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Wer zahlt die Unkosten des Dritten?


30.01.2006 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Tag,

ich brauche dringend einen Rat.

Die Sachlage:
Meinem Bruder und mir wurde 1996 jeweils ein Haus übertragen und das gegenseitige Vorkaufsrecht im Übergabevertrag eingeräumt. Dies wurde jedoch nie im Grundbuch eingetragen, sondern lediglich ein Einverständnisrecht des anderen.
Mein Bruder hat sein Haus inzwischen seinem Sohn überschrieben.

Wir versuchen nun schon 2 Jahre unser Haus zu verkaufen, da sonst evtl. die Zwangsversteigerung droht. (Dies war meinem Bruder bekanntund er hätte sein Kaufinteresse bekunden können.) Am 27.12.2005 meldete sich bei uns ein Kaufinteressent und nach 5 maliger Besichtigung mit diversen Verwandten, entschloß er sich am 29.12.05 das Haus zu kaufen. Er besorgte auch gleich für den nächsten Tag einen Notartermin, und so wurde am 30.12.05 ein Kaufvertrag abgeschlossen.
Ich unterrichtete den Notar davon, daß ein Vorkaufsrecht für meinen Bruder bestünde und legte auch den Übergabevertrag vor.
Der Notar beriet uns aber dahingehend, daß das Vorkaufsrecht ja nicht eingetragen und somit auch nicht bindend sei. Da ich aber ein ungutes Gefühl hatte, fragte ich am 12.01.06 noch einmal in der Kanzlei nach und schickte dem Notar den Übergabevertrag noch einmal per email zu. Ich bekam aber keine Antwort.
Nun hat mein Bruder durch seinen Sohn von dem Verkauf erfahren und sich nachträglich - am 25.01.2006 - das Vorkaufsrecht einräumen lassen.

Nun meine Fragen:
1. Wer haftet nun gegenüber dem Dritten (Käufer)wenn mein Bruder von seinem Vorkaufsrecht gebrauch macht?

2. Falls ich haften müßte, was könnten für Kosten auf mich zukommen?

3. Da ich so zur Eile vom Käufer gedrängt wurde - er wollte natürlich noch die Eigenheimzulage - trägt er dann eine Mitschuld und kann nicht alle Kosten auf mich abwälzen?

4. Haftet der Notar nicht auch, da er mich - m.E. - nicht richtig beraten hat?

Leider kann ich, da ich arbeitslos bin, keinen hohen Einsatz bieten, aber ich hoffe trotzdem, daß Sie können mir diese 4 Fragen beantworten und bedanke mich im Voraus.
Freundliche Grüße
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes löst keinerlei Ersatzansprüche aus. Die Rexchte des Käufers ergeben sich aus § 110 BGB:

Der neue Eigentümer kann, wenn er der Käufer oder ein Rechtsnachfolger des Käufers ist, die Zustimmung zur Eintragung des Berechtigten als Eigentümer und die Herausgabe des Grundstücks verweigern, bis ihm der zwischen dem Verpflichteten und dem Käufer vereinbarte Kaufpreis, soweit er berichtigt ist, erstattet wird. Erlangt der Berechtigte die Eintragung als Eigentümer, so kann der bisherige Eigentümer von ihm die Erstattung des berichtigten Kaufpreises gegen Herausgabe des Grundstücks fordern.

Es gibt als nur einen Anspruch auf Rückgewehr des bisher verauslagten Kaufpreises (wenn schon geschehen)

Weiterhin zu prüfen wäre allerdings die Frage, ob evtl. Schadenersatzansprüche dadurch entstanden sein könnten, dass dem Käufer ein „Vorkausrecht-freies“ Grundstück angeboten wurde. Evtl. könnten sich hieraus Schadenersatzansprüche aus dem Vertrauen darauf ergeben. Allerdings dürfte der Nachweis der Kausalität im Hinblick auf den Zeitablauf nicht unproblematisch sein.

2. Wenn würde sich der Schadenersatz wohl darauf beziehen, dass Eigenheimzulage entfallen ist, also die Differenz zwischen 2005 und 2006.


3. Kosten dürften gar nicht entstanden sein, da ja der Vorkäufer in den Kaufvertrag eintritt. Ein Mitverschulden im Hinblick auf das schnelle Handeln sehe ich aber nicht.

4. Selbstverständlich haftet der Notar für eine falsche Beratung.

5. Genauere Detail werden Sie von einem Kollegen vor Ort erfragen müssen, denn ohne genaue Einsicht in die Verträge ist eine abschließende Stellungnahme hier leider nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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