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Wer muß Kosten für Garagen-Abriß bei Kündigung des Pachtvertrages tragen?


| 17.11.2006 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,
ich habe seit ca. 10 Jahren eine Garage, die ursprünglich von mir angemietet und nach dem Tod des Vermieters von mir von den Erben 2001 gekauft wurde. Die Garage steht mit weiteren 7 Garagen auf Pachtland: der Streifen ist gesamt ca.1.050m² und befindet sich unter einer Hochspannungsleitung ! Die Pacht wurde an die Stadt bezahlt,seit 06/2006 an einen neuen Eigentümer.
Am 11.08.06 wurde mir mitgeteilt, dass das Grundstück an den Absender der Mitteilung verkauft sei und er mir den bestehenden Pachtvertrag zum 01.01.2007 kündigt oder ich das gesamte Flurstück erwerben kann. Der Preis (20.000,-- €) ist für alle unangemessen hoch. Wir haben uns alle gegen einen solchen Kauf entschieden.
Der neue Eigentümer des Grundstückes schreibt mir am 19.09.06: „ Ich kündige hiermit den Pachtvertrag zum 01.01.2007 und fordere sie auf zum genannten Zeitpunkt das Grundstück im Ursprungszustand zu übergeben.“
Meine Frage: muss ich auf meine Kosten meine Garage abreissen lassen oder ist das nach vorliegenden Gegebenheiten Sache des neuen Eigentümers?(Der Nachteil liegt ja schon auf meiner Seite!)
Ich bedanke mich und verbleibe mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage möchte ich nach dem mitgeteilten Sachverhalt (ohne Kenntnis des zugrundeliegenden Vertrags) im Rahmen einer hier nur möglichen Erstberatung beantworten:

1. Grundsätzlich kommt es für die Abrißverpflichtung auf den Inhalt des Vertrags an,. Der Pachtvertrag setzt grundsätzlich voraus, daß neben der Möglichkeit des Gebrauchs auch Rechte an der verpachteten Sache (hier des Grundstücks)mit übertragen werden (zum Beispiel die Erträge bzw. Erzeugnisse der Sache).
Ich gehe allerdings nach Ihren Vorgaben zunächst vom Vorliegen eines Pachtvertrags aus.
Sollte demnach in dem Pachtvertrag eine Regelung enthalten sein, nach der sämtliche Aufbauten etc nach Beendigung des Pachtvertrags wieder zu entfernen wären,so wäre dies eine zulässige Regelung und Sie wären in diesem Fall bereits vertraglich zum Abriß verpflichtet.
2. Auch nach der entsprechenden gesetzlichen Vorschrift (§ 546 BGB) sind bei der Beendigung des Vertrags im Zuge der Rückgabe z.B. bei Grundstücken errichtete Gebäude und Bauten wieder zu beseitigen.
Hierbei ist es auch unerheblich, daß grundsätzlich die Garage nach § 94 BGB ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird und damit grundsätzlich in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht. Denn die sachenrechtliche Einordnung der Garage ist für die Beseitigungsverpflichtung irrelevant, da diese im Bereich des Miet- und Pachtrechts gerade anders beurteilt wird.
3. Bei grundsätzlich gegebener Wirksamkeit der Kündigung (von der ich nach Ihrer Schilderung ausgehe) sind Sie demnach tatsächlich verpflichtet, das gepachtete Grundstück im ursprünglichen Zustand (ohne Garage) im Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags zurück zu geben, wenn in dem betreffenden Vertrag nicht ausdrücklich geregelt ist, daß die Garage nach Beendigung des Vertrags dort verbleiben kann.

Ich bedaure, Ihnen keine positive Antwort geben zu können. Ich hoffe, die Frage dennoch hinreichend konkret beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2006 | 21:08

Sehr geehrte Frau RA Terlinden,
mir kam es besonders auf die Abrisskosten an.

Da es das Schuldrechtsanpassungsgesetz gibt (§15)und der neue Eigentümer des Grundstückes mir am 19.09.06 wie folgt kündigt: "Ich kündige hiermit den Pachtvertrag zum 01.01.2007 und fordere sie auf zum genannten Zeitpunkt das Grundstück im Ursprungszustand zu übergeben.“,meine eigentliche Frage:
falle ich mit dem Passus: "zum 01.01.2007" unter o.g. Gesetz oder nur dann, wenn er geschrieben hätte: "zum 31.12.2006"?

Vielen Dank und freundliche Grüße!

Ergänzung vom Anwalt 01.12.2006 | 10:00

Sehr geehrte Frau Sieber,

ich hatte bei meiner urspünglichen Antwort in der Tat die Belegenheit des Grundstücks und damit den Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes übersehen.
Allerdings gibt es auch im Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes bei dem hier geschilderten Sachverhalt Besonderheiten.
Grundsätzlich sind unter Zugrundelegung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes die Kosten des Abrisses nach § 15 nur dann vom Nutzer zu tragen, wenn die Investitionsschutzfrist für Garagen abgelaufen ist. Für Garagengrundstücke ist zwar die Kündigungsschutzfrist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 31. Dezember 1999 ausgelaufen. Die Investitionsschutzfrist endet erst am 31. Dezember 2006. Das bedeutet, dass während dieser Übergangszeit grundsätzlich der Eigentümer die gesamten Kosten des Abbruchs eines vom Nutzer errichteten Gebäudes tragen muss.

Dies gilt allerdings zum einen nur dann, wenn die Garage ehemals nach den Vorschriten der ehemaligen DDR rechtmäßig errichtet wurde, wovon ich allerdings ausgehe.
Zum anderen sind allerdings die neuen Bestimmungen nur für Verträge anzuwenden, die bis zum 2. Oktober 1990 abgeschlossen
worden sind. Auf Nutzungsverträge, die nach diesem Zeitpunkt in den neuen Bundesländern vereinbart wurden, sind nach Maßgabe des Einigungsvertrages die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) anzuwenden; diese Verträge werden daher von der Schuldrechtsanpassung ausgeschlossen (§ 3 SchuldRAnpG). Dies gilt auch, wenn Grundstückseigentümer und Nutzer nach dem 2. Oktober 1990 den in der DDR abgeschlossenen Nutzungsvertrag insgesamt durch einen neuen Miet- oder Pachtvertrag ersetzt haben.

Sie haben zwar die Garage im Jahr 2001 erworben, hiermit nicht jedoch gleichzeitig das Nutzungsrecht an dem Grundstück. Dieses mußte bei Übertragung des Egentums an einen Dritten jeweils von der Grundstückseigentümerin durch enen Vertrag genehmigt werden.
Der Erwerber wurde also Eigentümer der Baulichkeit und zugleich Vertragspartei des Nutzungsvertrages. Dieser kann nur mit Zustimmung des Eigentümers auf den Dritten übergehen. Der Nutzer konnte also wirksam das Eigentum an der von ihm errichteten
Baulichkeit an den Dritten übertragen, nicht aber das Nutzungsrecht am Grundstück.
Der Erwerber kann im Fall, daß die Zustimmung nicht erteilt wird, sein Eigentum an der Baulichkeit daher nicht nutzen.

Es kommt daher darauf an, ob Sie im Jahr 2001 auch einen neuen Vertrag mit der Grundstückseigentümerin abgeschlossen haben oder ob diese de Veräußerung der Garage an Sie durch Vertrag gebilligt hat, so daß Sie wirksam in den Nutzungsvertrag mit den ehemaligen Eigentümern eintreten konnten.
Je nach Fallgestaltung ist die Anwendung des § 15 Schuldrechtsanpassungsgesetz gegeben. Dies ist allerdings ohne Kenntnis der Umstände des Erwerbs m Jahr 2001 nicht konkret zu beantworten.

Dementsprechend sind die Kosten des Abrisses dann nicht von Ihnen zu tragen, wenn § 15 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes Anwendung findet.


Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin




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