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Wer ist nach ZV Eigentümer der Immobilie?

10.02.2012 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann


Guten Tag!

Folgender Sachverhalt:
1. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer einer Immobilie stiftet diese per notariellem Vertrag an eine Stiftung.
2. Bevor eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Stiftung im Grundbuch eingetragen werden kann, wird das Zwangsversteigerungsverfahren (aus erstem Rang) über die Immobilie eröffnet und ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen.
3. Bis zum Versteigerungstermin ist keine Auflassungsvormerkung oder gar ein Eigentümerwechsel zu Gunsten der Stiftung im Grundbuch eingetragen worden. (Eigentümer lt. Grundbuch unverändert zu 1.)

Nun meine Fragen:
- Wird der Meistbietende mit Zuschlag im Versteigerungstermin Eigentümer der Immobilie (ins Grundbuch eingetragen) und/oder kann die Stiftung dagegen vorgehen?
- Kann die Stiftung Schadens- oder Wertersatz vom neuen Eigentümer verlangen und/oder sich aufgrund des Notarvertrages nach der Versteigerung als wiederum neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen?

Ich bitte um Antwort von einem Anwalt, der spezialisiert auf das Grundstücks-/Eigentumsrecht und Zwangsversteigerungsrecht ist.

Vielen Dank!

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der hier erkennbaren Informationen wie folgt summarisch zu beantworten habe:

Leider wird die Stiftung hier nicht mehr wirksam oder rechtzeitig Eigentum erwerben können, da es an einer Vormerkung eben fehlt. Die Vormerkung bewirkt mit ihrer Eintragung in das Grundbuch eine relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen des Schuldners über das Grundstück oder ein Recht an diesem Grundstück, soweit eine solche Verfügung den Anspruch des Gläubigers auf das Grundstück oder auf das Recht am Grundstück beeinträchtigen oder vereiteln würde (§ 883 Abs. 2 BGB). Dazu gehören ebenso Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung.

Infolge der relativen Unwirksamkeit einer Zwischenverfügung kann der Anspruch des Gläubigers auf die Verfügung (oder Versteigerung) nicht mehr einseitig durch den Schuldner vereitelt werden. Im Umkehrschluss kann aber die Stiftung nicht mehr Eigentum erwerben, da insoweit gerade keine Vormerkung besteht.

Schadenersatzansprüche bestehen nicht gegen den Ersteher. Er wird mit dem Zuschlag Eigentümer. Ansprüche würden gegen den Veräußerer bestehen. Die Prüfung von Schadenersatzansprüchen selbst ist nicht Gegenstand Ihrer Frage, zumal der Sachverhalt hierfür nicht umfangreich genug ist.

Sollten noch Nachfragen verbleiben, bitte ich darum diese im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion bitte zu stellen. Ich werde mich sodann zeitnah bei Ihnen melden. Anbei noch der Hinweis, dass ich bei uns für die Zwangsvollstreckung zuständig uns insoweit spezialisiert bin. Gerne dürfen Sie auch meine anderen Beiträge zu entsprechenden Themen vertiefen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann,
Rechtsanwalt, Burgwedel, Eiermarkt 2012

Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2012 | 14:05

Guten Tag Herr RA Hellmann,
Vielen Dank für Ihre Antwort!

Ich fasse zusammen (um sicherzugehen, dass ich alles richtig verstanden habe):
1. Die Stiftung kann trotz notariellem Vertrag des Eigentümers zu ihren Gunsten (vor dem ZV-Verfahren ) ohne Auflassungsvormerkung nicht mehr Eingriff in das Versteigerungsverfahren und damit den Eigentumsübertrag auf den Ersteigerer nehmen. Insbesondere kann sie also während und nach (!) der Versteigerung und dem Eigentumsübertrag auf den Ersteigerer (!) keine Auflassungsvormerkung mehr eintragen lassen und/oder neuer Eigentümer werden.
2. Die Stiftung kann nach Eigentumsübergang auf den Ersteigerer auch keine Forderungen (Schadens- /Wertersatz) an diesen aufgrund des notariellen Vertrages (den der Vorbesitzer mit der Stiftung geschlossen hat) mehr herantragen.

Korrekt?

Nun meine Nachfragen (falls diese über den o.g. Sachverhalt hinausgehen oder das Honorar nicht mehr decken, bitte mit Honorarwunsch Bescheid geben. Ich stelle dann eine neue kostenpflichtige Frage.):
1. Ohne Auflassungsvormerkung ist der notarielle Vertrag also im Prinzip „wertlos"? Ist es also auch egal mit wem oder zu wessen Gunsten (Privatperson, Unternehmen, Stiftung, ausländische Privatperson/Unternehmen/Stiftung) dieser vom Eigentümer geschlossen worden ist?
2. Falls die Stiftung eine Auflassungsvormerkung vor dem ZV-Verfahren (Eintragung des ZV-Vermerkes im Grundbuch; dieser im ersten Rang und aus Grundschuld resultierend) erwirken konnte, kann sie also das Verfahren beeinflussen und/oder Ansprüche gegen den Ersteigerer stellen? Wie sähe das Ergebnis aus?
3. Kommt es auf den Inhalt des notariellen Stiftungsvertrages an? (Im Sachverhalt oben wurde von einem Eigentumsübertrag ausgegangen. Wäre ein Übertrag des Nutzungsrechtes/Nießbrauches, o.ä ausserhalb des Grundbuches denkbar?) Könnte dies den potentiellen Ersteigerer irgendwie an einer Nutzung oder Verwertung des Grundstückes hindern?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2012 | 10:15

Sehr geehrte DAmen und Herren,

soweit die Vormerkung beantragt ist, kann sie generell noch vor der Versteigerung Wirkung entfalten. Dann gölte, dass die Vormerkung dann, weil vorrangig, in das geringste Gebot fällt und nach dem Zuschlag bestehen bleibt. Folge wäre dann, dass die Stiftung ist (also die relative Unwirksamkeit der Verfügung gilt) und die Zustimmung des Erstehers zur Auflassung verlangt werden kann. WStichzeitpunkt ist dafür der Zuschlag. Nein, der Erwerber hat sanktionsfrei Eigentum erworben.

1. Es kommt auch nicht auf den Vertragspartner an, da gegen diesen in jedem Fall Schadenersatzansprüche bestehen.

2. dann kann sie die Auflassung verlangen, s.o.

3. Es kommt immer auf den Eintrag an; ist die ZV vorrangig, bleibt es bei den geschilderten Problemen.

Bittesehr!

Hans-Christoph Hellmann,
RA, Burgwedel 2012

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