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Wer kann Hausverwalter werden?

| 23.10.2014 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Hallo!
Es besteht ein Mietvertrag zwischen mir und Frau X. Fast alle Angelegenheiten rund um die Mieterschaft übernimmt seit eh und je jedoch unbegründet Herr X, Ehemann der Vermieterin (dieser steht nicht mit im Mietvertrag). Schon bei Vertragsunterzeichnung war nur er anwesend.
Nun hat Frau X eine Vollmacht überstellt auf:
"Steuerberatung X&Y, Partnergesellschaft, Adresse Z, vertreten durch Steuerberater Diplom-Finanzwirt Hr. X, Adresse A
Anm: Adresse A = Adresse Vermieterin, da Person X Ehemann der Vermieterin
Diese Vollmacht ging im Oktober ein. Datum der Vollmacht aber 01.01.2014
Kontakt zur Vermieterin aufzunehmen wurde mir hiermit verboten. Seither bekomme ich Briefe aus dieser Steuerkanzlei inkl.deren Logo etc.

Die Fragen nun:
1. Ich habe gelesen BGB-Gesellschaften, so auch Steuerkanzleien, seien zu dieser Tätigkeit nicht berechtigt. Stimmt das?
2. kann mir der Kontakt zur Vermieterin verboten werden?
3. Es werden zwei Adressen (s.o.) genannt, welche ist gültig?
4. Wie verhält es sich mit dem Datum?
5. Was ist zu sagen in Bezug auf das Agieren des Ehemanns im Vorfeld?

Anmerkung: Ich möchte diese Kanzlei nicht als Verwalter akzeptieren (hat vielerlei Gründe). Die Vermieter wollen vermeiden dass Post an Adresse A gelangt. Diese wird jedoch auch ben in der Vollmacht genannt.
Besten Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1)
Zu unterscheiden ist zwischen „normalen" Hausverwaltern, d.h. Dienstleistern, die ein einzelner Vermieter beauftragt, und Verwaltern nach dem WEG, die von einer WohnungseigentümerGEMEINSCHAFT mit der Verwaltung der Gemeinschaft beauftragt werden. Als WEG-Verwalter ungeeignet sind alle BGB-Gesellschaften, damit auch Steuerberater-Sozietäten.
Vorliegend handelt es sich aber zum einen um eine Partnerschaftsgesellschaft, die wohl im Register eingetragen ist. Nach den bisher ergangenen BGH-Urteilen sind in Registern eingetragene Gesellschaften aber als WEG-Verwalter geeignet. Daher dürfte die Gesellschaft wohl eine WEG-Verwaltung übernehmen.
Zum anderen handelt es sich in Ihrem Fall aber um keine WEG-Verwaltung, sondern eine „normale" Hausverwaltung. Diese kann durch jedermann erfolgen, insbesondere gelten hier die bei einer WEG-Verwaltung bestehenden Restriktionen nicht.
Allerdings dürfte die Betätigung einer Steuerberatergesellschaft als Hausverwalter steuerrechtlich problematisch sein, da die Gefahr besteht, aufgrund der „Abfärbetheorie" generell gewerbesteuerpflichtig zu werden.

Zu 2)
Nein. Es handelt sich vorliegend um eine Vollmacht nach BGB, d.h. der Bevollmächtigte darf für die Vermieterin tätig werden. Dass umgekehrt Sie sich auch nur an den Bevollmächtigten wenden dürfen, entbehrt jedoch jeglicher Rechtsgrundlage.

Zu 3)
Bevollmächtigt ist die Steuerberatungsgesellschaft, nicht der Steuerberater selbst. Damit ist die Adresse der Gesellschaft maßgeblich.

Zu 4)
Entscheidend ist das Datum der Bekanntgabe der Vollmacht, also der Oktober-Termin, § 130 BGB.

Zu 5)
Das Agieren des Vertreters bereits im Vorfeld ist rechtlich unproblematisch, es sei denn, der Mietvertrag wurde durch den Vertreter (und nicht die Vermieterin) unterschrieben und der Vertreter hatte damals noch keine Vollmacht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2014 | 16:38

Hallo und vielen Dank.
Ich halte mich kurz bzgl. der Verständnisfragen:

1. was beinhaltet die Abfärbetheorie (leicht verständlich ausgedrückt)? und ist dies Sache des Verwalters oder geht es mich auch etwas an?

2. Bedeutet das, dass ich das Recht habe mich trotz Vollmacht immer an die Vermieterin zu wenden?

3. aber es wird doch gesagt "vertreten durch". ich verstehe das so, dass nur er bevollmächtigt ist, nicht andere Mitarbeiter der Sozietät?

Danke...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2014 | 22:21

Hallo

und danke für die Nachfragen:

zu 1)
Die Abfärbetheorie besagt, dass für den Fall, dass ein eigentlich nicht Gewerbesteuerpflichtiger auch der Gewerbesteuer unterliegende Einkünfte erzielt, alle Einkünfte der Gewerbesteuer unterliegen. Die Gewerbesteuerpflicht "färbt" quasi "ab". Das ist zwar richtigerweise Sache des Verwalters, aber das Finanzamt weiß eventuell nichts davon (Thema: Abweichende Adresse) und würde sich über Hinweise ggf. freuen.

zu 2)
Nein. Die Vollmacht besagt, dass der Verwalter die Vermieterin vertreten kann. Sie dürfen sich also sowohl an den Verwalter, als auch an die Vermieterin wenden.

zu 3)
Nein. Die Vollmacht besagt, dass die Vermieterin die Sozietät bevollmächtigt. Der Nachsatz "vertreten durch" sagt nur etwas über die Vertretung der Sozietät aus, nicht aber über die Person des Bevollmächtigten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.10.2014 | 07:23

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FRAGESTELLER 28.10.2014 5/5,0