichen Werbezwecken erfolgt.

Für die Duldung des Werbeplakats können Sie nicht ohne Weiteres vom Mieter Geld verlangen. Dies müssten Sie gegebenenfalls mit dem Mieter ergänzend vertraglich vereinbaren. Ansonsten stehen Ihnen nur Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu, gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche. Allerdings dürfte Ihnen kein Schaden entstanden sein.

"2.) Der Mieter hat seine feste Arbeitsstelle gekündigt und lebt nun nur noch von den Provisionen der privaten Krankenversicherungen, welche er vermakelt (diese sind auf dem Werbeplakat aufgeführt). Seit Jahren lehnt der Mieter Mieterhöhung ab und beruft sich auf den örtlichen Mitpreisspiegel. Der 10 Jahre alte Mietvertrag ist ein reiner Wohnungsmietvertrag. Kann ich die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagen bzw. wie hoch darf ich den Zuschlag auf den Mietpreisspiegel ansetzten, wenn die Wohnung zusätzlich offensichtlich gewerblich genutzt wird?"

Sie können die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagen. Sie können den Mieter abmahnen und bei erneuter Zuwiderhandlung außerordentlich kündigen. Allerdings muss er die Wohnung tatsächlich gewerblich nutzen, was noch nicht der Fall ist, wenn er zwar zu Hause ein Arbeitszimmer hat, aber den Vertrieb der Krankenversicherungen überwiegend im Außendienst bei den Kunden vornimmt.

Sie können aufgrund des bestehenden Wohnraummietvertrags eine Mieterhöhung nur nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies bedarf der Form und Begründung nach § 558 a BGB. Die teilweise gewerbliche Nutzung kann hierbei nicht zur Begründung herangezogen werden. Sie müssten hierzu mit dem Mieter die teilweise gewerbliche Nutzung vertraglich und einen Mietzins vereinbaren, der diesen Umstand angemessen berücksichtigt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gunnar Wessel, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2013 | 15:04

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wessel.

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Sie schreiben: "Sie müssen mit dem Mieter die teilweise gewerbliche Nutzung vertraglich ... vereinbaren".

Der Mieter wird eine darartige, mit einer höheren Miete verbundene Vereinbarung sicherlich nicht freiwillig unterschreiben.

Wie und in welcher Reihenfolge gehe ich nun vor, um die entsprechend höhere Miete sowie den Zusatzvertrag über die gewerbliche Nutzung durchzusetzten?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
M.f.G.

Dr.W. Kögl

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2013 | 15:17

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Sie sollten mit Ihrem Mieter das Gespräch suchen und ihm klar machen, dass er aufgrund des bestehenden mietvertraglichen Schuldverhältnisses keine Ansprüche auf die Nutzung der Hauseingangstür als Werbefläche und auf eine gewerbliche Nutzung der Wohnung hat. Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie ihm die entsprechenden Nutzungen untersagen, es sei denn, der Mieter ist bereit, für die erweiterten Nutzungen eine angemessene Gegenleistung in Form einer erhöhten Miete zu zahlen. Sie werden in jedem Falle seine Zustimmung zu einer Vertragsanpassung bzw. -änderung benötigen. Ansonsten können Sie nur die Plakate und die gewerbliche Nutzung untersagen.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechtsanwalt

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