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Wer trägt welche Kosten bei der Rückabwicklung eines Hauskaufes bei Demenz

12.04.2015 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Hallo,

wir haben in 2010 eine Immobilie erworben. Nun schalten sich nach fünf Jahren die Kinder der Verkäufer ein und behaupten, ein Elternteil sei dement gewesen. Das Gericht will diesen Fall jetzt prüfen.

Im schlimmsten Falle steht eine Rückabwicklung des Kaufvertrages auf Grund von Nichtigkeit an.

Die Immobilie wurde zur Kapitalbildung erworben und nicht selber bewohnt oder genutzt, sondern vermietet und mit 100% Darlehen einer Bank finanziert.

Wer trägt die Kosten (Käufer oder rückfordernder Verkäufer) für
1. Grunderwerbsteuer und Notarkosten
2. Vorfälligkeitsentschädigung
3. Renovierung und Instandhaltung (Erhaltungsaufwendungen)
4. Steuerverluste
5. Gerichtskosten (vom Verfahren selber und von einer Räumungsklage eines säumigen Mieters)
6. Aufgewendete Zeit zur Verwaltung der Immobilie in den letzten 5 Jahren

Die Angaben werden benötigt, um ein mögliches Vergleichsangebot erstellen zu können und das Prozessrisiko abzuschätzen.

Eine weitere Nebenfrage ist, ob man gegebenenfalls Schadensersatz von dem mit unterzeichnenden und nicht dementen Ehepartner verlangen kann, da dieser die Demenz eventuell kannte und deren Existenz verschwieg.

Bitte antworten sie nur auf diese Frage, wenn Sie einschlägige Erfahrungen mit Rückabwicklungen haben. Hinweise auf Gesetzestexte zum Bezug oder Gerichtsurteile sind ausdrücklich erwünscht.

Danke für Ihre Mühe.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst einmal gilt es zu beachten, dass die Beweislast für die Geschäftsunfähigkeit bei der Gegenseite liegt. Offenbar ist diese nicht festgestellt; die Behauptung, ein Elternteil sei dement gewesen, muss zweifelsfrei bewiesen werden, was nach der Zeitspanne alles andere als einfach sein dürfte. Zudem können sie sich darauf berufen, dass der Demente einen "lichten Moment" hatte- die Geschäftsunfähigkeit muss von einem Gutachter festgestellt werden. und zwar von einem unabhängigen.Ob und inwieweit Geschäftsunfähigkeit vorliegt, hängt nicht vom Maß der intellektuellen Fähigkeiten, sondern davon ab, in welchem Umfang die Freiheit des Willensentschlusses ausgeschlossen ist (BayObLG FamRZ 1989, 664, 665). Selbst ein Dementer kann vor dem Notar handeln, wenn sein Willentsentschluss frei ist ( sog. "lichter Moment" - weitere Hinweise OLG Dpüsseldorf I-18 U 175/09).

Ich weise auch darauf hin, dass eine Geschäftsunfähigkeit nur schwer rückwirkend beurteilt werden kann.So urteilte auch der BGH - BGH, 25.02.1982 - V ZR 37/78 - der die Geschäftsfähigkeit trotz entgegenstehendem Gutachten für die Vergangenheit annahm! Danach konnte für die Vergangenheit keine Aussage getroffen werden. Die Klage wurde trotz Gutachten abgewiesen.

Fraglich ist für mich zudem weiter, wer genau Verkäufer und Voreigentümer gewesen ist, und wer zu wessen Gunsten nun eine Grundbuchberichtigung verlangt. Bei der notariellen Verkaufshandlung wird in der Regel auch die Geschäftsfähigkeit festgestellt, eine Notarhaftung wäre ebenfalls zu überlegen (in der Regel aber ohne Erfolg, wenn für den Notar unerkennbar-ändert nichts daran: Notar muss sich überzeugen).

Als letztes muss geprüft werden, wer im Fall einer Demenz Vertreter gewesen ist oder wäre, Ehefrau , in der Regel ein Betreuer - dieser muss hier und jetzt auch noch mitwirken.

Erst dann, bei positiver Feststellung ( die nach 5 Jahren seltener vorkommt) stellt sich die Frage der Kosten der Rückabwicklung. Einen Vergleich abzuschliessen, empfiehlt sich in solchen Fällen nur, wenn die Demenz bereits gutachterlich zweifelsfrei festgestellt wurde; aufgrund von Behauptungen alleine,würde ich von einem Vergleich abraten.

Wenn der Ehepartner mit unterschrieben hat, wird man sicherlich eine haftung prüfen müssen. War die Demenz erkennbar, haftet entweder der Notar, oder die Ehefrau, oder beide. Bei der Ehefrau läge ein Verschulden bei Vertragsabschluss vor, gegebenfalls sogar Arglist.Ersetzt werden in letzterem Falle alle Kosten aus dem Vertrag. Sie wären so zu stellen, als ob der Vertrag nie eingegangen worden wäre,d.h. alle Kosten von Punkt 1. bis 6. wären ersatzfähig.

Letztlich kann ich daher nur empfehlen, an der rechtlichen Richtigkeit des Hauskaufes festzuhalten und aussergerichtliche Ansprüche abzuweisen. Der Hinweis auf Urt. v. 25.02.1982, Az.: V ZR 37/78 sollte der gegenseite klarmachen, dass die Rückabwicklung wenig Aussicht auf Erfolg haben dürfte, ohne den Gesundheitszustand nun im einzelnen zu kennen. Dass eine "verdeckte Geschäftsufähigkeit" vorlag, halte ich für sehr unwahrscheinlich, und wenn diese erkennbar war, so haftet die Mitverkäuferin/Notar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2015 | 15:59

Sehr geehrter Herr Asthoff,

vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort. Die von Ihnen angesprochenen Überlegungen sind bereits längst in unsere Argumentationen und Überlegungen eingeflossen. Sie beantworten aber nicht meine eigentliche Fragestellung.

Wenn es zur Rückabwicklung kommt, wer trägt welche Kosten? Vor allem die Vorfälligkeitsentschädigung für das umfangreiche Bankdarlehen?

Diese Frage ist für mich für den weiteren Prozessverlauf von absoluter Bedeutung. Mir ist klar, dass die Klage der Gegenseite auf tönernen Füssen steht. Dennoch muss ich mein finanzielles Risiko wissen, um abschätzen zu können, was mich, vermutlich nach langjährigem Rechtsstreit und zahllosen Gutachten, an Kosten bei einem verlorenen Verfahren erwartet. Diese Frage ist es, deren Beantwortung mir wichtig ist.

Die Demenz ist letztlich nur eine Hintergrundinformation zum Fall. Die Frau war Eigentümerin, der Mann musste, da es das Vermögen im Ganzen betreffen sollte, mit unterschreiben und soll nun dement gewesen sein. Die Richtigkeit dieser Annahme ist hier aber nicht die Frage. Diese lautet weiterhin:

Welche Kosten muss ich im Falle einer Rückabwicklung des Immobilienkaufes tragen?

Dabei ist es nicht erheblich, ob ich diese Kosten anschließend von der Ehefrau einklagen kann, oder der Notar dafür eventuell in Regress genommen wird. Entscheidend ist mein maximal anzunehmendes finanzielles Risiko.

Ich bitte hier um ergänzende Antwort.

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2015 | 09:17

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne nehme ich zu den einzelnen Fragen Stellung.

Rechtlich geschieht die Rückabwicklung nach § 812 ff BGB:

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

1. Grunderwerbsteuer und Notarkosten

Ich sehe keine Rechtsgrundlage, auf Grund deren SIe diese Kosten erstattet bekommen könnten- wegen der Steuer wäre an eine Steuerbefreiung bzw. Rücksprache mit dem FA zu denken. DIe Notarkosten könnten Sie allenfalls im Zuge der Rückübereignung versuchen geltend zu machen.

2. Vorfälligkeitsentschädigung

Es gibt keine Anspruchsgrundlage, die Ihnen diese Kosten ersetzen wird.

3. Renovierung und Instandhaltung (Erhaltungsaufwendungen)

Diese kosten dienen der Werterhaltung- oder Verbesserung des Hauses und können eindeutig geltend gemacht werden, z.B. Zug-um-Zug mit dem Kaufpreis gegen Rückübereignung.

4. Steuerverluste

Gehen zu Ihren Lasten.

5. Gerichtskosten (vom Verfahren selber und von einer Räumungsklage eines säumigen Mieters)

Die Gerichtskosten des Verfahrens werden vom Gericht auferlegt oder gequotelt. Bei einem säumigen Mieter können Sie diese in Ansatz bringen, wenn Sie gezogene Nutzungen herausgeben müssten.


6. Aufgewendete Zeit zur Verwaltung der Immobilie in den letzten 5 Jahren

Zeit als solche ist zwar nicht kommerzialiserbar, dennoch könnte hier ein Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten bestehen, die bei Beauftragung einer Hausverwaltung entstanden wären, allerdings besteht keine Pflicht für den Eigentümer, Nebenkostenabrechnungen o.ä. fremd durchführen zu lassen. Daher muss hier differenziert werden; die Antwort müsste eigentlich "jain" lauten.


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