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Wer ist Mieter bzw. Angeklagter?


18.04.2006 11:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag,

zur Situation:
Meine kleine GMBH, deren Geschäftsführer ich bin, hatte in Berlin für die Zeit eines Projektes eine möblierte Wohnung angemietet. Der Vertrag war zunächst auf sechs Monate begrenzt,
wurde dann aber ohne weiteren Schriftverkehr, sozusagen stillschweigend, verlängert und lief letztendlich über 2,5 Jahre.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch den Geschäftsführer gibt es jetzt Streit um die Kündigungszeit und damit um die Dauer der Verpflichtung zur Mietzahlung. (September oder Oktober 2005)

Die Vermieterin möchte noch einen weiteren Monat Miete kassieren. Damit hat sie wohl recht, wenn auch bei möblierten Wohnungen eine 3-Monatsfrist gilt.

Die Vermieterin hat nun Klage beim Amtsgericht Charlottenburg durch ihren Anwalt, der gleichzeitig ihr Mann ist, eingereicht. Das Amtsgericht hat nun zunächst ein schriftliches Vorverfahren
nach §276 ZPO eingeleitet.

Alle bisherigen Schreiben der Vermieterin bzw. ihres Anwaltes diesbezgl. wurden an mich als Privatperson persönlich,
nicht an den Geschäftsführer der GmbH oder die GmbH direkt gerichtet, ebenso nun auch die Klagschrift. Bisher habe ich auf kein Schreiben reagiert!

Im Mietvetrag lautet es in der Spalte:
Mieter:
"Name der" GmbH / Name des Geschäftsführer
Adresse + Telefon der GmbH, Handy der GmbH

Alle Mietzahlungen wurden ausnahmslos direkt von der GmbH per Überweisung bzw. Dauerauftrag erledigt.

Frage(n):
Kann ich die Klage und die damit zusätzlich zur Miete verbundenen Kosten abwenden, indem ich darauf verweise, dass nicht ich als Person Mieter war, sondern die GmbH als juristische Person?
Kann ich die Klage also nicht inhaltlich, sondern formal abweisen?
Und muss ich dazu zunächst erklären, dass ich mich verteidigen möchte? Oder bin ich immer der richtige Adressat?

Die geforderte "letzte" Miete würde die GmbH kommentarlos überweisen.

Welche Zusatzkosten erwarten die GmbH bei Anerkennung des Klageanspruchs?

Und was bedeutet: "... wir stellen außerdem die Anträge gemäß §§331 Abs. 2 und 307 Abs. 2 ZPO???

Danke und Gruss aus Bremervörde/Berlin
Sehr geehrter Ratsuchender,

so wie Sie die Situation schildern, sind nicht Sie als Privatperson, sondern die GmbH Mieter und die GmbH wäre dann auch, sofern Sie als Geschäftsführer nicht ZUSÄTZLICH im Vertrag als Mietpartei oder Mitschuldner genannt worden sind, eigentlich die "richtige Beklagte" gewesen.

Dieses müssen Sie aber innerhalb der gesetzten Frist von zwei Wochen dem Gericht auch mitteilen, da Sie persönlich nun Partei des Prozesses geworden sind und nicht zu reagieren, fatal wäre.

Denn dann würden Sie persönlich durch ein sogenanntens Versäumnisurteil rechtskräftig verurteilt werden, obwohl Sie gar nicht Mieter nach Ihrer Darstellung sind.

Um dieses zu erreichen hat die Gegenseite die Anträge nach 331 ZPO (Antrag auf Versäumnisurteil= Sie reagieren nicht) und § 307 ZPO (Antrag auf Anerkenntnisurteil= Sie erkennen die Forderung dem Grunde und der Höhe nach an) gestellt. Bei beiden Urteilen würden Sie dann voraaussichtlich auch die gesamten Prozesskosten tragen müssen. Die genaue Höhe hängt von dem eingeklagten Gegenstandswert ab, den Sie leider nicht genannt haben.

Sie sollten sich daher nun innerhalb der Frist verteidigen, wollen Sie dieses vermeiden.

Dazu mussen Sie die Klagabweisung beantragen.

Neben den unterschiedlichen Auffassungen zum Mietende (zur genaueren Prüfung wäre die Einsicht in den gesamten Schriftwechsel und den Mietvertrag notwendig, wobei ich derzeit davon ausgehe, dass die Frist von der Gegenseite richtig berechnet worden ist, denn auch bei Geschäftsräumen sind die Fristen -ggfs. abweichend vom Vertrag- einzuhalten), sollten Sie unbedingt darauf hinweisen, dass nicht Sie, sondern die GmbH Mieter ist, die Klage dann an den falschen Adressat gerichtet und deshalb abzuweisen ist.

Anerkennen sollten Sie dann nicht, da das Gericht dann auch im Falle eines sofortigen Anerkenntnissis (was eigentlich die Kostentragung des Klägers nach sich ziehen kann) sicherlich überprüfen wird, wer Anlass zur Klage gegeben und daher die Kosten zu tragen hat. Da Sie aber ausführen, dass Sie bisher auf nichts reagiert haben, ist dann verstärkt damit zu rechnen, dass Sie auch die Prozesskosten zu tragen haben.

Wenn nicht Sie, sondern nur die GmbH der Mieter ist, stehen die Chancen -vorbehaltlich der Einsicht in alle Unterlagen! - gut, dass das Gericht die Klage abweisen und der Gegenseite die Kosten auferlegen wird. Vielleicht nimmt die Gegenseite die Klage auch zurück und muss dann auch die Kosten tragen.

Um nun zu vermeiden, dass es dann eine zweite Klage gegen die GmbH (dann als richtige Beklagte) gibt, sollte auch gleichzeitig seitens der GmbH die Miete überwiesen werden.






Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2006 | 12:35

Danke für die Ausführungen.
Nachfrage:
Die Kündigung habe ich nicht auf Firmenpapier geschrieben,
sondern auf schlichtem Papier mit meinem Namen und auch nicht ausdrücklich im Namen der GmbH.

Ergibt sich daraus ein Problem?
Die Miethöhe war übrigens 450 Euro pro Monat

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2006 | 12:43

Bei einem Wert von 450,00 EUR kommen Kosten in Höhe von voraussichtlich 258,70 EUR hinzu, was sich aber je nach Verfahrensabschluss noch reduzieren oder auf 310,90 EUR erhöhen könnte.

Wichtig ist bei der Kündigung wie auch beim Mietvertrag, ob Sie als Geschäftsführer IM NAMEN DER GmbH gehandelt haben, oder zusätzlich als Privatmann (Im Mietvertrag wurden ja auch beide genannt, so dass diese Unterscheidung über den Ausgang des Prozesses entscheiden wird; haben Sie privat NEBEN der GmbH den vertrag abgeschlossen, sind Sie auch Mietpartei geworden und dann wäre die Klage wohl nicht abzuweisen).

Welchen Briefbogen Sie benutzt haben, ist dabei dann wichtig, wenn es zu einer Auslegung (Vertrag nur mit GmbH oder AUCH mit Ihnen privat) kommen sollte. Dafür ist der Vertrag wichtig; faxen Sie mir dieses doch einmal zu, so dass ich Sie dann nochmals direkt anmailen kann.

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