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Wer haftet bei Sanierungsverzögerung eines Hauses?

| 18.06.2013 23:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


08:12

Zusammenfassung:

Architektenleistungen mangelhaft

Sehr geehrte Damen und Herren,

gemeinsam mit weiteren Parteien haben wir ein Mehrfamilienhaus gekauft und einen Architekten mit der Sanierung des Gemeinschaftseigentums beauftragt.

Der Informationsfluss war von Beginn der Bauarbeiten an sehr spärlich. Es hat keine umfassende Bestandaufnahme stattgefunden, so dass mit jeder Woche neue notwendige Arbeiten festgestellt wurden. Inzwischen haben sich die Kosten deutlich gegenüber der Schätzung erhöht (+50%). An der fachlichen Notwendigkeit wird nicht gezweifelt. Sind dennoch Ansprüche ableitbar?

Die Informationspolitik hat weiterhin dazu geführt, dass in meinem Sondereigentum bereits durchgeführte Arbeiten erneuert werden mussten. Ein bereits verputzter Schornstein musste abgerissen und neu gemauert werden. Kann ich die Mehrkosten in Rechnung stellen, weil das Büro erst nach über 3 Monaten den Schornstein prüfen ließ und vorher nicht auf das Risiko hingewiesen hat?

Vor wenigen Tagen wurde ein verbindlicher Terminplan vorgelegt, bei dem bereits jetzt Verzögerungen absehbar sind. Ursache ist u.a., dass Genehmigungen fehlten, über die wir nicht informiert waren. Das kann zu einer verögerten Fertigstellung führen. Kann ich Mehrkosten für verlängerte Miete oder Zusatzaufwendungen bei Gewerken im Sondereigentum als Schadensersatz geltend machen?

Wie soll generell vorgegangen werden? Alles sammeln und am Ende ein Schreiben aufsetzen? Oder muss bereits jetzt auf Ansprüche hingewiesen werden (was wiederum das Verhältnis belastet)?

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen,

18.06.2013 | 23:39

Antwort

von


(1730)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


I.
Mangels umfassender Bestandsaufnahme ist das Architektenwerk schon als mangelhaft anzusehen.
Denn es gilt nach § 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel - Sach- und Rechtsmangel – sinngemäß:

„(1) Der Unternehmer [Architekt] hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

1.
wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst

2.
für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei

Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt."

Insoweit kommt es natürlich darauf an, ob Sie den weiteren Arbeiten zugestimmt haben und selbst für die Mehrkosten einstellen wollen, was ich aber nicht annehme.

Ansonsten gilt:
Der Architekt hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.

Im Einzelnen zu Ihren Rechten:

Die Rechte, die Sie hier bei Baumängeln (auch beim Architektenvertrag) geltend machen können, ergeben sich grundsätzlich aus der Vorschriften der § 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Mängeln .

Danach können Sie, wenn das Werk mangelhaft ist, als Besteller, und wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.
Nacherfüllung gegenüber dem verlangen (zunächst vorrangig gegenüber 2. 3. und 4.),

2.
den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

3.
von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und

4.
Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Sie sollten unbedingt:

- immer schriftlich mit dem Architekten verkehren;

- stets für eine schriftliche und bildliche Dokumentation der Mängel samt Beweissicherung sorgen, Zeugen, Fotos, Schriftstücke etc.;

- den Vertrag und die dortigen Gewährleistungsbestimmungen beachten, gegebenenfalls diese auf Ihre Wirksamkeit überprüfen lassen, wenn Sie Zweifel haben;

- bei beharrlicher Weigerung und Schlechtausführung sollten Sie erwägen einen Anwalt einzuschalten - die Anwaltskosten können regelmäßig als Schadensersatz der Gegenseite aufgebürdet werden.

Sie haben auf den ersten Blick durchaus diese Ansprüche, weil der Architekt von vornherein schlecht die Sanierungsausführung vorbereitet hatte, was ursächlich für die erheblichen Kostensteigerungen war.

II.
Vor diesem Hintergrund können Sie auch im Hinblick auf die Schornsteinarbeiten (Verzugs-)Ansprüche anmelden, zudem im Hinblick auf die Mehrkosten.

Erledigen Sie dieses unter konkreter Schadenaufstellung schriftlich und mit Fristsetzung von 14 Tagen.

III.
Gleiches gilt im Hinblick auf die fehlenden bzw. noch nachträglich eingeholten Genehmigungen.
Der Architekt haftet nämlich grundsätzlich für die Genehmigungsfähigkeit von Gewerken und die rechtzeitige Einholung der Genehmigungen.

IV.
Verständlicherweise soll das Vertragsverhältnis nicht über Gebühr belastet werden, aber meines Erachtens ist dieses schon jetzt absehbar. Erfahrungsgemäß zeigen sich Bauunternehmer und Architekten nur bedingt kooperationsbereit.

Insofern schadet es auch nicht, hier sofort die Ansprüche geltend zu machen.

Dieses sollte gemeinsam mit allen (betroffenen) Wohnungseigentümern geschehen. Das spart und auch (Anwalts- u. sonstige)Kosten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 22.06.2013 | 23:09

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Zum ersten Punkte bitte ich Sie noch um eine Klarstellung:

Ich gehe davon aus, dass bei gründlicher Bestandsaufnahme die entstandenen Baukosten früher bekannt aber nicht geringer geworden wären. An unserer prinzipiellen Entscheidung zur Sanierung hätte das nichts geändert, wir hätten nur nicht in die Nachfinanzierung gehen müssen.

Gehe ich richtig davon aus, dass sich daraus die Möglichkeit einer Minderung des Honorars aufgrund mangelhafter Ausführung ergibt? Oder können weitergehende Ansprüche entstehen? Zum Beispiel kann man die Möglichkeit konstruieren, dass eine andere Baufirma bei größerem Volumen letztendlich billiger angeboten hätte?

Mit freudlichen Grüßen,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.06.2013 | 08:12

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ich gehe davon aus, dass tatsächlich bei einer zutreffenden Kalkulation der Kosten von Anfang an die Kostensteigerungen naturgemäß geringer ausgefallen wären. Dieses hätte man anders hinbekommen können.

Somit bleiben Ihnen voraussichtlich alle Ansprüche vom Grundsatz her erhalten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.06.2013 | 23:14

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Da die Anfrage eine Ausnahmesituation darstellt, fehlt mir komplett der Vergleich. Herr Hesterberg war sehr schnell und freundlich, die Qualität der Antwort kann ich jedoch (noch) nicht einschätzen.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22.06.2013
4,2/5,0

Da die Anfrage eine Ausnahmesituation darstellt, fehlt mir komplett der Vergleich. Herr Hesterberg war sehr schnell und freundlich, die Qualität der Antwort kann ich jedoch (noch) nicht einschätzen.


ANTWORT VON

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