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Wer hat Erschließungskosten zu tragen?

28.07.2010 09:37 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben ein Grundstück erworben. Im Kaufvertrag steht, dass der Verkäufer alle Erschließungsbeiträge gezahlt hat und keine rückständig sind (der Standardtext sozusagen). Für alle kommenden Erschließungskosten müssen wir aufkommen. Das Grundstück ist nach Aussage des Verkäufers voll erschlossen. Auf dem Exposée des Maklers ist dies ebenfalls vermerkt. Der Vermerk "voll erschlossen" steht allerdings nicht im Kaufvertrag.

Nun stellt sich allerdings heraus, dass das Grundstück nicht erschlossen ist. Abwasser, Strom und Wasser müssen noch an unser Grundstück verlegt werden. Nach Auskunft der Stadt wurden vom Verkäufer gar keine Erschließungskosten gezahlt. Da es keine gab. Das Grundstück ist demnach nicht erschlossen.

Können wir dem Verkäufer die Rechnungen für die Erschließung nun aufs Auge drücken? Immerhin hat er es uns als voll erschlossen verkauft.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Fragestellung beantworte ich gerne wie folgt:

Zunächst muss man hier unterscheiden zwischen der (1) "öffentlich-rechtlichen" Erschließung und (2) privatrechtlichen Beschaffenheitsangaben im Kaufvertrag bzw. im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages.

zu (1):

Die Formulierungen "Verkäufer hat alle Erschließungsbeiträge gezahlt bzw. keine sind rückständig" sind in der Tat Standardformulierungen, die in jedem Notarvertrag vorzufinden sind. Diese Formulierungen beziehen sich jedoch lediglich auf bereits von der Gemeinde erstellte - öffentlich-rechtliche - Erschließungsmaßnahmen (z.B. die Straße vor dem Grundstück, Kanal/Wasser in der Straße), die diese zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses schon abgerechnet hat.

Von dieser Formulierung sind nicht einmal Maßnahmen erfasst, die zwar bereits schon erstellt, aber noch nicht abgerechnet wurden.

zu (2)
Hiervon zu unterscheiden ist die Erschließung des Kaufgrundstückes mit allen erforderlichen Versorgungsmedien wie Wasser, Abwasser, Strom.

Die Formulierung "voll erschlossen" bedeutet, dass diese Medien an dem Grundstück zumindest anliegen, d.h. von der Grundstücksgrenze aus zum Haus geführt und dort nur noch an die Medien im Haus angeschlossen werden müssen.

Die Angabe "voll erschlossen" stellt eine Beschaffenheitsangabe dar, für deren Einhaltung der Verkäufer haftet.

Für die Abgabe einer solchen Beschaffenheitsangabe sind Sie zunächst beweispflichtig. Wie Sie ausführen, enthält der Kaufvertrag hierzu keine Angaben.

Gegebenenfalls kann man so einen Beweis aber auch durch Zeugenbeweis führen. Im vorliegenden Falle ergeben sich diese Angaben zur Beschaffenheit aber auch zusätzlich aus dem Maklerexposé, das Grundlage zum Abschluss des Kaufvertrag wurde.

Der Verkäufer haftet Ihnen daher aus §§ 434 Abs. 1, 437 BGB. mit der Folge, Sie könnten von dem Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern, oder Schadensersatz geltend machen.

Für den Fall, dass Sie sich dazu entschließen, den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, hätte er die Kosten für den Anschluss des Grundstücks mit den Versorgungsmedien zu tragen.

Da die Geltendmachung Ihrer Ansprüche jedoch nur erfolgreich ist, wenn die im Gesetz (§ 437 BGB) zu beachtenden Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, kann ich Ihnen nur dringend empfehlen, hierzu anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die hierdurch entstehenden Anwaltskosten sind ebenfalls als weiterer Schaden von dem Verkäufer zu tragen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen zunächst für Ihre weitere Entscheidungsfindung gedient zu haben. Für Rückfragen und weitergehende Ausführungen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Dies würde dann aber zunächst voraussetzen, dass Sie mir Ihren Kaufvertrag zwecks näherer Prüfung zur Verfügung stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2010 | 15:10

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Eichholz,

ich danke Ihnen für die schnelle und informative Antwort.

Nun kommt leider die Frage der Erschließung noch einmal auf. Kurze Skizzierung der Situation. Unser Grundstück ist ein Hinterliegergrundstück. Ein Wege- und Leitungsrecht ist auf einem anderen Grundstück eingetragen. Ein gepflasterter Weg besteht bereits. Die Versorgungsmedien liegen in der "Hauptstraße" ca. 40 Meter entfernt und müssen also den gesamten Weg unserer Nachbarn hinuntergeführt werden bis zu unserer Grundstücksgrenze. Da sich die Medien in der "Hauptsraße" befinden, bin ich mir nicht sicher, ob das Grundstück damit nicht doch als voll erschlossen gilt, da wenn die Leitungen 40 Meter entfernt in der asphaltierten Straße liegen. Damit wäre dann ja der Schadensersatzanspruch hinfällig. Ändern würde dies sicherlich auch nicht, dass der Verkäufer mündlich (natürlich leider nur vor meinem Partner und mir und ohne weitere Zeugen) vor dem Grundstücksverkauf mitgeteilt hatte, die Anschlüsse liegen direkt vor dem Grundstück.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2010 | 18:08

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

1.
Meine Ausführungen gelten auch für den Fall, dass es sich um ein "Hinterliegergrundstück" handelt. Abzustellen ist nicht auf das an der Straße gelegene "Hauptgrundstück", sondern auf den Kaufgegenstand, nämlich Ihr Grundstück, und dieses ist zweifelsfrei bislang keinesfalls erschlossen, allenfalls erschließbar.

2.
Gegenüber dem "Vorliegergrundstück" haben Sie einen Anspruch auf die Leitungsverlegung im Wege eines sog. "Notleitungsrechtes", es sei denn, auf diesem Grundstück ist das Recht zur Leitungsführung bereits als Dienstbarkeit eingetragen.

Zwangsläufig müssen Sie natürlich die Kosten zunächst gegenüber ihrem Nachbarn tragen, haben dann aber einen Kostenerstattungsanspruch gegenüber dem Verkäufer.

3.
Auch wenn dies bislang nicht Gegenstand Ihrer Fragestellung war und sie hierzu auch keine Angaben gemacht haben, haben Sie überhaupt schon gebaut bzw. eine Baugenehmigung? Sollte dies nicht der Fall sein, so rate ich Ihnen hier dringend, zunächst eine Klärung mit der Baubehörde vorzunehmen, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist.


4.
Auch wenn Sie lediglich eine mündliche Aussage des Verkäufers haben, so können Sie diese Aussage ja auch über das Maklerexposé nachweisen. Das sollte reichen.




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