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Wer trägt Anschlussgebühren nach Immobilienverkauf?

12.05.2009 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Anwältinnen und Anwälte,

ich habe im Dezember 2008 eine Immobilie mit Grundstück verkauft und gestern zu diesem Grundstück einen Bescheid zur Zahlung einer Anschlussgebühr erhalten "Bescheid über die Erhebung des Beitrages für den Anschluss an die zentrale öffentliche Schmutzwasserbeseitungsanlage". Am 15.2.09 ist der Besitz auf den Käufer über gegangen (nach Kaufpreiszahlung). Im Kaufvertrag konnte ich keine eindeutige Regelung finden. Hier steht unter "Besitzübergabe": "Die an die Übergabe gesetzlich geknüpften Rechtswirkungen sollen am Tage der Kaufpreiszahlung eintreten. Das sind insbesondere Tragung Grundsteuer, Gebäudeversicherungen und alle anderen Abgaben und öffentlichen Lasten ab diesen Zeitrpunkt durch den Käufer."
Unter einmalige Erschließungsbeiträge sind zwei Punkte aufgeführt:
a: Beiträge für Anlagen im öffentlichen Straßenraum:
Die Vertragsparteien vereinbaren für sämtliche öffentlich-rechtliche Erschließungsbeiträge im weitesten Sinne und Sanierungsausgleichsbeiträge, dass diese vom Verkäufer endgültig zu tragen sind, soweit darüber bis zum Ablauf des heutigen Tages dem Verkäufer Leistungsbescheide zugestellt bzw. Vorausleistungen von ihm erhoben wurden, und zwar unabhängig von der Bestandskraft der Leistungsbescheide. Forderungen aus künftig zugestellten Bescheiden hat der Käufer zu tragen..."
b: grundstücksseitige Kosten und Gebühren:
Der Verkäufer trägt die Anschlusskosten und -gebühren sowei etwaigen Baukostenzuschüsse der Versorgungsträger, soweit sie für die Versorgung des Kaufgegenstandes in seinem heutigen, dem Käufer bekannten Zustand erforderlich sind.

Was hat das alles nun zu bedeuten? Trägt nun der Käufer diese Gebühren oder ich als Vekäufer?
Vielen Dank für Ihre Beurteilung der Lage.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt beantworte:

Nach meiner Einschätzung und Auslegung des Vertrages haben Sie die Anschlusskosten nicht selbst zu tragen, da der Bescheid über die Erhebung des Beitrages für den Anschluss an die zentrale öffentliche Schmutzwasserbeseitungsanlage Ihnen erst gestern zugestellt wurde, nachdem Sie bereits im Dezember 2008 den Kaufvertrag geschlossen hatten und die Besitzübergabe an den Käufer am 15.2.2009 erfolgte.

Nach der gesetzlich vorgesehenen (und hier vertraglich vereinbarten Regelung) hat in diesem Fall der Käufer ab der Besitzübergabe an ihn die öffentlichen Lasten selbst zu tragen.

Im Vertrag selbst ist im Weiteren dazu die von Ihnen zitierte Regelung enthalten:
Der Verkäufer trägt die Anschlusskosten und -gebühren sowei etwaigen Baukostenzuschüsse der Versorgungsträger, soweit sie für die Versorgung des Kaufgegenstandes in seinem heutigen, dem Käufer bekannten Zustand erforderlich sind.

Es wird also auf den Zeitpunkt des Kaufvertrages abgestellt, wenn dort von" heutigen Zustand" die Rede ist.

Es stellt sich dann allenfalls demnach die Frage, ob schon vorher (vor Vertragsschluss) eine Notwendigkeit bestanden hat, für eine erforderliche Versorgung des Grundstückes und des Hauses zu sorgen.

Dieses müsste gegebenenfalls aus dem Bescheid hervorgehen.

Insofern können Sie sich gerne mit mir im Wege der kostenlosen Nachfragefunktion, die hier auf dieser Plattform ermöglicht wird, in Verbindung setzen, um dieses noch entsprechend zu klären.

Ich hoffe, Ihnen bereits weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit gegeben zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2009 | 17:59

Vielen Dank für Ihre schnelle und verständliche Antwort.

Auf der Folgeseite des Beitragsbescheides sind die Daten des Grundstücks, die Berechnung des Beitrages und die Vorausleistungen aufgeführt. Es sind bereits Vorausleistungen bezahlt worden, allerdings von dem Eigentümer, von dem ich vor 8 Jahren die Immobilie erworben habe. Ich selbst habe weder einen Bescheid gesehen, noch von diesen Abgaben gewusst. Ein Makler verkaufte mir damals das Grundstück mit dem Gebäude und warb damit, dass alle Anschlussbeiträge gezahlt worden seien.

Das diese Vorausleistungen vom Vorbesitzer bezahlt wurden, habe ich heute auf meine Nachfrage beim Versorger erfahren.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2009 | 18:59

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Rückantwort.

Ich möchte Ihnen kurz die gesetzlichen Regeln aufführen, an die auch die Kaufvertragsklauseln anknüpfen:

Nach § 436 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB - (Öffentliche Lasten von Grundstücken) ist, soweit nicht anderes vertraglich zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbart ist, der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Dieses ist in Zusammenhang mit der von Ihnen genannten Regelung b. zu sehen, wonach gilt:

Der Verkäufer [Sie] trägt die Anschlusskosten und -gebühren sowei etwaigen Baukostenzuschüsse der Versorgungsträger, soweit sie für die Versorgung des Kaufgegenstandes in seinem heutigen, dem Käufer bekannten Zustand erforderlich sind.

Nach § 7 Kommunalabgabengesetz Mecklenburg-Vorpommern gilt für Beiträge allgemein folgendes:

Beiträge (Allgemeines)

(1) Beiträge sind Geldleistungen, die dem Ersatz des Aufwandes für die Anschaffung, Herstellung, Verbesserung, Erweiterung, Erneuerung und den Umbau öffentlicher Einrichtungen oder Teilen davon, jedoch ohne laufende Unterhaltung und Instandsetzung, dienen (Letzteres ist also explizit ausgenommen).

Sie werden als Gegenleistung dafür erhoben, dass den Beitragspflichtigen durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme Vorteile geboten werden.

(2) Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des bevorteilten Grundstückes ist.

(Dieses sind Sie nicht mehr, sondern Ihr Käufer)

Die für eine konkrete Gebührenerhebung erforderliche Satzung von Gemeinden und Landkreisekann kann aber auch bestimmen, dass beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht Eigentümer des bevorteilten Grundstückes ist.

Bezüglich Anschlussbeiträgen - wie hier - entsteht die sachliche Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem In-Kraft-Treten der ersten wirksamen Satzung. Die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen.

[...]

(4) Auf die künftige Beitragsschuld können Vorausleistungen bis zur Höhe der voraussichtlichen Beitragsschuld verlangt werden, sobald mit der Durchführung von Maßnahmen begonnen worden ist. Wer Abgabenpflichtiger für die Vorausleistung ist, bestimmt sich nach entsprechender Anwendung des Absatzes 2 (siehe oben).

Die Vorausleistung ist mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, auch wenn der Vorausleistende nicht endgültig beitragspflichtig ist.


Letztlich möchte ich dieses nochmals kurz zusammenfassen:

Nach diesen Regeln kann durchaus eine Beitragspflicht von Ihnen in Betracht kommen, aber nur dann, wenn diese in der kommunalen Satzung vorgesehen ist. Dieses müßte aber im Bescheid angegeben sein bzw. kann von der Behörde direkt erfragt werden.

Ansonsten ist der Beitragsschuldner der Voreigentümer, der an Sie das Grundstück verkauft hatte. Diese hat auch die sogenannten Vorausleistungen sämtlich gezahlt, mutmaßlich auch in voller Höhe für den Vorteil des Anschlusses, so wie Ihnen mitgeteilt wurde.

Im Übrigen gilt auch:

Sichert der Verkäufer, der an Sie ehemals das Grundstück verkauft hatte, zu - wie hier -, bestimmte öffentliche Lasten seien bezahlt, muss er den Käufer von Nachforderungen freihalten oder ihm die Zahlung erstatten (Vgl OLG Hamm NJW-RR 1989, 335 f).

Das heißt, aller Voraussicht nach dürfte Sie keine Beitragspflicht mehr treffen, wahrscheinlich nicht einmal den Käufer.

Dieses kann mit der Behörde, dem Versorger und ggf. mit dem Notar noch abgeklärt werden.

Ansonsten würde ich wie gesagt Widerspruch gegen den Bescheid einlegen, damit dieser nicht bestandskräftig wird und damit vollendete Tatsachen schafft. Dieses aber auch nur dann, wenn anderweitig keine für Sie positive Lösung gefunden werden kann, Sie also nicht von einer Beitragspflicht befreit werden.

Gerne können Sie sich auch bei etwaigen Problemem mit diesem Fall mit mir über die hier mögliche Direktanfrage oder per E-Mail in Verbindung setzen; eine gezahlte Erstberatung würde Ihnen angerechnet und gutgeschrieben.

Ich hoffe aber, Ihnen die Lösung aufgezeigt zu haben, die auch mit allen Beteiligten gangbar ist.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 12.05.2009 | 16:23

Sehr geehrte Fragstellerin,

eines möchte ich Ihnen noch mitteilen:

Sie sollten auf jeden Fall gegen den Bescheid über die Erhebung des Beitrages für den Anschluss an die zentrale öffentliche Schmutzwasserbeseitungsanlage fristgerecht und schriftlich binnen einen Monats Widerspruch einlegen.

Eine Rechtsbehelfsbelehrung über diese Widerspruchsmöglichkeit sollte üblicherweise dem Bescheid beigefügt sein.

Bei öffenlichen Abgaben führt dieses zwar nicht dazu, dass Sie nicht zahlen müssen, aber dieses können bzw. müssen Sie dann vor dem von mir ausgeführten Hintergrund unter Vorbehalt tun.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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